廈門主城區(qū)樓市豪宅化 剛需被迫島外置業(yè)

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 李婷 胡健 發(fā)自廈門    

每經(jīng)記者 李婷 胡健 發(fā)自廈門

“廈門人有一種觀念，就是只承認(rèn)島內(nèi)是廈門，不承認(rèn)島外轄地（如集美、杏林）是廈門。最奇怪的是對(duì)島內(nèi)的廈門大學(xué)，也不承認(rèn)是廈門。廈大的人進(jìn)城，要說(shuō)到廈門去；鼓浪嶼的人則否認(rèn)自己是廈門人，而堅(jiān)持說(shuō)自己是鼓浪嶼人”。

這是在廈門大學(xué)任教的易中天在《讀城記》中對(duì)于廈門人鄉(xiāng)土意識(shí)濃厚的描述。究其原因是廈門人對(duì)于廈門本島的喜愛。

廈門市政府網(wǎng)的信息顯示，2011年，廈門全市土地面積為1573.16平方公里，其中廈門本島的土地面積為141.09平方公里（含鼓浪嶼），海域面積約390平方公里。

自2010年廈門島內(nèi)外建設(shè)一體化全面鋪開以來(lái)，尤其是最近兩年，廈門人的上述鄉(xiāng)土意識(shí)已發(fā)生明顯變化，一些廈門人開始走出本島，選擇在島外安家落戶。當(dāng)然，這種選擇主要還是因當(dāng)?shù)貥鞘械陌l(fā)展所推動(dòng)。

島外房?jī)r(jià)直追島內(nèi)/

在杏林灣橋頭，小惠隔著淺淺的海峽望著對(duì)岸的島外轄地稱，“以后這里就是我的家了”。

據(jù)小惠介紹，其在廈門工作、生活近8年，期間一直居住在廈門本島，幾乎從來(lái)沒有到過(guò)杏林，但不久后其將遷往此地居住。

對(duì)此，小惠稱，從某種意義上說(shuō)，這個(gè)選擇多少有些出于無(wú)奈，因?yàn)閸u內(nèi)安家本是第一選擇，甚至是唯一選擇，如果買房的首付能夠早一點(diǎn)湊齊，如果島內(nèi)的房?jī)r(jià)這一年不是漲得那么猛，她還是會(huì)選擇在島內(nèi)置業(yè)。

據(jù)小惠介紹，2012秋天，其和男友除拿出多年積蓄外，還分別跟親戚朋友借了些錢，花了半年時(shí)間好不容易湊上40多萬(wàn)元首付，準(zhǔn)備在廈門島內(nèi)買套小戶型，但該區(qū)域的房?jī)r(jià)已從2012年7月的18000元/平方米,漲至2013年上半年26000元/平方米，于是其島內(nèi)購(gòu)房計(jì)劃落空。

此后，小惠分析得出一個(gè)結(jié)論，按照其收入，5年內(nèi)在島內(nèi)安居的可能性極低，超過(guò)80萬(wàn)元的首付費(fèi)用已在承受能力范圍外。

事后證明，小惠的結(jié)論十分準(zhǔn)確，目前廈門島內(nèi)一些剛需新盤的在售均價(jià)已達(dá)到35000元/平方米，比2013年又上了一個(gè)臺(tái)階。

據(jù)了解，現(xiàn)在廈門島內(nèi)目前最貴的普通住宅有建發(fā)中央灣區(qū)的大平層，均價(jià)為53000元/平方米（帶1萬(wàn)元/平方米精裝），萬(wàn)科湖心島的均價(jià)52000元/平方米 （帶8000元/平方米精裝）、恒禾七尚的毛坯均價(jià)為43000元/平方米。

按照廈門市去年底更新的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，島內(nèi)豪宅的認(rèn)定為總價(jià)300萬(wàn)元以上，而按目前島內(nèi)新盤的價(jià)格，廈門島內(nèi)可謂“遍地豪宅”。

廈門一開發(fā)商對(duì) 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者坦言，由于島內(nèi)近幾年幾乎都沒有新增的供應(yīng)項(xiàng)目，所以新房稀缺，目前廈門房?jī)r(jià)相對(duì)比較高，已經(jīng)接近一線城市水平。而島內(nèi)供應(yīng)都以總價(jià)較高的大戶型為主。

