怎樣用微信把房子賣給客戶？（匯聚數(shù)十位地產(chǎn)營(yíng)銷觀點(diǎn)精華的技術(shù)帖）

每經(jīng)編輯 楊羚強(qiáng)    

接觸微信有一段時(shí)間了，每次看新媒體排行，都非常有感觸。那些號(hào)稱擁有數(shù)萬、數(shù)十萬粉絲的所謂“大號(hào)”，往往閱讀量只有幾千，能上10萬的，微乎其微。后來我了解到，微信公號(hào)用戶的閱讀率能達(dá)到10%－15%，就已經(jīng)算是不錯(cuò)了。

也就是說，如果在一個(gè)擁有十萬粉絲級(jí)別（類似“吳曉波頻道”這種）的公眾號(hào)投放讓人有興趣一讀的軟文廣告，開始能夠獲得的閱讀量，最多1萬。然后，這里面真正有興趣買房的，估計(jì)就100來號(hào)人。結(jié)合到本樓盤，估計(jì)也就不到10個(gè)人。而這10個(gè)人里面，最終有可能買房的，也許不超過3個(gè)。

微信的用戶轉(zhuǎn)化率如此之低，是一件很令人恐怖的事。我所知道的是，目前不管是開發(fā)商，還是房屋中介，都在投入大資金做微信。從樓盤項(xiàng)目到集團(tuán)層面，基本上都有專人在后臺(tái)負(fù)責(zé)微信運(yùn)營(yíng)。

很多企業(yè)為了推升微信粉絲量的增長(zhǎng)，還頻繁搞各種“加關(guān)注、送禮品”的活動(dòng)。不僅如此，更有人提出要在微信平臺(tái)投放百萬，來提升微信營(yíng)銷的影響和效果。但是收效如何呢？一年能有幾千粉絲關(guān)注已經(jīng)不錯(cuò)了。包括前不久萬科和搜房搞的眾籌買房活動(dòng)，我可以百分之百地說：能夠參與眾籌，并轉(zhuǎn)化成萬科上述購房者的人數(shù)比例極低。

萬科搞這樣的活動(dòng)，也就是為自己做個(gè)廣告罷了。但遺憾地是，萬科很可能找錯(cuò)了“小伙伴”——因?yàn)楦骷覚C(jī)構(gòu)對(duì)搜房的反感情緒，很少有媒體對(duì)上述事件進(jìn)行關(guān)注，效果可想而知。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)的冬天，每一筆營(yíng)銷費(fèi)用，都要能為企業(yè)轉(zhuǎn)化為實(shí)際的收益率，企業(yè)才能暖和過冬。而類似這樣一種粗放式的微信營(yíng)銷模式，肯定是玩不下去的。

那怎么辦？

有人說，可以采取這樣的方案，找所有的微信公號(hào)談合作，不管哪家公號(hào)，只要給項(xiàng)目帶來粉絲，就提供禮品或者少量獎(jiǎng)金，等最終成交了再支付傭金。

對(duì)此，我不敢茍同。目前，不管是已經(jīng)運(yùn)營(yíng)了很長(zhǎng)時(shí)間的老牌公號(hào)，還是剛剛上線不久的新興公號(hào)，都還處于吸收粉絲、增加閱讀量的階段。如果樓盤采用這樣的方式來營(yíng)銷，那么唯一的結(jié)果，就是各公號(hào)借用樓盤的促銷，為自己增加粉絲吸引人氣。

在這樣的大背景下，你怎么敢保證他們推薦來的粉絲，不是只沖著禮品來的呢？如果真是沖著禮品來，這些人能最終為成交轉(zhuǎn)化帶來幫助嗎？

思前想后，我認(rèn)為，要解決微信營(yíng)銷用戶轉(zhuǎn)化率低的問題，只有一個(gè)辦法，就是把文字轉(zhuǎn)化為軟件，用軟件來吸粉。

此話怎講？

不知道你有沒有用過各種心理分析工具。我不知道這些軟件的商業(yè)模式是什么，但我知道基本上我每一次看到這些軟件，都會(huì)忍不住去用一下。在使用過程中，我的很多個(gè)人隱私，包括年齡、收入情況、職業(yè)等都會(huì)自覺不自覺地留在上面。而且從朋友圈看，像我這樣的人不在少數(shù)。做完之后，大家會(huì)轉(zhuǎn)發(fā)分享。

有人說，這種心理軟件和賣房子有關(guān)系嗎？我說，有關(guān)系，而且關(guān)系很大。

你想想，如果你也做一個(gè)類似軟件產(chǎn)品，是不是可以坐等一大批對(duì)你的樓盤有興趣的用戶信息上門？在這些用戶里面做營(yíng)銷，是否就會(huì)方便快捷精準(zhǔn)很多呢？這種工具帶來的用戶轉(zhuǎn)化率，是否會(huì)比微信原有的傳播方式轉(zhuǎn)化率更高呢？

而且，你的銷售員因?yàn)閷?duì)客戶的很多基礎(chǔ)信息有所了解，在推薦產(chǎn)品的時(shí)候就不會(huì)無的放矢，從而大大提升最終的購買可能性。

當(dāng)然，要設(shè)計(jì)這樣的軟件，題材是很有講究的。不要引起反感，是第一位的。

具體方法上，可以選擇用一些和樓盤的賣點(diǎn)相關(guān)度高的話題來設(shè)計(jì)。比如，像綠地韓國項(xiàng)目中，有相當(dāng)一部分人是因?yàn)橐泼竦男枰徺I。那么在操作這個(gè)項(xiàng)目的軟件時(shí)，就可以移民為話題，制作這樣一個(gè)測(cè)試軟件：“移民測(cè)試：你有沒有能力拿韓國的綠卡？”如果測(cè)試的結(jié)果是“能”，那么恭喜你，你又得到了一位有可能要買綠地韓國房子的客戶。由于他為完成測(cè)試已經(jīng)填寫了大量資料，你可以從這些資料中了解到這個(gè)人的財(cái)產(chǎn)、收入來源、買房目的等一系列信息。