資本青睞 房地產(chǎn)服務(wù)變身“高大上”

每經(jīng)編輯 每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 林東岳 發(fā)自上海    

◎每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 林東岳 發(fā)自上海

在一個(gè)月內(nèi)，鏈家地產(chǎn)四處擴(kuò)張，先是和成都最大的二手房中介公司伊誠(chéng)合并，又和上海最大的中介公司德佑地產(chǎn)合并。鏈家網(wǎng)CEO彭永東明確表示，兩年后整個(gè)新鏈家的房屋交易規(guī)模將達(dá)到一萬(wàn)億元。如果這一目標(biāo)實(shí)現(xiàn)，新鏈家將有很大機(jī)會(huì)成為整個(gè)房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)的龍頭老大。

華創(chuàng)證券的研報(bào)顯示，在目前的房屋交易過(guò)程中，還存在幾個(gè)未被滿足的客戶痛點(diǎn)：一是房源信息準(zhǔn)確性不高、重復(fù)率較多；二是無(wú)法提供鄰里信息、房屋估值信息等泛評(píng)估信息；三是尚未建立值得信賴的經(jīng)紀(jì)人評(píng)價(jià)體系；四是按揭貸款等金融配套服務(wù)還在起步階段。因此擴(kuò)大市場(chǎng)份額成為化解以上幾個(gè)問(wèn)題的關(guān)鍵一步。

東方證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師竺勁對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，如果有行業(yè)龍頭能將上述問(wèn)題都處理得當(dāng)，預(yù)計(jì)估值能達(dá)到四五十倍。這是資本市場(chǎng)愿意推動(dòng)房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)深度整合的一個(gè)重要原因。

市場(chǎng)份額是估值關(guān)鍵

從去年搜房網(wǎng)發(fā)力線下業(yè)務(wù)以來(lái)，房產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)生了翻天覆地的變化，最近也相繼發(fā)生了鏈家合并德佑、58同城收購(gòu)安居客兩件大事。從德佑和鏈家的對(duì)外口徑來(lái)看，雙方均將“打造萬(wàn)億級(jí)房產(chǎn)O2O大平臺(tái)”作為合作的終極目標(biāo)。

繼去年互聯(lián)網(wǎng)思維在中介行業(yè)掀起熱潮后，大數(shù)據(jù)以及O2O被各大中介放在了越來(lái)越重要的位置，因此打造房產(chǎn)電商平臺(tái)成為房地產(chǎn)在線服務(wù)企業(yè)和傳統(tǒng)線下巨頭的爭(zhēng)奪焦點(diǎn)。

克而瑞研究機(jī)構(gòu)研究經(jīng)理朱一鳴在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，房地產(chǎn)在線服務(wù)行業(yè)有一個(gè)很好的概念就是去媒化，因此傳統(tǒng)線下中介和房產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)信息發(fā)布平臺(tái)都想爭(zhēng)奪這塊資源，但是目前整個(gè)行業(yè)都處于群雄混戰(zhàn)的階段，如果有企業(yè)能成為行業(yè)巨頭，占領(lǐng)較高的市場(chǎng)份額，同時(shí)具備了較強(qiáng)的線上和線下服務(wù)能力，那么未來(lái)如果這些企業(yè)走向資本市場(chǎng)，只要巨大的需求還存在，股票就一定會(huì)有出色的表現(xiàn)。

華創(chuàng)證券的研報(bào)顯示，在目前的房屋交易過(guò)程中，還存在幾個(gè)未被滿足的客戶痛點(diǎn)：一是房源信息準(zhǔn)確性不高、重復(fù)率較多；二是無(wú)法提供鄰里信息、房屋估值信息等泛評(píng)估信息；三是尚未建立值得信賴的經(jīng)紀(jì)人評(píng)價(jià)體系；四是按揭貸款等金融配套服務(wù)還在起步階段。擴(kuò)大市場(chǎng)份額成為化解以上幾個(gè)問(wèn)題的關(guān)鍵一步。東方證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師竺勁對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，如果有行業(yè)龍頭能將上述問(wèn)題處理得當(dāng)，預(yù)計(jì)估值能達(dá)到四五十倍。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)報(bào)道，鏈家高層透露，公司正力爭(zhēng)與券商合作，尋求在A股上市，而搜房網(wǎng)則早在2010年就在美國(guó)紐交所成功上市。謀求在資本市場(chǎng)有所作為的房產(chǎn)電商肯定不止這兩家。房產(chǎn)電商如果想要在資本市場(chǎng)有所斬獲，成為區(qū)域龍頭是必然要求，只有擁有更多的市場(chǎng)份額，才可以獲取更多的客戶信息以及大數(shù)據(jù)，從而為實(shí)現(xiàn)更多盈利提供可能性。

