長沙縣“購房補貼”政策滿月：銷售面積環(huán)比不增反降11.8%有90戶補貼獲批

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 于垚峰 長沙縣攝影報道    

每經(jīng)記者 于垚峰 長沙縣攝影報道

2014年對全國的房企來說，可謂寒意逼人。特別是三、四線城市，房地產(chǎn)業(yè)的衰落直接影響了當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展?！熬仁小币渤蔀榱?014年地產(chǎn)業(yè)最熱的詞。

深處中國中部的長沙市，2014年樓市遭遇量價齊跌。轄區(qū)內(nèi)各縣區(qū)紛紛出臺救市政策。其中，長沙縣政府于2014年12月25日出臺的 《關于促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的若干意見》（以下簡稱《意見》）規(guī)定，凡在縣內(nèi)購買新建商品房住宅的均可享受購房補貼，補貼期限為6個月。補貼標準為，單套面積小于90平方米的每套補貼5000元，單套面積在90平方米以上的每套補貼10000元，補貼資金由（長沙）縣財政和經(jīng)開區(qū)財政共同負擔。

據(jù)當?shù)孛襟w報道，補貼政策實施一個月，第一批獲得補貼的業(yè)主共有90戶，補貼金額66.5萬元。長沙縣房產(chǎn)局市場科一位負責人表示，這90戶獲得補貼的并非是說只有90戶業(yè)主購房，而是目前申報獲得審批通過了的業(yè)主，“補貼申報不受時間限制，因此后面來申報的業(yè)主肯定會更多。”

不過，長沙縣房產(chǎn)局副局長裴見存近日在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，目前來看，“購房補貼”政策帶來的效果并不明顯，1月份的成交量和成交價格均出現(xiàn)了下跌。

“職業(yè)帶客人”生意慘淡/

2014年樓市的低迷，目前似乎并沒有出現(xiàn)探底跡象。地產(chǎn)開發(fā)商絞盡腦汁，降價格、比質(zhì)量、拼服務，盡量挽留前來咨詢的購房者。

在長沙縣每個樓盤的營銷中心外面，都有一批“職業(yè)帶客人”，他們會密切關注從銷售中心進出的每位潛在客戶，只要是進去看房的人，出來后立刻便會被他們“攔截”，并盡力把看房人帶到另一個樓盤銷售中心。這些職業(yè)帶客人可以從該銷售中心獲得數(shù)十元的報酬。

2月9日下午，《每日經(jīng)濟新聞》記者以購房者身份來到長沙縣某樓盤營銷中心，一進營銷中心大門，便受到一位名叫肖媛（化名）的置業(yè)顧問熱情接待。肖媛立刻從區(qū)位優(yōu)勢、樓盤質(zhì)量等方面對樓盤進行介紹。

“您是從外地回來的吧？我們現(xiàn)在有返鄉(xiāng)置業(yè)禮包，不僅開發(fā)商有優(yōu)惠，買房地方政府還有補貼，90平方米以上的房子政府補1萬元現(xiàn)金。”肖媛見記者對當?shù)厍闆r并不熟悉，以為是外出務工返鄉(xiāng)人員。

盡管政府和房企給予了優(yōu)惠，但記者在銷售中心看到，前來咨詢購房的人寥寥無幾。待記者走出營銷中心后，立刻有一位40多歲的中年婦女騎著電動車靠了過來。她打開后備箱拿出一疊宣傳單，并詢問記者要不要去別的樓盤看一看，她負責接送。

這位婦女就是樓盤間的“職業(yè)帶客人”。據(jù)她介紹，其在周邊七八個樓盤間相互帶人，每帶一個就可以領取40元的酬金，有時甚至帶同一客人去七八個樓盤，同樣可以獲得七八份的收入。

“現(xiàn)在生意不好做了，來看房的人很少，你是我今天遇到的第一個看房人。”上述中年婦女告訴記者，長沙縣幾十個樓盤，像她這樣的“職業(yè)帶客人”有幾十個，每個人都同時和多個樓盤有聯(lián)系。

