葉檀：不動(dòng)產(chǎn)登記成熟時(shí)便是房產(chǎn)稅開(kāi)征日

每經(jīng)評(píng)論員 葉檀

不動(dòng)產(chǎn)登記不一定是推出房產(chǎn)稅的響亮雷聲，卻能夠讓中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的非投資需求水落石出，讓市場(chǎng)現(xiàn)出真身。

8月15日，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例（征求意見(jiàn)稿）》發(fā)布。征求意見(jiàn)稿要求建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)，各級(jí)登記機(jī)構(gòu)信息納入統(tǒng)一基礎(chǔ)平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)信息實(shí)時(shí)共享；并要求不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)、不動(dòng)產(chǎn)登記信息共享單位及其工作人員應(yīng)當(dāng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記信息保密。

不動(dòng)產(chǎn)登記全面推開(kāi)勢(shì)在必行，根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)，未來(lái)中國(guó)最大的不動(dòng)產(chǎn)登記法律權(quán)屬明確，合法物權(quán)得到保障，同時(shí)，企業(yè)、個(gè)人物業(yè)可以進(jìn)入金融領(lǐng)域盤(pán)活資產(chǎn)。

目前房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期下行，與反腐有一定關(guān)聯(lián)，有些人寧可握有境外股權(quán)、債權(quán)，也不愿擁有境內(nèi)的房地產(chǎn)，大量拋售套現(xiàn)加劇了市場(chǎng)的不平衡。東部某省人民檢察院反貪污賄賂局的一位領(lǐng)導(dǎo)對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》表示：“現(xiàn)在處理有關(guān)政府官員、企事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)的腐敗案件，一旦有查處對(duì)象，先查個(gè)人房產(chǎn)和財(cái)產(chǎn)，個(gè)人及親屬名下的住宅套數(shù)、面積、戶型、來(lái)源、來(lái)源的合法性都將徹查，執(zhí)行力度大大加強(qiáng)。”不動(dòng)產(chǎn)難以搬動(dòng)、難以套現(xiàn)，種種劣勢(shì)盡現(xiàn)于此。這不是停止反腐的理由，如果反腐導(dǎo)致市場(chǎng)下行，說(shuō)明此前市場(chǎng)過(guò)于畸形。

不動(dòng)產(chǎn)登記提升了房產(chǎn)稅預(yù)期，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響卻并不明朗。不動(dòng)產(chǎn)登記成熟后，房產(chǎn)稅必定會(huì)推出，從理論上說(shuō)，越是投資性房產(chǎn)、非自住性房產(chǎn)，房產(chǎn)稅越高。

以美國(guó)為例，紐約、舊金山等地豪宅房產(chǎn)稅較高，而那些旅游勝地的房產(chǎn)房產(chǎn)稅更高，能在旅游景區(qū)買(mǎi)得起第二套房、支付得起高額費(fèi)用的人，都是美國(guó)的巨富階層，這樣的人理應(yīng)為地方公共教育、醫(yī)療多作貢獻(xiàn)。中國(guó)要擺脫土地財(cái)政，未來(lái)的道路與此相似，這就意味著踮起腳尖能夠買(mǎi)得起旅游地產(chǎn)的人，會(huì)選擇觀望，這對(duì)于高端投資性的旅游地產(chǎn)是一大打擊。

今年3月，國(guó)土資源部部長(zhǎng)姜大明表示，要用4年左右時(shí)間，運(yùn)行統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)審批、交易和登記信息實(shí)時(shí)互通共享以及依法查詢，形成不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記體系。這并不意味著房?jī)r(jià)在4年內(nèi)會(huì)平穩(wěn)，反而意味著房?jī)r(jià)在4年內(nèi)會(huì)震蕩不已，購(gòu)房者手上捏著錢(qián)，心里在打鼓。在預(yù)期偏向負(fù)面時(shí)，通常的選擇是，剛性需求的人會(huì)等待性價(jià)比最好的房子出現(xiàn)，投資客會(huì)選擇繞道而行，等到水落石出之后再定奪。

政府依然握有預(yù)期決定權(quán)，房地產(chǎn)市場(chǎng)是大幅下挫，還是平穩(wěn)落地，降落傘在政府手中。政府可以明確征稅門(mén)檻，首套房不征房產(chǎn)稅，或者第二套房不征房產(chǎn)稅，在旅游地居住養(yǎng)老的老人，不必繳納房產(chǎn)稅。

中等收入人群中財(cái)富的大部分以房產(chǎn)形式存在，一旦房地產(chǎn)成為負(fù)資產(chǎn)，中國(guó)中等收入人群可能在一夜之間被消滅。根據(jù)西南財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理研究院院長(zhǎng)甘犁在“2014中國(guó)財(cái)富管理高峰論壇”的表述，“中國(guó)家庭資產(chǎn)的分布非常的不均，最高資產(chǎn)10個(gè)百分點(diǎn)的中國(guó)家庭擁有63.9%的資產(chǎn)”，這部分家庭應(yīng)該以稅收的方式對(duì)社會(huì)做更大的貢獻(xiàn)。未來(lái)，這部分家庭繳納的稅收最多。

中國(guó)家庭資產(chǎn)增長(zhǎng)，中等收入人群增長(zhǎng)，房子增長(zhǎng)速度超過(guò)了其他資產(chǎn)，中等資產(chǎn)家庭房產(chǎn)貢獻(xiàn)非常大。從2011到2013年，中國(guó)家庭資產(chǎn)增加19.6%（未經(jīng)CPI調(diào)整），其中，房產(chǎn)增加了26.8%，房產(chǎn)是資產(chǎn)增長(zhǎng)的核心。資產(chǎn)排在30%和70%之間的中等資產(chǎn)家庭，由于房地產(chǎn)因素，資產(chǎn)升值。有數(shù)據(jù)顯示，房產(chǎn)在總資產(chǎn)當(dāng)中比例的排序最高的是北京，北京市民當(dāng)中總資產(chǎn)83.8%是房子，這是極高極高的資產(chǎn)比例，而上海是76.5%。如果向這部分中等收入人群征收重稅，毫無(wú)疑問(wèn)，中國(guó)的中等收入人群將遭受巨大打擊。

未來(lái)征稅門(mén)檻明確，居民手中的不動(dòng)產(chǎn)可以作為抵押物，修改相關(guān)法律條款，三農(nóng)貸款難、小微企業(yè)貸款難等現(xiàn)象會(huì)有一定緩解。

成也房地產(chǎn)，敗也房地產(chǎn)，房地產(chǎn)征稅改革必須伴隨中國(guó)中等收入人群的崛起，必須使中國(guó)財(cái)富分配等更加合理，使民間投資更加活躍，而不是相反。