馮焱東：房地產(chǎn)正從“非常態(tài)”進(jìn)入“常態(tài)”

◎馮焱東

今年以來，“新常態(tài)”成為中國經(jīng)濟(jì)的一個熱門話題。新常態(tài)主要體現(xiàn)在四個方面：一是經(jīng)濟(jì)增長速度換擋回落，二是逐步優(yōu)化結(jié)構(gòu)，三是增長動力從要素驅(qū)動向創(chuàng)新驅(qū)動轉(zhuǎn)型。四是面臨樓市、地方債、金融等多重風(fēng)險挑戰(zhàn)。經(jīng)濟(jì)從“粗放型、高增長”的舊常態(tài)進(jìn)入中高速的新常態(tài)，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀規(guī)律。日本、韓國都經(jīng)歷過這一過程，當(dāng)時以上經(jīng)濟(jì)體都是從8%以上的增長率快速下降到4%左右的增長率。我國發(fā)展?jié)摿^大，城鎮(zhèn)化率較低，經(jīng)濟(jì)增速從10%左右下降到6%~8%區(qū)間這種“新常態(tài)”的可能性較大。作為企業(yè)來說，必須清醒認(rèn)識到這一宏觀形勢的深刻轉(zhuǎn)變，并調(diào)整思路主動適應(yīng)這一變化，否則將難以適應(yīng)環(huán)境變化，經(jīng)營可能出現(xiàn)風(fēng)險。

在宏觀經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型之際，房地產(chǎn)業(yè)也正在經(jīng)歷很大轉(zhuǎn)型，但這種變化與其用“舊常態(tài)轉(zhuǎn)向新常態(tài)”來描述，不如用“從非常態(tài)轉(zhuǎn)向常態(tài)”來概括更為貼切。

房地產(chǎn)“非常態(tài)”/

投資銷售非常規(guī)增長。1998年房改以來，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展十分迅猛，住房供應(yīng)從嚴(yán)重短缺變?yōu)槊黠@過剩。房子和車子是拉動消費的兩大領(lǐng)頭羊，近些年汽車消費處于增長爆發(fā)期，2013年汽車產(chǎn)量比2003年增長4.98倍。但房地產(chǎn)又比汽車增長快得多，房地產(chǎn)業(yè)2013年的投資、銷售面積、銷售額分別比2003年增長8.51倍、6.54倍、10.6倍，所以說1998年以來房地產(chǎn)投資和銷售屬于一種非常規(guī)或者說超常規(guī)增長。

價格大幅上漲。房價上漲大家普遍親身感受到了。特別是2007年和2009年，房價像脫韁的野馬瘋狂上漲。在北上廣深四大一線城市中心城區(qū)，2013年房價比2003年至少上漲了10倍以上。二線城市中心城區(qū)2013年房價比2003年普遍上漲6~10倍。三、四線城市漲幅稍低，大致在4~6倍左右。2013年末廣義貨幣供應(yīng)量余額為110.7萬億元，2003年末為22.12萬億元，增長5倍，顯然在一二線城市房價的漲幅遠(yuǎn)超過了貨幣的膨脹。記憶猶新的是，2009年底杭州房價比年初上漲近100%。如此大的漲幅，絕不是一種常態(tài)，只能用非常態(tài)來表達(dá)。

項目幾乎穩(wěn)賺不賠，且利潤高企。房地產(chǎn)往往被貼上暴利的標(biāo)簽，雖然個別房地產(chǎn)項目存在虧損，但絕大部分項目是盈利的，接近只賺不賠，而且部分項目利潤高得驚人。一般行業(yè)銷售毛利率可能在5%~20%，前些年房地產(chǎn)項目總銷售毛利率達(dá)到20%~50%十分正常，在房地產(chǎn)融資杠桿作用下，開發(fā)商本金的回報率更高。這樣高的利潤率，幾乎穩(wěn)賺不賠，持續(xù)這么長時間，都是非常態(tài)。

