雅居樂(lè)“快報(bào)”奏效 陳卓林對(duì)全年480億目標(biāo)完成有信心

雅居樂(lè)地產(chǎn)控股有限公司（03383，HK）于日前發(fā)布2014年中期業(yè)績(jī)，資料顯示，集團(tuán)的營(yíng)業(yè)額與毛利潤(rùn)分別為人民幣172.81億元和人民幣61.11億元，較去年同期分別上升13.6%和10.9%。

與以往堅(jiān)持高毛利、長(zhǎng)周期的運(yùn)作模式不同，雅居樂(lè)今年提出以去庫(kù)存化戰(zhàn)略為核心，在產(chǎn)品定位與定價(jià)策略上更順應(yīng)市場(chǎng)環(huán)境，公司的銷售管理權(quán)限下放等多項(xiàng)改革措施為業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)保駕護(hù)航。

對(duì)于下半年，雅居樂(lè)地產(chǎn)主席兼總裁陳卓林表示，12個(gè)新盤(pán)、20個(gè)新組團(tuán)的入市，新增供應(yīng)量充足，對(duì)完成全年480億元預(yù)售目標(biāo)有信心。

業(yè)績(jī)公布后，雅居樂(lè)股價(jià)連續(xù)上漲。與此同時(shí)，大摩等機(jī)構(gòu)表示，雅居樂(lè)已度過(guò)困難階段，未來(lái)看好。并有機(jī)構(gòu)給出“買(mǎi)入”建議。

順應(yīng)市場(chǎng)調(diào)整策略陳卓林重視去庫(kù)存

盡管上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)下行，但雅居樂(lè)卻獲得了可觀的銷售增長(zhǎng)。公司最新公布的數(shù)據(jù)顯示，截至7月末，雅居樂(lè)地產(chǎn)累積預(yù)售金額為人民幣240.2億元，同比增長(zhǎng)31.5%，累積預(yù)售建筑面積為250萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)62.5%，銷售增速在上市房企中位居前列。截至7月，雅居樂(lè)已經(jīng)完成年初公布的480億元預(yù)售目標(biāo)的50%以上。

“彎道超車(chē)”的背后，與公司順應(yīng)市場(chǎng)變化積極調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不無(wú)關(guān)系。一直以來(lái)，雅居樂(lè)地產(chǎn)以旅游地產(chǎn)和中高端精品項(xiàng)目在業(yè)界聞名，企業(yè)近幾年在發(fā)展上保持了一定的增速，位于海南的清水灣項(xiàng)目更是成為近年來(lái)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)最成功的銷售案例之一。但隨著近年來(lái)市場(chǎng)和政策的變動(dòng)，公司在戰(zhàn)略發(fā)展上進(jìn)一步優(yōu)化，剛需項(xiàng)目的占比進(jìn)一步提升，帶動(dòng)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)大幅提升。

資料顯示，雅居樂(lè)去年新購(gòu)置的地塊中，明顯增加“短平快”項(xiàng)目持有量。今年上半年新推出的南京高淳項(xiàng)目和安徽滁州項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)周期基本控制在一年內(nèi)。

輝立證券房地產(chǎn)分析師陳耕認(rèn)為，隨著公司對(duì)規(guī)模更加重視，今年上半年熱銷產(chǎn)品涵蓋多種類型，包括豪宅、旅游地產(chǎn)以及精品剛需系列等，產(chǎn)品均衡發(fā)展有利于企業(yè)分散產(chǎn)品去化壓力，有助于雅居樂(lè)向更高的銷售業(yè)績(jī)沖刺。

此外，與以往堅(jiān)持高毛利率的定價(jià)策略不同，今年以來(lái)雅居樂(lè)根據(jù)市場(chǎng)變化積極調(diào)整價(jià)格策略，把“去庫(kù)存”提升為戰(zhàn)略核心。年報(bào)顯示，2014年上半年雅居樂(lè)預(yù)售均價(jià)為9832元/平方米，較去年同期11851元/平方米出現(xiàn)明顯下降。據(jù)悉，這除了與去庫(kù)存相關(guān)外，也與今年上半年推售的安徽滁州、南京高淳兩個(gè)都市圈項(xiàng)目的剛需產(chǎn)品及價(jià)格相關(guān)。

眾所周知，積極的定價(jià)策略雖然對(duì)拉動(dòng)銷售增長(zhǎng)作用明顯，但卻有可能對(duì)毛利率帶來(lái)壓力。所幸的是，低廉的土地成本為雅居樂(lè)保持高毛利提供了保證。半年報(bào)顯示，雅居樂(lè)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)毛利率約為35.4%，遠(yuǎn)高于行業(yè)約28%的平均水平，與之相對(duì)，公司總建筑面積逾4200萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備樓面地價(jià)僅為1192元/平方米。

在中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，雅居樂(lè)主席兼總裁陳卓林坦言，由于土地成本較低，價(jià)格調(diào)整對(duì)盈利空間影響非常有限，有信心今明兩年能維持30%以上的毛利水平。

全國(guó)化布局顯成效旅游地產(chǎn)優(yōu)勢(shì)持續(xù)

自去年起，雅居樂(lè)在華南區(qū)和海南、云南區(qū)域基礎(chǔ)上，加快融入長(zhǎng)三角地區(qū)，實(shí)現(xiàn)全國(guó)多個(gè)地區(qū)均衡發(fā)展，為雅居樂(lè)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)帶來(lái)更持續(xù)的支撐。

