地產(chǎn)并購(gòu)驟增八成 行業(yè)集中度加速提高

2014年，資本市場(chǎng)收購(gòu)案例急劇增長(zhǎng)，房地產(chǎn)行業(yè)也正在以加倍的速度兼并重組。這種現(xiàn)象的出現(xiàn)，代表著舊有競(jìng)爭(zhēng)格局逐步被打破，新的經(jīng)營(yíng)模式正在形成，行業(yè)集中度也逐步提高，這是“經(jīng)濟(jì)新常態(tài)”下房企做出的選擇，也是在遭遇金融變化和行業(yè)利潤(rùn)率不斷下跌后，房地產(chǎn)企業(yè)不得不經(jīng)歷的階段。

《證券日?qǐng)?bào)》記者今年跟多位房企高層交流時(shí)獲得了這樣的共識(shí)，今后房企轉(zhuǎn)讓股權(quán)動(dòng)作將激增，并購(gòu)重組的企業(yè)會(huì)越來越多，而擁有多種低成本融資渠道的標(biāo)桿房企也在伺機(jī)通過收購(gòu)獲得優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)或地塊，房地產(chǎn)企業(yè)將在大并購(gòu)時(shí)代中加速轉(zhuǎn)型。

樓市降溫加劇后，地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)潮實(shí)際上早已來臨。

根據(jù)Wind資訊數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)獲悉，截至12月18日，2014年年內(nèi)，房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)標(biāo)的交易達(dá)245宗，總價(jià)值為1210億元（包括已完成與未完成交易），同比增長(zhǎng)幅度約為80%；2013年全年為150宗，總價(jià)值為668億元，同比增長(zhǎng)幅度為46%；2012年則為154宗，交易宗價(jià)值僅為458億元。

再來看一組今年房企并購(gòu)重組的大宗交易數(shù)據(jù)，今年上半年，中冶置業(yè)逐步肢解200億元地王以股權(quán)方式轉(zhuǎn)讓；3月18日，金豐投資以全部資產(chǎn)及負(fù)債與上海（樓盤）地產(chǎn)集團(tuán)持有的綠地集團(tuán)等額價(jià)值的股權(quán)進(jìn)行置換，經(jīng)預(yù)估，本次擬置出資產(chǎn)的預(yù)估值為23億元、擬注入資產(chǎn)的預(yù)估值為655億元；5月22日，融創(chuàng)中國(guó)以62.98億港元的價(jià)格收購(gòu)綠城中國(guó)24.31%的股權(quán)；8月12日，泛?？毓?8.23億港元收購(gòu)和記港陸71.36%股權(quán)。由此可見，在行業(yè)并購(gòu)案激增的同時(shí)，并購(gòu)標(biāo)的金額也在提高。

《證券日?qǐng)?bào)》記者仔細(xì)對(duì)比近年來的相關(guān)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，在未完成的并購(gòu)事件中，凡是披露出來的交易最終并購(gòu)成功是大概率事件，失敗的并購(gòu)案非常少見。

隨著并購(gòu)大潮的來臨，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入“下半場(chǎng)”已經(jīng)成為共識(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)正在向“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的方向發(fā)展。

從上述統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中不難發(fā)現(xiàn)，部分中小房企、專業(yè)化程度較差的房企今年被吞并了市場(chǎng)份額。換言之，雖然今年開發(fā)商的日子都沒過好，甚至個(gè)別大型房企也不得不轉(zhuǎn)賣資產(chǎn)套現(xiàn)、優(yōu)化資產(chǎn)配置以求發(fā)展，但中小房企面臨的則是求生壓力。

首創(chuàng)置業(yè)(首創(chuàng)禧瑞都芭蕾雨·悅都)董事長(zhǎng)劉曉光曾表示，在地產(chǎn)大并購(gòu)時(shí)代，產(chǎn)品類型偏高端且周轉(zhuǎn)率慢的房企、花高成本激進(jìn)拿地且銷售回籠資金慢的房企、資金受限且去庫(kù)存慢的房企將面臨退出舞臺(tái)的危險(xiǎn)。

不過，反觀之，這也是標(biāo)桿房企并購(gòu)擴(kuò)張的好時(shí)機(jī)，而且加快了大型房企邁入轉(zhuǎn)型過渡期的腳步。從今年并購(gòu)交易的主體來看，在完成的并購(gòu)事件中，轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)方為萬(wàn)方發(fā)展、億城投資等中小房企，而買方則為陽(yáng)光城、首開股份等快速擴(kuò)張的企業(yè)，其中，首開股份作為交易買方，完成了4筆收購(gòu)；而在未完成的并購(gòu)事件中，在資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方中，知名房企顯現(xiàn)了身影，比如中國(guó)中冶、北京（樓盤）萬(wàn)科以及萬(wàn)通地產(chǎn)(萬(wàn)通龍山逸墅萬(wàn)通新界·紫藤堡)等，但其轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的交易金額并不高，屬于微調(diào)性交易，而交易買方則為融創(chuàng)中國(guó)、龍湖地產(chǎn)(龍湖·時(shí)代天街龍湖·香醍溪岸)等標(biāo)桿房企。

這意味著小型地產(chǎn)公司為了生存將不斷攀上“高枝”，而銀行的“橄欖枝”將會(huì)更為傾斜地投向大型開發(fā)商，從而加速房地產(chǎn)市場(chǎng)兩極化，“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的競(jìng)爭(zhēng)格局正在形成。

原文鏈接：http://house.people.com.cn/n/2014/1222/c164220-26249279.html