以上三種情況的存在，使得過去10多年的房地產(chǎn)與其用“舊常態(tài)”來形容，不如用“非常態(tài)”來概括更為準(zhǔn)確。

何為常態(tài)增長/

行業(yè)投資銷售增長速度轉(zhuǎn)向常態(tài)增長。在非常態(tài)時期，房地產(chǎn)投資增長迅猛，2003年至2013年間，投資增長超過19%有9年，其中5年超過25%。銷售增長速度有時高得驚人，2005年全國房地產(chǎn)銷售面積增長50.6%，2009年增長42.1%，即使在限購嚴(yán)格實施的2011年和2012年，全國房地產(chǎn)銷售面積依然正增長，2013年更是增長了17.3%，銷售額則增長了26.3%。過去15年來僅有2008年因全球金融危機(jī)而出現(xiàn)銷售下滑，有其特殊性。

什么是常態(tài)增長，一是增長幅度相對平緩，投資增長保持在19%以上比較難，銷售面積增長幅度低于15%的概率更大；二是部分年份銷售可能會出現(xiàn)負(fù)增長，而投資負(fù)增長可能性很小。房地產(chǎn)周期波動的固有秉性不會改變，個別年份的大幅起落還可能發(fā)生。就每個單體城市而言，由于市場體量較小其波動幅度可能還會比較大，但幅度會有所收窄。

從中長期看，1998年房改以來一直到2013年，房地產(chǎn)總體處于上行階段，在這個過程中，供應(yīng)量不斷積累擴(kuò)大，房價迅速達(dá)到高位，超過居民承受能力，從2014年開始，房地產(chǎn)達(dá)到一個轉(zhuǎn)折點，整體形勢開始轉(zhuǎn)向，也可以說房地產(chǎn)進(jìn)入下半場，除少數(shù)一線城市外，大部分二線至四線城市產(chǎn)能過剩，房價收入比失衡，在宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)、貨幣政策偏中性、投資投機(jī)受到明顯抑制、勞動人口開始下降，房產(chǎn)稅納入稅改議程之時，未來房地產(chǎn)投資銷售大幅增長的可能性明顯降低，近兩三年大的趨勢則是消化庫存，房價快速上漲已失去基礎(chǔ)。

對于房地產(chǎn)銷售面積在2013年是否已達(dá)到歷史高峰，則需要進(jìn)一步觀察。中國城鎮(zhèn)化潛力巨大，住宅和各類產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展空間還比較廣闊，未必一定走下坡路。2014年預(yù)計銷售面積小幅下降，其實成交量也是歷史第二，將超過2012年。

價格雙向波動。房地產(chǎn)投資和銷售進(jìn)入常態(tài)波動后，房地產(chǎn)這匹“烈馬”開始有所馴服，房地產(chǎn)行業(yè)從“非常規(guī)行業(yè)”開始成為一個“常規(guī)行業(yè)”。在這個階段房價快速上漲的可能性已經(jīng)很小，價格雙向波動的可能性明顯增大，但一般不會大幅上漲和下跌。少數(shù)庫存過大、價格過高、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)支撐不夠的城市房價下跌幅度可能會大一些。

利潤下降，項目有賺有賠。從前兩點可以看出，房地產(chǎn)投資總體回報率將下降，房地產(chǎn)利潤率逐步向社會平均利潤率過渡。市場經(jīng)濟(jì)條件下一個行業(yè)有波動、有盈有虧是正常的，黃金十年對房地產(chǎn)形成的思維慣性和錯覺必須打破。

開發(fā)商和區(qū)域、業(yè)態(tài)分化更加明顯。房地產(chǎn)進(jìn)入常態(tài)后，開發(fā)商將加快分化，專業(yè)功底深厚的公司將脫穎而出。能隨行就市、高周轉(zhuǎn)、市場研究和定位能力營銷能力強(qiáng)、融資渠道多、重視現(xiàn)金流、負(fù)債率控制得比較理性、應(yīng)對周期波動得當(dāng)?shù)墓緦⒃谛袠I(yè)常態(tài)中進(jìn)一步擴(kuò)大市場份額。反之則將落伍甚至退出、破產(chǎn)。

就區(qū)域而言，一線城市有其特殊資源和優(yōu)勢，需求旺盛，供求不會出現(xiàn)大的失衡，價格會雙向波動，但總體存在一定價格上漲壓力。二線城市資源集中，產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，交通發(fā)達(dá)，但供應(yīng)量普遍過大，房價虛高，產(chǎn)能和價格都需要消化。三、四線城市房地產(chǎn)往往超前于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展，供應(yīng)量很大，需求相對有限，大部分為人口凈流出城市，行業(yè)調(diào)整需要時間。

