中國(guó)版“兩房”啟動(dòng) 或可撬動(dòng)10萬(wàn)億元“沉積資產(chǎn)”

新華網(wǎng)廣州１０月１９日電（記者馮璐、張翅、武衛(wèi)紅）央行“９·３０房貸新政”出臺(tái)半個(gè)多月，已在各地樓市掀起不小波瀾。而作為新政另一個(gè)重要武器的房貸證券化也引起了各界廣泛關(guān)注。作為上世紀(jì)６０年代最重要的金融創(chuàng)新之一，美國(guó)“兩房”（房利美、房地美）貸款證券化曾大大提高市場(chǎng)資產(chǎn)流動(dòng)性，但由此引發(fā)的２００８年金融次貸危機(jī)至今仍在影響著全球經(jīng)濟(jì)。如今，這一模式也開(kāi)始向我國(guó)房地產(chǎn)金融領(lǐng)域挺進(jìn)。

業(yè)內(nèi)人士表示，中國(guó)版“兩房”開(kāi)閘有利于信貸環(huán)境寬松，或?qū)⑶藙?dòng)１０萬(wàn)億元房貸資金，但同時(shí)也要吸取美國(guó)房貸證券化速度過(guò)快、規(guī)模過(guò)大等教訓(xùn)，嚴(yán)防房地產(chǎn)金融泡沫風(fēng)險(xiǎn)。

中國(guó)版“兩房”啟動(dòng)，將可拓寬房貸資金來(lái)源

“９·３０房貸新政”中提出，增強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)個(gè)人住房貸款投放能力，鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)通過(guò)發(fā)行住房抵押貸款支持證券（ＭＢＳ），專(zhuān)門(mén)用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放。

業(yè)內(nèi)人士介紹，ＭＢＳ最早于上世紀(jì)６０年代在美國(guó)出現(xiàn)，是銀行及儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu)利用其貸出的住房抵押貸款發(fā)行的一種資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。美國(guó)住房抵押貸款證券在完成利率市場(chǎng)化之后快速發(fā)展，ＭＢＳ余額從１９８０年的１１１億美元大幅增長(zhǎng)至２００７年的９．３萬(wàn)億美元，極大地促進(jìn)了美國(guó)金融市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。

“ＭＢＳ的作用在于解決商業(yè)銀行發(fā)放住房抵押貸款造成的期限錯(cuò)配和流動(dòng)性問(wèn)題，拓寬房貸資金來(lái)源。”重慶大學(xué)金融研究中心副主任陳晴指出。央行最新數(shù)據(jù)顯示，截至２０１４年６月底，房地產(chǎn)貸款余額達(dá)１６．１６萬(wàn)億元人民幣，其中，個(gè)人購(gòu)房貸款余額１０．７４萬(wàn)億元，占比高達(dá)６６．５％。“這部分龐大的沉積資產(chǎn)限制了銀行放貸規(guī)模，增加了還貸風(fēng)險(xiǎn)，推高了房貸成本。”也就是說(shuō)，一旦我國(guó)ＭＢＳ啟動(dòng)，將可以撬動(dòng)１０萬(wàn)億元“龐大的沉積資產(chǎn)”進(jìn)入房貸渠道。

既可賣(mài)出“沉積資產(chǎn)”盤(pán)活信貸，銀行為何不積極？

民生證券分析師鄒恒超認(rèn)為，若ＭＢＳ得以推行，對(duì)購(gòu)房者和投資者來(lái)說(shuō)都能從中獲益的。過(guò)去銀行綜合負(fù)債成本高，做按揭貸款意愿不足，通過(guò)發(fā)行長(zhǎng)期限專(zhuān)項(xiàng)金融債和ＭＢＳ，可增加銀行按揭貸款配置動(dòng)力，按揭利率也會(huì)小幅回落。對(duì)于投資者而言，其資金有了流向購(gòu)房者的渠道，ＭＢＳ會(huì)為不同風(fēng)險(xiǎn)偏好的投資者提供相應(yīng)金融工具。

業(yè)內(nèi)人士介紹，我國(guó)ＭＢＳ市場(chǎng)發(fā)展在２００５年才起步，雖然目前政府再次提出鼓勵(lì)發(fā)展，但由于配套制度不完善，政策真正落地尚需時(shí)日。

據(jù)悉，２００５年，國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行和中國(guó)建設(shè)銀行曾作為試點(diǎn)單位，被批準(zhǔn)分別進(jìn)行信貸資產(chǎn)證券化（ＡＢＳ）和住房抵押貸款證券化（ＭＢＳ）的試點(diǎn)。但僅由中國(guó)建設(shè)銀行分別于２００５年１２月和２００７年１２月在全國(guó)銀行間債券市場(chǎng)發(fā)行過(guò)兩期ＲＭＢＳ（銀行資產(chǎn)證券化）。