二手房行情又是怎么的？據(jù)小惠介紹，去年5月，其跑遍了島內(nèi)多個(gè)地段后發(fā)現(xiàn)，受一手房上漲影響，廈門島內(nèi)二手房的掛牌均價(jià)也突破了20000元/平方米。

“畢竟這么多年工作生活都是在島內(nèi)，島外新區(qū)現(xiàn)在還處在配套建設(shè)初期，完善還要數(shù)年時(shí)間，島內(nèi)供應(yīng)量緊缺，即使房?jī)r(jià)下跌也很難受波及。”小惠這樣告訴記者。

小惠最終選擇了距離廈門本島一橋之隔的集美區(qū)杏林灣橋頭片區(qū)，一套80余平方米的小戶型海景房，價(jià)格約為15000元/平方米。

“地鐵、海底隧道、翔安國(guó)際機(jī)場(chǎng)等重大項(xiàng)目的開建，使得整個(gè)廈門居住半徑不斷增大。”克而瑞廈門機(jī)構(gòu)首席分析師張子吉認(rèn)為，隨著市政配套的完善，島外區(qū)域的宜居性正在增強(qiáng)。

不過(guò)，小惠購(gòu)房一年后，其所購(gòu)樓盤三期開盤的均價(jià)已飆升至2.1萬(wàn)~2.2萬(wàn)元/平方米。

“如果按照現(xiàn)在的價(jià)格，我肯定買不起。”小惠表示。

記者發(fā)現(xiàn)，按照廈門島外普通住宅的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，面積在144平方米以下，總價(jià)在220萬(wàn)元以下，那么以小惠所購(gòu)樓盤三期2.1萬(wàn)~2.2萬(wàn)元/平方米的均價(jià)計(jì)算，該樓盤的100平方米中小戶型已然晉升豪宅之列。

新房庫(kù)存總量將升高

廈門城區(qū)就是廈門島，只有141平方公里，占廈門總面積不到10%，島外占廈門總面積的90%以上。由于以前的投入和產(chǎn)業(yè)布局都集中在島內(nèi)，因此各區(qū)域之間發(fā)展不平衡。

2010年，廈門正式全面鋪開島內(nèi)外一體化建設(shè)，島外迅速成為地產(chǎn)商開發(fā)的熱土，國(guó)內(nèi)大開發(fā)商紛紛進(jìn)駐廈門。

張子吉認(rèn)為，未來(lái)島外肯定是重點(diǎn)發(fā)展對(duì)象，目前，集美的發(fā)展大家都有目共睹，未來(lái)無(wú)論是生活配套，還是交通條件都會(huì)有較大提升，尤其是地鐵開建后，不過(guò)目前集美的樓盤價(jià)格都比較高，很多剛需客戶已經(jīng)承受不起了。

張子吉表示，目前島外各區(qū)，只有翔安相對(duì)來(lái)說(shuō)沒有工業(yè)規(guī)劃，因此未來(lái)人居環(huán)境應(yīng)該不錯(cuò)，目前其價(jià)格還算比較合理。

2013年，廈門外島的幾次商住用地出讓幾乎都創(chuàng)下了當(dāng)?shù)氐男录o(jì)錄，而今年國(guó)貿(mào)拿下的集美杏北地王 （樓面價(jià)為13135.51元/平方米）也給其周圍的在售樓盤做了一個(gè)價(jià)格坐標(biāo)。

不過(guò)，有業(yè)內(nèi)人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，其實(shí)此前大家預(yù)計(jì)該片區(qū)的樓面價(jià)有望突破15000元/平方米。

張子吉表示，伴隨著下半年新盤放量、新房源上市，廈門樓市一手住宅庫(kù)存總量將會(huì)不斷攀高，將會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)下行構(gòu)成壓力。加之下半年信貸緊縮狀況改善可能性不大，廈門購(gòu)房者入市的意愿和能力都將大打折扣。

“在接下來(lái)的幾個(gè)月，伴隨著更多新盤、新房源入市，開發(fā)商迫于走量壓力和銷售回籠，房?jī)r(jià)或會(huì)出現(xiàn)回調(diào)。”張子吉如此向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)還顯示，2013年廈門城鎮(zhèn)居民人均收入為41360元，房?jī)r(jià)收入比差價(jià)較大。在廈門島內(nèi)外一體化發(fā)展建設(shè)剛剛起步階段，過(guò)高的房?jī)r(jià)無(wú)疑將會(huì)產(chǎn)生不良的反作用。