量增價(jià)穩(wěn)成樓市特征 房?jī)r(jià)會(huì)否重演2009年？

30日，中國人民銀行、住建部、銀監(jiān)會(huì)三部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》，將二套房首付比例下限下調(diào)至四成，公積金貸款購買首套房首付最低降至二成。同日，財(cái)政部和國稅總局也發(fā)布《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》，將普通住房營業(yè)稅免征期由五年改為二年。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，四部委聯(lián)手打出“金融＋財(cái)稅”的政策組合拳與2008年末出臺(tái)的樓市政策似曾相識(shí)。2008年10月，中央出臺(tái)《關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》等措施，規(guī)定個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅“五改二”，首套房和二套房最低首付款比例下調(diào)至20%。隨著信貸、稅收等多重政策疊加，房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速轉(zhuǎn)向，當(dāng)年銷售面積突破9億平方米，同比增幅超過50%；銷售額高達(dá)4.4萬億元，同比增長(zhǎng)83%。

此次新政出臺(tái)，會(huì)否導(dǎo)致房?jī)r(jià)重演2009年的瘋狂上漲？專家普遍認(rèn)為，在我國經(jīng)濟(jì)增速放緩、結(jié)構(gòu)調(diào)整的“新常態(tài)”下，盡管本輪新政將在短期內(nèi)刺激樓市復(fù)蘇，但由于影響樓市的諸多因素已經(jīng)發(fā)生改變，“量增價(jià)穩(wěn)”將成為2015樓市新特征。

供需格局悄然生變

據(jù)中原地產(chǎn)研究咨詢部數(shù)據(jù)，全國商品住宅待售面積自2010年起迅速攀升，尤其二三線城市存量增長(zhǎng)明顯，中國房地產(chǎn)供求格局已經(jīng)發(fā)生了深刻的變化。

2009年，樓市的回暖是以首次購房為主的剛性需求最早撬動(dòng)了一線城市樓市的堅(jiān)冰，形成市場(chǎng)復(fù)蘇的“第一推動(dòng)力”。此后，更多的改善性需求、投資性需求開始進(jìn)場(chǎng)，并一度成為購買主力。

一位上海開發(fā)商回憶說，當(dāng)時(shí)在有些城市，開發(fā)商不知如何定價(jià)，只好跟著周邊漲價(jià)的樓盤把價(jià)格往上調(diào)；有些城市，均價(jià)5萬元／平方米的豪宅，一天之內(nèi)銷售額達(dá)40億元……此外，至第四季度，一些熱門樓盤的買家中投資者已占八九成。

瑞銀首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤認(rèn)為：“事實(shí)上，中國住房的內(nèi)在供求格局已發(fā)生變化－－當(dāng)前的住宅建設(shè)量已超過城鎮(zhèn)人口增長(zhǎng)和住房改善帶來的需求。由于房?jī)r(jià)下降以及理財(cái)產(chǎn)品和海外資產(chǎn)等其他投資渠道的興起，支撐投資性需求的諸多因素也正在消退。”

瑞銀發(fā)布的研報(bào)顯示，根據(jù)2010年第六次全國人口普查數(shù)據(jù)，目前中國居民的自有住房占比達(dá)85%－88%，而在城鎮(zhèn)地區(qū)該比例約為75%－78%。城鎮(zhèn)住房建筑面積達(dá)179億平方米，農(nóng)村達(dá)206億平方米。這表明，不考慮住房質(zhì)量的前提下，2010年時(shí)城鎮(zhèn)和農(nóng)村戶均已擁有約1套住房。

上海中原地產(chǎn)研究總監(jiān)宋會(huì)雍說，對(duì)比2009年樓市政策出臺(tái)的節(jié)點(diǎn)，此次新政出臺(tái)的市場(chǎng)背景有明顯不同。“首先在供求關(guān)系上，當(dāng)前樓市供求比達(dá)到1.3：1，而2009年供求比才1.1：1，當(dāng)前供大于求的情況明顯嚴(yán)重；其次，當(dāng)前市場(chǎng)還是靠剛需或者改善型需求的購買力在支撐，而2009年由于沒有限購政策，政策轉(zhuǎn)向可以更充分地吸納投資客入市；但現(xiàn)在市場(chǎng)上投資客相對(duì)減少，因?yàn)檎咿D(zhuǎn)向不足以讓投資客相信存量可以一夜消除。”