930新政效應(yīng)：開發(fā)商圍繞首付款“做文章”（末尾有彩蛋?。?

每經(jīng)編輯 蔡雅蕓

王杰

央行新政，并沒給"金九銀十"的樓市注入"雞血"。在業(yè)內(nèi)人士看來，開發(fā)商的主流策略并無創(chuàng)新，還是高周轉(zhuǎn)。

在限貸松綁無效的大環(huán)境下，開發(fā)商們主動出擊，圍繞首付和貸款開始做文章。

邦地產(chǎn)了解到，到了10月份，各大房企在營銷創(chuàng)新上有更大力度。有部分房企甚至推出了無首付模式。比如位于亦莊的合生摩爾公館，上周推出了"100%貸款購房"計(jì)劃。該計(jì)劃具體內(nèi)容為：購房者利用自己或親友名下房產(chǎn)，經(jīng)過估值評測后，抵押給金融機(jī)構(gòu)，半個月內(nèi)即可獲得為期10年到30年不等、50%抵押物評估價的專項(xiàng)資金作為購房首付款，剩余房款依然可以申請商業(yè)貸款。

該項(xiàng)目的營銷負(fù)責(zé)人告訴邦地產(chǎn)，開發(fā)商推出了多種經(jīng)營計(jì)劃，客戶有房本，并且還完貸款的情況下，可參與上述購房計(jì)劃，"北京的房本能貸10年，外地的房本能貸30年，年利率在7%到8%之間。能貸到的數(shù)額，一般是評估值的60%左右。"

他說，該項(xiàng)目還有別的金融計(jì)劃，比如與搜房電商的金融產(chǎn)品"天下貸"合作，不需要任何抵押。具體模式是，購房者先交納一半的首付款，搜房給購房者貸另外一半首付，利率為7%，低于銀行房貸利率。

這種營銷模式，并非首次嘗試。

據(jù)了解，中信銀行和易居今年推出了"樂居貸"這樣一個業(yè)務(wù)，雙方共同為消費(fèi)者提供全產(chǎn)業(yè)鏈消費(fèi)及支付服務(wù)。由中信給予客戶綜合授信額度，用戶可以使用聯(lián)名卡消費(fèi)，包括購房、購車、裝修、添置家具等。樂居則利用渠道協(xié)助拓展用款渠道，包括房地產(chǎn)開發(fā)商、中介公司、汽車經(jīng)銷商、裝修公司、家居賣場等。

上海易居研究員嚴(yán)躍進(jìn)表示，通過這樣一類金融創(chuàng)新，能夠?qū)①彿空呒榷ǖ牟粍赢a(chǎn)轉(zhuǎn)化為充裕的流動性，從而支持改善型購房需求。從這個角度看，此類創(chuàng)新值得鼓勵。不過，他提醒，未來此類業(yè)務(wù)開展，焦點(diǎn)和重心應(yīng)該是對購房者還款能力進(jìn)行充足的風(fēng)險評估。

此類舉措，在今后，很可能成為主流的房貸模式之一。

930新政中，央行、銀監(jiān)會鼓勵銀行通過發(fā)行住房抵押貸款支持證券（MBS）等措施籌集資金，用于增加住房貸款的投放。MBS屬舶來品，誕生于美國，是信貸資產(chǎn)支持證券的一個類別，其償付給投資者的現(xiàn)金流來自于由住房抵押貸款組成的資產(chǎn)池產(chǎn)生的本金和利息。按基礎(chǔ)資產(chǎn)劃分，又分為住宅抵押貸款支持證券(RMBS)和商業(yè)房產(chǎn)抵押貸款支持證券(CMBS)。

其實(shí)早在2005年3月21日，央行就宣布MBS試點(diǎn)正式啟動。但截至目前，僅有建行和郵儲銀行成功發(fā)行了MBS。

由于監(jiān)管部門對美國次貸危機(jī)教訓(xùn)心存擔(dān)憂，2008年后，包括MBS在內(nèi)的資產(chǎn)證券化試點(diǎn)陷入停滯狀態(tài)。而此次監(jiān)管部門再次鼓勵MBS發(fā)行，意味著綠燈再次亮起。