物業(yè)服務(wù)被青睞

彩生活（01778，HK）講述的社區(qū)服務(wù)故事的想象空間和對(duì)傳統(tǒng)商業(yè)模式的改造，幾乎讓物業(yè)這一傳統(tǒng)行業(yè)搖身一變，躋身“高大上”行列。彩生活在資本市場(chǎng)的出色表現(xiàn)，成為物業(yè)服務(wù)業(yè)火爆行情的一個(gè)縮影。3月3日，彩生活發(fā)布2014年業(yè)績(jī)，年內(nèi)總收益由2013年的2.33億元增至3.89億元，增幅高達(dá)67.0%，每股基本盈利則由2013年的6.04分增至16.66分，增幅為175.8%。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，除了花樣年控股的彩生活，綠城、萬(wàn)科等房地產(chǎn)企業(yè)也在涉足物業(yè)服務(wù)。綠城物業(yè)服務(wù)集團(tuán)隸屬于綠城控股集團(tuán)有限公司，接管及咨詢服務(wù)項(xiàng)目近700余個(gè)，總建筑面積1.2億平方米。萬(wàn)科物業(yè)則已經(jīng)布局48個(gè)大中城市，接管各類物業(yè)管理項(xiàng)目270余個(gè)，在管面積超過(guò)6000萬(wàn)平方米。房地產(chǎn)企業(yè)涉足物業(yè)服務(wù)已經(jīng)成為大勢(shì)所趨。

朱一鳴認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)目前行業(yè)門檻較低，規(guī)模企業(yè)數(shù)量較少，彩生活通過(guò)并購(gòu)中小物業(yè)公司來(lái)擴(kuò)大管理面積，這應(yīng)該是“圈地”的一個(gè)主要手段，一旦植入互聯(lián)網(wǎng)概念，做社區(qū)O2O有天然優(yōu)勢(shì)。

竺勁也表示，物業(yè)服務(wù)未來(lái)總體看好，如果能與社區(qū)電商、社區(qū)金融等概念相疊加，未來(lái)上市估值40~50倍市盈率問(wèn)題不大。據(jù)悉，彩生活2014年5月就是以68倍市盈率登陸港股市場(chǎng)，總市值超過(guò)母公司花樣年。

不過(guò)，在朱一鳴看來(lái)，物業(yè)服務(wù)業(yè)作為房地產(chǎn)的衍生行業(yè)，本質(zhì)上屬于服務(wù)業(yè)，應(yīng)該保證服務(wù)質(zhì)量。如果一味通過(guò)收購(gòu)物業(yè)公司擴(kuò)大規(guī)模，進(jìn)軍資本市場(chǎng)的時(shí)候并不一定會(huì)有出色表現(xiàn)。物業(yè)是基于本地化的服務(wù)，具有強(qiáng)烈的地域?qū)傩?，通用化產(chǎn)品并不能完全解決社區(qū)O2O目前運(yùn)營(yíng)的問(wèn)題，而且物業(yè)服務(wù)對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)化管理要求較高，運(yùn)營(yíng)難度較大。

金融服務(wù)讓估值更高

房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈包括城市配套、房地產(chǎn)金融、中介服務(wù)和物業(yè)服務(wù)四大部分，其中中介服務(wù)和物業(yè)服務(wù)是目前市場(chǎng)爭(zhēng)奪的主要領(lǐng)域，城市配套和房產(chǎn)金融業(yè)務(wù)也在興起。房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)主要立足房地產(chǎn)存量市場(chǎng)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展時(shí)期，地產(chǎn)服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈的價(jià)值和特點(diǎn)并不被市場(chǎng)所關(guān)注。伴隨近幾年新房市場(chǎng)進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展期后，存量房市場(chǎng)的大量潛在價(jià)值開(kāi)始進(jìn)入大眾視野。

目前不少房產(chǎn)電商和物業(yè)服務(wù)都植入了金融概念。搜房網(wǎng)旗下有金融服務(wù)平臺(tái)，“天下貸”網(wǎng)站可以提供投資、貸款、房產(chǎn)眾籌、債權(quán)轉(zhuǎn)讓等服務(wù)，而彩生活旗下也有自己的金融服務(wù)平臺(tái)——彩付寶，為業(yè)主提供安全支付，實(shí)現(xiàn)社區(qū)內(nèi)部積分兌換，社區(qū)金融業(yè)務(wù)牢牢提升了客戶黏度。

一名投行業(yè)內(nèi)人士在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)在引入金融支付功能之后，就形成了一個(gè)資金池，客戶忠誠(chéng)度大為提升，資金融通功能也為企業(yè)拓展業(yè)務(wù)提供了可能性。

券商機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)總體呈看好態(tài)勢(shì)，海通證券研報(bào)推薦了中介、物業(yè)管理、城市配套服務(wù)和衍生地產(chǎn)金融等相關(guān)板塊的股票，諸如世聯(lián)行、樂(lè)居、彩生活、宜華地產(chǎn)等。對(duì)那些已經(jīng)開(kāi)始涉足房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)但尚未上市的企業(yè)而言，如果以上述企業(yè)為藍(lán)本，植入金融概念，線上支付功能，那么一旦上市，其股票估值就有可能進(jìn)一步上揚(yáng)。