“ＭＢＳ難一蹴而就，市場(chǎng)和技術(shù)性問(wèn)題可能會(huì)制約ＭＢＳ市場(chǎng)短期的大規(guī)模擴(kuò)張。”上海浦東發(fā)展銀行金融市場(chǎng)部宏觀(guān)分析師曹陽(yáng)說(shuō)，ＭＢＳ微觀(guān)定價(jià)中缺乏違約率、提前償還率等參數(shù)的可靠經(jīng)驗(yàn)估計(jì)。此外，目前市場(chǎng)利率風(fēng)險(xiǎn)低、高收益的替代性資產(chǎn)較多，ＭＢＳ資產(chǎn)可能缺乏吸引力。

專(zhuān)家指出，由于收益率低，市場(chǎng)需求不足，銀行推行ＭＢＳ的積極性不高。有消息稱(chēng)，交通銀行、招商銀行等正就房貸證券化展開(kāi)內(nèi)部調(diào)研，但尚無(wú)具體時(shí)間表。但工商銀行和平安銀行等向記者表示，暫時(shí)還未對(duì)ＭＢＳ開(kāi)展深入研究。廣發(fā)銀行則表示，目前并無(wú)相關(guān)想法和計(jì)劃。

“雖然政策提出鼓勵(lì)ＭＢＳ的發(fā)展，但是當(dāng)前情況下起點(diǎn)太低，還需要完善ＭＢＳ相關(guān)政策，理順流程，并為銀行提供發(fā)展的平臺(tái)，建立非銀行住房抵押貸款公司等。”中投顧問(wèn)高級(jí)研究員鄭宇潔說(shuō)。

防范風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)該如何走、又吸取怎樣的教訓(xùn)？

“成也蕭何，敗也蕭何”。作為典型的房地產(chǎn)金融衍生品，ＭＢＳ在促進(jìn)美國(guó)金融市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速發(fā)展的同時(shí)，也因“兩房”對(duì)不良基礎(chǔ)資產(chǎn)多次打包出售，發(fā)展速度過(guò)快、規(guī)模過(guò)大，最終隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破裂，引發(fā)了次貸危機(jī)，美國(guó)房市和金融體系由此陷入嚴(yán)重危機(jī)。

如今，隨著中國(guó)版“兩房”的啟動(dòng)，不少專(zhuān)家和市場(chǎng)人士也表示了擔(dān)憂(yōu)。我們應(yīng)該如何走，又吸取怎樣的教訓(xùn)？

有分析人士指出，在當(dāng)前我國(guó)整個(gè)經(jīng)濟(jì)杠桿較高的情況下，過(guò)快推進(jìn)ＭＢＳ可能會(huì)加大我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。此外，ＭＢＳ一旦大規(guī)模發(fā)行，房地產(chǎn)泡沫向金融系統(tǒng)傳導(dǎo)的防火墻將被拆除。山西證券分析師張旭認(rèn)為，ＭＢＳ和ＲＥＩＴｓ（房地產(chǎn)投資信托基金）為代表的房地產(chǎn)企業(yè)融資工具更加豐富，房地產(chǎn)金融行為更加市場(chǎng)化，風(fēng)險(xiǎn)也進(jìn)一步被延后且鏈條延長(zhǎng)。

鄭宇潔提出，推進(jìn)ＭＢＳ實(shí)施，需要防范房地產(chǎn)金融泡沫風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)購(gòu)房者的資格審查不能松懈，銀行不能僅僅看重自身利益，而不顧房地產(chǎn)市場(chǎng)整體風(fēng)險(xiǎn)，按照審慎原則，加強(qiáng)監(jiān)督和管理。

“如果ＭＢＳ僅限于在銀行間市場(chǎng)交易的話(huà)，可能會(huì)出現(xiàn)銀行之間達(dá)成一個(gè)相互購(gòu)買(mǎi)對(duì)方產(chǎn)品的默契，以將貸款資產(chǎn)騰挪到表外，逃避信貸監(jiān)管。”財(cái)經(jīng)評(píng)論員余豐慧表示，中國(guó)在利率完全市場(chǎng)化之前，ＭＢＳ發(fā)展的空間將是十分有限的。在我國(guó)推進(jìn)ＭＢＳ還需要科學(xué)的頂層設(shè)計(jì)、完全市場(chǎng)化的利率等。

業(yè)內(nèi)人士還表示，在目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正在調(diào)整的背景下，不宜過(guò)快推行ＭＢＳ，這將會(huì)增加房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，阻礙房地產(chǎn)市場(chǎng)以及經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)。

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