哪些銀行將會參與此輪的MBS試點(diǎn)，成為近期市場關(guān)注的焦點(diǎn)。多位券商分析師認(rèn)為，可能多家銀行都有了相關(guān)的發(fā)行計(jì)劃。

招商證券銀行業(yè)分析師肖立強(qiáng)表示，房貸占比較高的銀行都有準(zhǔn)備發(fā)行MBS的可能。

長城證券資產(chǎn)管理部研究主管黃飆稱，存貸較高的銀行之所以有積極性發(fā)行RMBS，是因?yàn)槿绱艘粊砜梢葬尫趴少J資金。

發(fā)行利率的問題，有銀行業(yè)分析師預(yù)測，RMBS的發(fā)行利率可能會在6%左右。與房貸利率水平相比，6%的發(fā)行價格明顯令銀行占不到什么"便宜"，計(jì)入發(fā)行成本甚至還可能變?yōu)?虧本生意"。但有觀點(diǎn)認(rèn)為，畢竟RMBS能回籠一些資金，可能銀行也愿意吃點(diǎn)虧。

目前主流看法是，對于房企來說，還不會直接降價。比如克而瑞信息技術(shù)有限公司董事長丁祖昱在"丁祖昱評樓市"的微信文章中，針對哈爾濱市場部分樓盤開始醞釀漲價的做法，認(rèn)為現(xiàn)在漲價就是自尋"死路"。

中信證券在10月10日《房地產(chǎn)行業(yè)跟蹤快報》中認(rèn)為，人民銀行和銀監(jiān)會明確表態(tài)支持改善型需求，其核心出發(fā)點(diǎn)并不是擔(dān)心開發(fā)投資下降過快，甚至都不是防范金融風(fēng)險（當(dāng)然肯定有防范金融風(fēng)險的考慮），而是客觀環(huán)境允許金融當(dāng)局不再人為扭曲制定非市場化規(guī)則，限制改善型需求。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，今年9月下旬各大房企密集推盤，會加大10月份房企營銷方面的競爭程度。從這個角度看，主動進(jìn)行營銷創(chuàng)新，成為此類房企第四季度主流且執(zhí)著的做法。

他認(rèn)為，對于合生創(chuàng)展這樣一類創(chuàng)新，需要政策層面的密切關(guān)注。既要鼓勵房企創(chuàng)新，也要設(shè)定一個邊界，只有這樣才能促進(jìn)房企"去庫存"目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，以及實(shí)現(xiàn)樓市的穩(wěn)定發(fā)展。

外一篇

紅牛讓誰長了翅膀？

繼"100%貸款購房"之后，針對剛需群體的合生摩爾公館本次還推了個"全民賒房"，即拿出50套精裝房，讓前來申請的新婚夫婦，在進(jìn)行意向登記后，就有機(jī)會免費(fèi)入住。面積約為85平米的三居室。不管最后住滿3~6個月后是不是會真正實(shí)現(xiàn)購買，這一招對開發(fā)商來說，可以說是有百益無一弊。

這兩天網(wǎng)絡(luò)上炒一件事：紅牛曾經(jīng)的廣告語"RedBullgivesyouwings"（紅牛，給你一雙翅膀），因喝了沒長翅膀，所以被告廣告欺詐。紅牛同意支付1300萬美元賠償，過去10年，在美國買過紅牛的消費(fèi)者都可以獲得10~15美元的賠償。

這一看似荒誕、讓企業(yè)賠錢的賠償方案，其實(shí)是紅牛的一種高級營銷手法。

10年中，每年把這個賠償數(shù)字宣傳一遍，相當(dāng)于每年做N次廣告，比花130萬美元打個廣告要劃算得多。不僅是知道了這個產(chǎn)品，更是有一種消費(fèi)時的放心感。請問又有幾個好事者會去對紅牛發(fā)起訴訟，以得到十來美元的賠償呢？

賒房這事兒，也是這個概念。你來了，你住了，你走了，即使你最后不下單，開發(fā)商也在市場上博了個好名聲。

所以，長翅膀的不是消費(fèi)者，而是企業(yè)。

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