4億港元到期貸款何以壓垮佳兆業(yè)？

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州    

每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

誰(shuí)也沒(méi)想到，一家年銷售額超過(guò)300億元、國(guó)內(nèi)排名前20的上市房企，會(huì)在短短1個(gè)月之內(nèi)瀕臨破產(chǎn)重組的危機(jī)。

2015年1月1日晚間，佳兆業(yè)集團(tuán) （01638，HK）發(fā)布公告稱，由于公司原董事會(huì)主席郭英成辭職觸發(fā)了一項(xiàng)融資協(xié)議包含的強(qiáng)制性提前還款條文，未能如期償還匯豐銀行4億港元定期貸款，引發(fā)了第一場(chǎng)貸款違約風(fēng)波。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，截至2014年6月30日，公司擁有111億元現(xiàn)金，資產(chǎn)負(fù)債率為75.62%，扣除預(yù)收款后真實(shí)負(fù)債率為56.59%。擁有如此充足的現(xiàn)金，本來(lái)足以應(yīng)付任何不測(cè)。佳兆業(yè)卻僅僅因?yàn)?億港元定期貸款到期而宣告?zhèn)鶆?wù)違約，這不禁引發(fā)業(yè)界猜測(cè)，佳兆業(yè)的真實(shí)財(cái)務(wù)狀況如何？

誘因：金融機(jī)構(gòu)爭(zhēng)相查封佳兆業(yè)資產(chǎn)/

在2014年12月前，無(wú)論是銷售業(yè)績(jī)還是股價(jià)走勢(shì)，佳兆業(yè)堪稱表現(xiàn)最佳的上市房企之一，但危機(jī)總在一片歌舞升平中到來(lái)。

根據(jù)佳兆業(yè)2014年12月初發(fā)布的銷售數(shù)據(jù)，公司在前11月實(shí)現(xiàn)合約銷售金額271.8億元，完成全年目標(biāo)的90%，目標(biāo)完成指日可待。與此同時(shí)，多數(shù)投行均給予佳兆業(yè)“買入”評(píng)級(jí)。野村證券在2014年10月末發(fā)布的研究報(bào)告便指出，佳兆業(yè)在深圳共有13個(gè)項(xiàng)目，保守估計(jì)可提供逾1100億元的可出售資源，至少在2019年前，其銷售非常強(qiáng)勁，維持“買入”評(píng)級(jí)，目標(biāo)價(jià)為4.15港元。

但自2014年12月佳兆業(yè)被曝位于深圳的多個(gè)樓盤、合計(jì)50億元的貨值被深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)的相應(yīng)地方分支機(jī)關(guān)鎖定買賣協(xié)議備案，導(dǎo)致公司在深圳的所有經(jīng)營(yíng)活動(dòng)處于休克狀態(tài)后，公司隨后接連曝出離岸貸款違約、優(yōu)先票據(jù)未按時(shí)付息，以及被多家金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)查封資產(chǎn)等事件，讓這家本應(yīng)在2014年超額完成銷售目標(biāo)的房企新貴，一度傳出走向破產(chǎn)重組的境地。

另?yè)?jù)中國(guó)證券網(wǎng)報(bào)道，杭州透明售房網(wǎng)顯示，佳兆業(yè)位于杭州五常一樓盤項(xiàng)目全部房源顯示變成限制房，共計(jì)待售房源749套。也就是說(shuō)，該項(xiàng)目全部待售房源突然被鎖死，禁止銷售。

上述“鎖房”事件發(fā)生不足一個(gè)月，2015年1月1日晚間，佳兆業(yè)發(fā)布公告稱，由于公司原董事會(huì)主席郭英成辭職觸發(fā)了一項(xiàng)融資協(xié)議包含的強(qiáng)制性提前還款條文，未能如期償還匯豐銀行4億港元定期貸款，引發(fā)了第一場(chǎng)貸款違約風(fēng)波。

隨后，深圳龍崗區(qū)兩個(gè)舊改項(xiàng)目的合作伙伴宣稱佳兆業(yè)違反項(xiàng)目的合作協(xié)議、多家內(nèi)地銀行以及信托公司申請(qǐng)查封公司資產(chǎn)、美元優(yōu)先票據(jù)出現(xiàn)技術(shù)性違約，總資產(chǎn)達(dá)到1000億元的佳兆業(yè)仿佛在一夜之間崩盤。截至2014年12月24日停牌前，公司股價(jià)大幅下跌至1.59港元。

“從資產(chǎn)負(fù)債表來(lái)看，佳兆業(yè)的財(cái)務(wù)狀況其實(shí)并不差，截至2014年6月30日，公司擁有111億元的現(xiàn)金，資產(chǎn)負(fù)債率為75.62%，扣除預(yù)收款后真實(shí)負(fù)債率為56.59%，在行業(yè)處于合理水平?！蹦成鲜蟹科蟾吖荜惾A（化名）向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，但作為資金密集型行業(yè)，房企日常經(jīng)營(yíng)運(yùn)作需要現(xiàn)金的高速流動(dòng)，拿地、原材料進(jìn)貨、工程建筑、員工薪資等大量環(huán)節(jié)需要消耗現(xiàn)金，但公司真正的自由現(xiàn)金流并不多。如果一個(gè)銷售占比接近30%的地區(qū)突然被暫停經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，沒(méi)有了現(xiàn)金回籠，企業(yè)資金面將遭受嚴(yán)峻考驗(yàn)。