“從去年二季度開(kāi)始，雅居樂(lè)在區(qū)域布局上出現(xiàn)了明顯的變化，除了原有的云南旅游地塊外，企業(yè)在長(zhǎng)三角的主要城市有大量土地?cái)孬@”，克而瑞研究中心分析師朱一鳴表示，2013年雅居樂(lè)在長(zhǎng)三角地區(qū)拿地金額和面積占比分別為55%和47%，在去年該公司拿地中區(qū)域占比最高，企業(yè)新增土地主要分布在上海、南京、杭州等沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，且所拿地塊以剛需項(xiàng)目為主，從而可以加快項(xiàng)目的銷售速度，提升企業(yè)的資金流動(dòng)性。

事實(shí)上，雅居樂(lè)在長(zhǎng)三角地區(qū)的布局漸入佳境，尤其在南京的銷售業(yè)績(jī)已經(jīng)顯現(xiàn)上揚(yáng)趨勢(shì)。由網(wǎng)尚研究機(jī)構(gòu)及365地產(chǎn)家居網(wǎng)聯(lián)合發(fā)布的 “2014上半年南京房地產(chǎn)銷售龍虎榜”數(shù)據(jù)顯示，雅居樂(lè)首個(gè)中式建筑產(chǎn)品——雅居樂(lè)長(zhǎng)樂(lè)渡，位列上半年南京別墅樓盤(pán)銷售金額第二名。僅6月份，雅居樂(lè)在主打南京市場(chǎng)的五個(gè)項(xiàng)目單月銷售金額逾8億元。

在全國(guó)化布局的同時(shí)，在傳統(tǒng)重點(diǎn)布局的華南區(qū)域，雅居樂(lè)的區(qū)域優(yōu)勢(shì)得以進(jìn)一步鞏固。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，雅居樂(lè)在華南區(qū)域上半年銷售額超110億元，僅僅在廣州銷售額就超50億元。

此外，搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心數(shù)據(jù)顯示，今年上半年海南商品房簽約套數(shù)、總成交面積及成交金額均同比下跌近30%，但雅居樂(lè)的知名旅游地產(chǎn)項(xiàng)目清水灣依然取得近50億元的半年銷售成績(jī)，成為黯淡的海南樓市中最大的亮點(diǎn)。此外，其位于云南騰沖的原鄉(xiāng)項(xiàng)目，也以文化帶動(dòng)，啟動(dòng)今年下半年推廣。海南云南區(qū)總裁黃奉潮近日在接受媒體采訪時(shí)表示，雅居樂(lè)云南原鄉(xiāng)下半年將以新產(chǎn)品、逐步完善的生活配套發(fā)力，帶動(dòng)下半年的銷售。

深化改革提升管控

隨著房地產(chǎn)進(jìn)入 “白銀十年”，管控體系成為企業(yè)能否持續(xù)領(lǐng)跑的關(guān)鍵因素，雅居樂(lè)自今年起推出多項(xiàng)戰(zhàn)略改革，朝著現(xiàn)代化企業(yè)轉(zhuǎn)型的決心相當(dāng)堅(jiān)定。

今年3月，雅居樂(lè)在人事結(jié)構(gòu)方面進(jìn)行了重大調(diào)整，任命黃奉潮、梁正堅(jiān)、陳忠其3位擔(dān)任執(zhí)行董事，其中黃奉潮負(fù)責(zé)海南及云南區(qū)域項(xiàng)目管理及經(jīng)營(yíng)，梁正堅(jiān)負(fù)責(zé)華南區(qū)域項(xiàng)目的管理及經(jīng)營(yíng)，陳忠其負(fù)責(zé)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程管理。此外，雅居樂(lè)管理層提出了銷售管理權(quán)限下放，企業(yè)五個(gè)區(qū)域的地區(qū)總監(jiān)將負(fù)責(zé)擔(dān)任起投資、拿地、營(yíng)銷等全方位的管理，并且通過(guò)良好的獎(jiǎng)罰制度，提升員工積極性。

朱一鳴認(rèn)為，從三位新的執(zhí)行董事的任命不難看出，企業(yè)今年把管理重點(diǎn)依然放在旅游地產(chǎn)的核心區(qū)域海南以及云南，新執(zhí)行董事直接管理這一區(qū)域。而陳忠其的任命則和企業(yè)今年提升項(xiàng)目周轉(zhuǎn)速度相關(guān)，企業(yè)今年提出把開(kāi)工周期縮減至12～16個(gè)月，最快在8個(gè)月之內(nèi)完成，從而加快企業(yè)項(xiàng)目的流動(dòng)速度。

“隨著雅居樂(lè)從一家區(qū)域性房企發(fā)展成全國(guó)性房企，企業(yè)的管理層從原先的家族式管理逐漸向職業(yè)經(jīng)理人模式調(diào)整，這是企業(yè)在管治體系上的一次巨大進(jìn)步。隨著公司注重提高周轉(zhuǎn)率且在全國(guó)化布局逐漸完善，將有助于雅居樂(lè)在未來(lái)沖刺更高的銷售目標(biāo)，甚至進(jìn)入上市房企第一梯隊(duì)”，陳耕認(rèn)為。