2014年二三線城市土地和樓市估值存在泡沫預(yù)期

回首2014年,受制于年初的停貸風(fēng)波、調(diào)控政策及經(jīng)濟(jì)不景氣等影響,樓市持續(xù)低迷,同時(shí)也傳導(dǎo)到了前端的土地市場(chǎng)。據(jù)某研究院最新數(shù)據(jù)顯示,2014年全國(guó)300城市土地出讓金總額為2.34萬(wàn)億元,同比下降27%。國(guó)內(nèi)40大城市合計(jì)土地出讓金1.62萬(wàn)億元,同比減少23.4%;20大標(biāo)桿房企合計(jì)拿地僅3044億元,同比下滑45.4%。

聯(lián)合創(chuàng)投董事長(zhǎng)徐志強(qiáng)分析,由于經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政策環(huán)境較差,2014年土地市場(chǎng)有所降溫是正常的,但上半年的低迷并未持續(xù)太久,去年下半年土地市場(chǎng)升溫明顯,特別是一線城市的地塊,不論大房企還是中小房企,拿地積極性非常高。相比之下,二三線城市的土地和樓市估值存在泡沫預(yù)期,拿地相對(duì)謹(jǐn)慎。

土地出讓金降兩成

中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2014年40大一二線城市,合計(jì)土地出讓金為1.62萬(wàn)億,同比下降23.4%。其中只有7個(gè)城市土地出讓金出現(xiàn)了上漲。北京市土地出讓金1916億元,相比2013年的歷史紀(jì)錄1821億元再次上漲5.2%;廣州土地出讓金838.8億元,同比上漲20.9%。不難看出,雖然土地出讓金有所減少,但土地成交價(jià)格分化,一線城市明顯上漲。事實(shí)上,北京、上海、廣州、深圳四城市的住宅土地成交全面創(chuàng)造歷史紀(jì)錄,2014年合計(jì)達(dá)3435億元。

中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)同時(shí)顯示,20大標(biāo)桿房企整體在2014年拿地明顯減少。拿地最多的幾家房企中,中海購(gòu)地花費(fèi)401億元,保利購(gòu)地花費(fèi)328億元,萬(wàn)科購(gòu)地花費(fèi)318億元,相比2013年均有非常明顯減少,僅遠(yuǎn)洋等個(gè)別企業(yè)逆市拿地。拿地減少最多的企業(yè)主要有萬(wàn)科、富力、雅居樂(lè)等,均大幅度收縮了2014年拿地規(guī)模。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉稱,去年二三季度是市場(chǎng)最冷清的階段,從9月開(kāi)始,企業(yè)拿地逐漸回升。從拿地節(jié)奏可以看出企業(yè)對(duì)市場(chǎng)的判斷,從9月單月開(kāi)始,部分企業(yè)已經(jīng)再次出現(xiàn)在土地市場(chǎng),但對(duì)后市依然非常謹(jǐn)慎,目前看還是一個(gè)“掙扎”的時(shí)間點(diǎn)。

今年拿地分化加劇

對(duì)于2015年土地市場(chǎng)的走勢(shì),張大偉認(rèn)為,從目前市場(chǎng)趨勢(shì)看,土地市場(chǎng)依然將低位運(yùn)行,但抄底的企業(yè)將有所增加。2015年將延續(xù)拿地分化的趨勢(shì),一線城市土地市場(chǎng)將維持高熱度,相比三四線城市看得見(jiàn)的風(fēng)險(xiǎn),房企會(huì)更加扎堆一線城市。

整體市場(chǎng)看,信貸政策的松綁使得一線樓市已經(jīng)出現(xiàn)了企穩(wěn)的跡象,這種情況下,房企再次開(kāi)始進(jìn)入土地市場(chǎng)。隨著各類救市政策的出現(xiàn),部分企業(yè)可能進(jìn)入土地市場(chǎng)期待抄底。部分熱點(diǎn)地塊競(jìng)爭(zhēng)力度明顯有所增加。預(yù)計(jì)在2015年,土地市場(chǎng)的分化將持續(xù),一二線熱點(diǎn)城市的土地競(jìng)爭(zhēng)將比2014年有所增加。

聯(lián)合創(chuàng)投董事長(zhǎng)徐志強(qiáng)認(rèn)為,行業(yè)分化將加劇。行業(yè)分化一方面是市場(chǎng)的分化,不同區(qū)域,不同城市,甚至同一個(gè)城市,都會(huì)因?yàn)閰^(qū)域的屬性定位和價(jià)值以及本身的供求情況而出現(xiàn)不一樣的市場(chǎng)行情;另一方面是開(kāi)發(fā)商的分化,強(qiáng)者恒強(qiáng),弱者將逐步淘汰。相比較一二線也出現(xiàn)的市場(chǎng)調(diào)整跡象,目前三四線整體趨勢(shì)已經(jīng)明確,預(yù)計(jì)后市一二線城市拿地競(jìng)爭(zhēng)將更加劇烈。

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