“更致命的是，深圳項(xiàng)目被封鎖的消息傳出后，引發(fā)金融機(jī)構(gòu)恐慌情緒蔓延，爭(zhēng)相申請(qǐng)查封佳兆業(yè)資產(chǎn)。”陳華說(shuō)，對(duì)于銀行而言，只要房企有一個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)異常狀況，這種憂慮情緒在銀行間會(huì)快速傳播，隨著佳兆業(yè)在深圳的全部項(xiàng)目均被封鎖，與這些項(xiàng)目有配套融資的銀行一窩蜂要求還款，即便是深圳以外的項(xiàng)目，銀行也會(huì)由于擔(dān)心企業(yè)前景而催款。在這種情況下，即便強(qiáng)如萬(wàn)科也不可能同時(shí)應(yīng)付如此多金融機(jī)構(gòu)的還款要求，最終導(dǎo)致佳兆業(yè)越來(lái)越多的資產(chǎn)被法院查封，部分現(xiàn)金存款也被凍結(jié)，現(xiàn)有資產(chǎn)已經(jīng)無(wú)法盤活。

在陳華看來(lái)，隨著有關(guān)佳兆業(yè)的負(fù)面消息在全國(guó)蔓延，外地項(xiàng)目也會(huì)受到購(gòu)房者對(duì)公司破產(chǎn)擔(dān)憂的影響，銷售陷入低潮，無(wú)法為公司提供新增的現(xiàn)金回籠。對(duì)于身處長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)鏈的房企而言，只要其中一個(gè)環(huán)節(jié)出問(wèn)題，負(fù)面消息的發(fā)酵很可能會(huì)將企業(yè)拖到崩潰的邊緣。

根據(jù)佳兆業(yè)在2015年1月12日晚間發(fā)布的最新公告，公司正與數(shù)名候選人 （含國(guó)際投行）商討，以委聘可就公司的資本架構(gòu)提供戰(zhàn)略建議的財(cái)務(wù)顧問(wèn)，并協(xié)助公司審閱及評(píng)估多種方案并制定可獲得各方同意的解決方案的計(jì)劃。

某央企背景的房企高管向記者表示，按照目前的現(xiàn)狀，佳兆業(yè)能盤活重生的可能性微乎其微，也看不到生命人壽出手相救的跡象?？紤]到佳兆業(yè)自身資產(chǎn)優(yōu)良，最好的解決辦法是尋找新的投資者接盤，具有較強(qiáng)背景的央企、國(guó)企類房企是理想目標(biāo)。

反思：政商關(guān)系需要重塑/

讓一個(gè)房企在某個(gè)城市的全部業(yè)務(wù)處于休克狀態(tài)，這在中國(guó)房地產(chǎn)歷史上幾乎從未出現(xiàn)過(guò)。截至記者截稿，相關(guān)管理部門也沒(méi)有對(duì)佳兆業(yè)深圳所有項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)活動(dòng)被暫停作出正面回應(yīng)，這也引發(fā)業(yè)界諸多猜測(cè)，郭英成更一度被傳事涉深圳落馬政法委書記蔣尊玉一案。

在陳華看來(lái)，佳兆業(yè)以在深圳經(jīng)營(yíng)舊城改造起家，偏偏舊改是國(guó)內(nèi)土地出讓各種途徑中透明度最低的，企業(yè)更依賴于通過(guò)線下談判的方式達(dá)成合作，這時(shí)候良好的政商關(guān)系就成為項(xiàng)目成功運(yùn)作的關(guān)鍵。佳兆業(yè)在外地的舊改項(xiàng)目推進(jìn)遠(yuǎn)不如在深圳順利，說(shuō)明其在深圳擁有強(qiáng)大的政府公關(guān)能力。但隨著反腐風(fēng)浪掀起，舊改項(xiàng)目反而成了容易牽涉官員腐敗的危險(xiǎn)區(qū)域，這也給其他房企帶來(lái)了反思：在新形勢(shì)下，如何更恰當(dāng)?shù)靥幚碚剃P(guān)系？

“房地產(chǎn)作為一個(gè)與政策有密切相關(guān)性的行業(yè)，完全脫離政商關(guān)系是不可能的。”一家正參與廣州某舊改項(xiàng)目的上市房企高管向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，其實(shí)在國(guó)內(nèi)，不少城市舊改項(xiàng)目都是市場(chǎng)化運(yùn)作，但在實(shí)際操作過(guò)程中，單靠市場(chǎng)化手段開(kāi)發(fā)商很難完成拆遷，搞不好資金投下去幾年都沒(méi)有動(dòng)靜，這時(shí)候就需要政府的力量去引導(dǎo)和協(xié)調(diào)。因此，在保證不觸及紅線的前提下，如何制定完善的規(guī)則讓政府部門與企業(yè)更好地各司本職，是行業(yè)需要思考的問(wèn)題。

“可以預(yù)見(jiàn)的是，以往通過(guò)政府公關(guān)能力獲取優(yōu)質(zhì)資源謀求利潤(rùn)的時(shí)代已經(jīng)終結(jié)。”陳華表示，正如萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林所言：“親近政府，遠(yuǎn)離政治”。在新形勢(shì)下，企業(yè)拼的是真本事，誰(shuí)能通過(guò)經(jīng)營(yíng)能力滿足地方政府的經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求、為社會(huì)創(chuàng)造更多的福利，誰(shuí)就有機(jī)會(huì)從政府手上獲取更好的資源。