隨后，該中年婦女帶記者來到另一樓盤，該樓盤銷售中心同樣冷清，鮮有客人前來看房。記者通過長沙縣房局了解到，2014年12月，該樓盤的網(wǎng)簽套數(shù)只有3套。

長沙縣一位不愿具名的某樓盤營銷總監(jiān)透露，長沙縣新建商品房銷售面臨巨大困難，目前的存量房在四五百萬平方米，去化壓力大。

財政資金補貼購房者/

“2014年，長沙縣新建商品房銷售320萬平方米，較2013年的370萬平方下降了13%；銷售均價4500元/平方米，同比下降5.8%，呈現(xiàn)量價齊跌的現(xiàn)象?！遍L沙縣房產(chǎn)局副局長裴見存向 《每日經(jīng)濟新聞》記者表示。

此前，長沙縣房產(chǎn)局通過實地走訪，對全縣76個在售房地產(chǎn)項目進行了一項調(diào)查。

該調(diào)查顯示，各開發(fā)項目都有不少已取得預售證但暫未出售的商品房，尤其是2014年新推出的項目，有些樓盤已取得預售但未售出的商品房占已取得預售面積的70%，銷售面臨巨大壓力。

上述調(diào)查報告還顯示，長沙縣近5年的庫存量在500萬平方米左右，庫存增加，去化壓力巨大。更為嚴重的是，2013年土地市場火熱，地價猛漲，多數(shù)房企高價拿地，新增庫存具有地價高、售價高的特點，這也增加了銷售難度。

“當政府征詢意見時，我們都希望出臺救市政策，推動房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。”上述某樓盤營銷總監(jiān)向記者表示，開發(fā)商不可能一味地以降價搶市場，還需要政府有相應的輔助手段。

長沙縣房產(chǎn)局一位負責人告訴記者，上述調(diào)查他們一共發(fā)放了45份問卷，其中有40家開發(fā)企業(yè)希望政府能盡快出臺有利于房地產(chǎn)市場發(fā)展的優(yōu)惠政策，主要是圍繞報建費的延遲繳交、契稅免稅和購房補貼發(fā)放等方面；還有15家企業(yè)希望政府出面協(xié)調(diào)銀行提高審批貸款的速度，希望政府鼓勵支持企業(yè)采取不動產(chǎn)抵押或者是企業(yè)擔保的方式獲取貸款，減少開發(fā)商資金鏈斷裂的風險。

“正是基于上述原因，加上（長沙）市內(nèi)的一些區(qū)也出臺了救市政策，我們才決定出臺救市政策?！迸嵋姶姹硎荆h政府于2014年12月25日出臺上述《意見》。但是并未明確財政會拿出多少錢來補貼，“按照目前的行情，補貼金額應該不會超過1億元?！?/p>

一位長沙縣政府辦負責人告訴記者，政府出臺購房補貼的文件，通過了常務會議，此前各地都有類似救市措施?！罢秘斦a貼購房，也是為了促進房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展，拉動內(nèi)需，對穩(wěn)定財政增長能起到一定作用?！?/p>

補貼效果未達預期/

長沙縣“購房補貼”的政策出臺后，開發(fā)企業(yè)關心購買力會不會因此有所增加，購房者則關心補貼能否順利到位。

2月2日，長沙縣當?shù)孛襟w一則“90戶購房人將率先領到補貼”的消息引起外界關注。長沙縣房產(chǎn)局市場科易科長向 《每日經(jīng)濟新聞》記者介紹，購房人在辦完了各項手續(xù)后，才能拿相關的材料到房產(chǎn)局辦理購房補貼，購房補貼資格的審核由房產(chǎn)局、財政局、審計局進行聯(lián)審，每個月聯(lián)審一次，通過聯(lián)審之后15個工作日內(nèi)將補貼資金發(fā)放給購房人。

“第一批聯(lián)審通過的90戶，并不是整個一月份購房人的數(shù)字，有不少人在1月網(wǎng)簽之后，其他手續(xù)還沒有下來，因此沒有辦法前來申報購房補貼?！币卓崎L表示，只要是在補貼期限之內(nèi)購買新建商品房的業(yè)主，享受補貼不受時間限制，因此越到后面，申請補貼的人會越多。