就業(yè)態(tài)來說，住宅比重將進(jìn)一步下降，各種產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)進(jìn)一步擴(kuò)張。需要關(guān)注的是，商業(yè)、旅游度假等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的泡沫也比較大，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)技術(shù)含量較高，需要謹(jǐn)慎經(jīng)營。

政府的雙向調(diào)控特征更加明顯。1998年至2003年，政策主要是鼓勵房地產(chǎn)發(fā)展；2003年至2008年上半年，調(diào)控政策主基調(diào)是引導(dǎo)行業(yè)健康發(fā)展，抑制房地產(chǎn)過熱，但還是支持為主；2008年下半年到2009年，政府主要是刺激房地產(chǎn)；2010年至2014年中，主要是通過限購限貸政策抑制投資投機(jī)，控制泡沫為主要導(dǎo)向；2014年中以后，主要方向是鼓勵去庫存，分類調(diào)控，引導(dǎo)大中小城市和小城鎮(zhèn)均衡發(fā)展。未來中央政府的雙向調(diào)控特征預(yù)計會更加明顯，既要控制房價泡沫，又要調(diào)節(jié)供應(yīng)量泡沫，既要房地產(chǎn)支持經(jīng)濟(jì)增長，又要防止房地產(chǎn)出現(xiàn)崩盤，房地產(chǎn)調(diào)控面臨一個相對復(fù)雜的形勢，中央政府將在長效政策機(jī)制基礎(chǔ)上，根據(jù)形勢變化相機(jī)做出政策選擇。15年來房地產(chǎn)發(fā)展很快，但積累的問題很多，病得比較重，問題開始爆發(fā)，此時國家不會再去刺激，簡單打激素，但會治病救人，順應(yīng)市場自身發(fā)展規(guī)律，采取一些措施讓它盡量軟著陸，促進(jìn)行業(yè)慢慢自我修復(fù)。

房地產(chǎn)進(jìn)入常態(tài)后，開發(fā)商應(yīng)注重以下幾個方面：1、高度重視風(fēng)險管理。房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)入常態(tài)階段后，利潤在降低，風(fēng)險有所加大，此時開發(fā)商必須重視風(fēng)險管理。2、提升專業(yè)能力和管理水平。以前形勢總體較好，不需要技術(shù)含量也可以賺錢，以后開發(fā)商主要依賴專業(yè)功底和管理能力。3、從盈利模式上看，開發(fā)商要更加重視高周轉(zhuǎn)模式。4、加強(qiáng)政策和市場研究，提高應(yīng)對周期的能力。企業(yè)要加強(qiáng)對周期的研究，提高駕馭周期和應(yīng)對的能力。房地產(chǎn)企業(yè)倒閉，一般都是不適應(yīng)周期震蕩造成的。嚴(yán)格地講我國的房地產(chǎn)開發(fā)商和金融機(jī)構(gòu)還沒遇到真正的、完整的房地產(chǎn)周期波動，2008年和2011年兩次太短，很多公司活過來不是應(yīng)對得好，而是快撐不下去時政策反轉(zhuǎn)了、市場反轉(zhuǎn)了，這一輪周期對大部分城市和開發(fā)商來說可能是真正的考驗，需要拋棄幻想，積極防御。5、緊貼三大相關(guān)趨勢積極探索新亮點。當(dāng)下，新型城鎮(zhèn)化、互聯(lián)網(wǎng)與實業(yè)及消費的融合、金融的普惠化和綜合經(jīng)營是幾個大趨勢，房地產(chǎn)必須在摸索中前進(jìn)。6、調(diào)整心態(tài)，思維要及時切換為“常態(tài)”模式。穩(wěn)賺不賠、高利潤預(yù)期、價格單向上漲、粗放管理就能賺錢等觀點都要及時拋棄，開發(fā)商要接受有賺有賠、平均利潤、價格有漲有跌才能更好地適應(yīng)新形勢，精細(xì)化管理才能獲得良好效益。

（作者為民生銀行地產(chǎn)研究院首席研究員）