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15億!金隅底價(jià)摘青島地王

每經(jīng)網(wǎng) 2014-12-17 09:09:20

每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京

昨日(12月16日),青島拍出了“年度單價(jià)地王”。而摘此地塊的是老牌國企北京金隅嘉業(yè)。與之前“搶出來”的地王項(xiàng)目相比,此地塊是底價(jià)成交。

“(這塊地)好做的話大家都搶了。”青島房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士張百忍接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)指出,這塊地地理位置還可以,但是價(jià)格太高了。

那么,問題來了,該高價(jià)地背后的盈利狀況如何?青島房價(jià)點(diǎn)評(píng)高級(jí)分析師張斌表示,8500元的樓面價(jià)加上綜合粗算的成本,就要12500元以上了。周邊商品房均價(jià)在15000元/左右,二手房價(jià)格14000元左右,確實(shí)利潤空間非常有限。

“新地王”利潤空間有限

上述地塊的出讓公告顯示,該地塊位于青島市北區(qū)延吉路以南、鎮(zhèn)江路以東、江都路以西、規(guī)劃北仲路以北(鎮(zhèn)江路12號(hào)片區(qū)),土地面積54007.6平方米,規(guī)劃建筑面積188486.5平方米。

其中,出讓土地面積46159.4平方米,用于城鎮(zhèn)住宅(商品住宅)和商服建設(shè)。住宅部分土地面積為35128.2平方米,規(guī)劃建筑面積為133747平方米。

商服部分土地面積為11031.2平方米,規(guī)劃建筑面積為4.2萬平方米。此外,該地塊包含劃撥部土地分,劃撥土地將建設(shè)不少于174套的公共租賃住房,并配建一所9班制的幼兒園。

張斌表示,住宅的利潤確實(shí)有限,最后可能要依靠商業(yè)部分來彌補(bǔ)利潤了。雖然周邊商業(yè)氛圍不錯(cuò),但整體檔次不高。如果這4萬多平的商業(yè)定位準(zhǔn)確,還是有得賺頭。綜合看來,金隅要操作好“新地王”,確實(shí)難度不小。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者尚未從金隅方面獲得“拿地意圖”,但有消息稱,金隅本次拿地屬于戰(zhàn)略性進(jìn)駐,并不追求過高利潤,站穩(wěn)腳跟再圖發(fā)展。

上海易居研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)分析,從2014年土地市場看,價(jià)格并沒有明顯下滑。所以,對(duì)于房企而言,拿地能早則早。此次金隅拿地,對(duì)于市場的預(yù)期也很明顯,就是認(rèn)定明年回暖跡象明顯,進(jìn)而在年底積極補(bǔ)倉。

克而瑞機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示,11月份,青島市成交商住辦土地共44幅,占地面積175.77萬㎡,環(huán)比上100.38%,同比上漲66.7%;成交金額32.48億元,環(huán)比下降28.48%,同比下降1.42%。

“地王”項(xiàng)目需防范庫存風(fēng)險(xiǎn)

就在當(dāng)日,中鐵置業(yè)集團(tuán)以樓面地價(jià)5020元/平,總價(jià)5.3億元在青島競得一宗土地,同樣為底價(jià)成交。而在12月9日,青島李滄區(qū)成功出讓了三宗地塊,總建面共計(jì)40萬平方米,總成交價(jià)超12億元,最終三宗地塊均被保利地產(chǎn)拿下。

CRIC研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示,由于受11月出臺(tái)降息政策影響,青島市場出現(xiàn)了小幅上漲,11月青島商品房共成交96.04萬㎡,環(huán)比10月份的91.89萬㎡上漲了4.51%;不過,與去年的火爆行情仍然差距明顯,同比2013年11月的149.65萬㎡下降了35.82%,11月份的商品房成交均價(jià)為9507元/㎡,環(huán)比10月份的8954元/㎡上漲了6.18%,同比去年11月的9926元/㎡下降了4.22%。

業(yè)內(nèi)人士表示,11月份青島行情相對(duì)較好,這會(huì)明顯調(diào)動(dòng)房企拿地的積極性。

不過,樓市短暫回暖的背后,依然難以掩蓋青島高庫存的壓力。上海易居房地產(chǎn)研究院的庫存報(bào)告顯示,11月份青島新建商品住宅庫存面積為1490萬平方米,環(huán)比下跌4%。而庫存去化周期為19個(gè)月,較10月份21個(gè)月明顯加快。

對(duì)此,嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,青島目前去庫存的速度依然較慢,對(duì)比去年年末13.6個(gè)月的數(shù)據(jù),說明青島去庫存的任務(wù)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有完成。對(duì)于目前在青島拿地的房企而言,在拿“地王”方面,也需要提防這樣一個(gè)城市去庫存的風(fēng)險(xiǎn)。

責(zé)編 蔡雅蕓

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