不過，長沙縣房產(chǎn)局提供的數(shù)據(jù)顯示，長沙縣1月份新建商品房預售面積38.6萬平方米，銷售3272套，銷售面積31.46萬平方米，環(huán)比下降了11.8%。

“自購房補貼政策出臺后，對市場的刺激作用并沒有顯現(xiàn)。”裴存見表示，1月份的數(shù)據(jù)同比基本持平，沒有達到增長20%的預期。

裴存見進一步分析稱，未達預期的主要原因有三：一是實施的時間有6個月，有意購房的人不會立刻下手；二是當前的宏觀政策，注定沒有投資性需求，主要以剛需為主，補貼力度不夠大，沒有足夠的誘惑力；三是購房者思維在變，隨著政府加大對保障性住房的投入，這帶走了一部分剛需。

中原地產(chǎn)（湖南）總經(jīng)理胡治鋼亦認為，長沙縣的補貼力度并不大，不足以讓購房者下定決心去買房。長沙縣房地產(chǎn)市場低迷是由多重原因造成的，即有當前經(jīng)濟形勢的因素，也有央行新政的落實不到位有關系?！般y行按揭的審批和發(fā)放速度相當慢，再加上優(yōu)惠利率基本上執(zhí)行不了?！?/p>

2月11日，記者從長沙縣中國光大銀行星沙支行個貸處了解到，該行目前首套房貸執(zhí)行的是基準利率，二套房貸上浮10%。該支行一位工作人員表示，不僅是他們銀行沒有執(zhí)行基準利率7折的優(yōu)惠政策，其他銀行也沒有執(zhí)行優(yōu)惠利率。

多地出臺救市政策/

事實上，早在2009年，長沙縣就出臺過購房補貼的政策，當時的補貼政策為：購買商品房單套建筑面積小于100平方米的，每套補貼現(xiàn)金1萬元；購買商品房單套建筑面積在100~144平方米的，每套補貼現(xiàn)金2萬元，補貼時間為3個月。

據(jù)裴見存介紹，當時的補貼政策是政府和房地產(chǎn)開發(fā)商聯(lián)合推動的，其中政府每套補貼5000元，其余部分由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)補貼?！爱敃r補貼金額大概在1億元左右?！?/p>

在裴見存看來，這次的補貼政策并沒有2009年的效果明顯，當時市場下行和恢復期都很短，市場呈現(xiàn)看漲趨勢，因此效果明顯?！叭缃駝t是房地產(chǎn)開發(fā)商和購房者都看不出趨勢，下行壓力大?！?/p>

胡治鋼認為，2009年市場的存量房沒有現(xiàn)在這么多，再加上當時政府保障性住房補貼貨幣化，有8萬元的貨幣補貼，推動了購買力。如今長沙市的存量房已經(jīng)超過了1400萬平方米，長沙縣也有四五百萬平方米，短期內(nèi)難見效果。

在長沙縣出臺政策之前，長沙多個地區(qū)也出臺過 “救市”政策。2014年8月，望城區(qū)政府安排購房補貼專項資金1億元。

幾乎同時，湘江新區(qū)管委會于2014年8月印發(fā)了《關于支持鼓勵創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)人才入駐的暫行規(guī)定》和《關于加快發(fā)展核心區(qū)現(xiàn)代服務業(yè)的若干政策意見》兩項通知。通知規(guī)定，自2014年8月1日起，至2015年12月31日止，凡在麓谷科技新城、梅溪湖國際新城、濱江商務新城、洋湖生態(tài)新城、大王山旅游度假區(qū)購買新建商品房，按照備案的購房合同登記的建筑面積，毛坯房每平方米補助200元。

盡管長沙多地出臺疊加 “救市”政策，但并未顯現(xiàn)疊加效應。中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)字顯示，2014年末長沙市六區(qū)存量房高達1453萬平方米，去化時間需要18個月。

胡治鋼表示，目前市場處于供過于求、購買力下降階段，未來市場將會更加艱巨。2015年，房地產(chǎn)開發(fā)商將以去存貨為主。