李宇嘉：一線城市取消樓市限購(gòu)可能性不大

近期，關(guān)于一線城市取消樓市限購(gòu)的傳聞?dòng)泻芏啵绫本┗驅(qū)?duì)144平方米以上住房購(gòu)置不再執(zhí)行限購(gòu)政策，廣州的增城、從化和南沙三個(gè)區(qū)域退出限購(gòu)，深圳將于10月1日取消限購(gòu)等等。布局于46個(gè)主要城市、執(zhí)行3年之久、被稱(chēng)為調(diào)控利器的住房限購(gòu)體系，其瓦解速度之快超出預(yù)期;被譽(yù)為樓市“優(yōu)等生”的一線城市，也并非看上去那樣美，上半年成交量領(lǐng)跌全國(guó)，平均庫(kù)存消化周期突破12個(gè)月的警戒線;在近期召開(kāi)的全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作座談會(huì)上，“千方百計(jì)消化庫(kù)存”成為下半年樓市政策的主題。從上述三個(gè)方面推測(cè)，一線城市退出限購(gòu)的傳聞也并非空穴來(lái)風(fēng)。那么，一線城市能否堅(jiān)守住限購(gòu)的最后版圖?這不僅是老百姓和業(yè)內(nèi)最為關(guān)心的問(wèn)題，也是各界對(duì)于地方政府救市行動(dòng)未來(lái)演化的最大猜測(cè)。

筆者認(rèn)為，一線城市退出樓市限購(gòu)的可能性非常小。

首先，要客觀評(píng)估一線城市樓市目前所處的狀態(tài)，即是否已經(jīng)“差”到了需要退出限購(gòu)的程度。今年上半年，盡管一線城市樓市成交量下滑30%至50%，但是，一方面，如此大幅度的下滑與2013年同期高基數(shù)有關(guān)。2013年3月份發(fā)布的國(guó)辦發(fā)[2013]17號(hào)文，要求熱點(diǎn)城市實(shí)施“20%的房屋交易個(gè)人所得稅”政策，盡管這一重磅緊縮性政策最后落空，但造成了趕政策“末班車(chē)”的羊群效應(yīng)，導(dǎo)致需求過(guò)度超前釋放，這是推高一線城市2013年上半年樓市成交量和導(dǎo)致2014年需求不足的原因之一。另一方面，2012年以后，主流開(kāi)發(fā)商紛紛回歸一線城市，一線城市的總體地價(jià)水平進(jìn)入新一輪快速上漲周期。2013年上半年，一線城市土地溢價(jià)率普遍在30%至40%，遠(yuǎn)高于全國(guó)300個(gè)城市同期平均17%的溢價(jià)水平。2013年，全國(guó)共誕生了67個(gè)地王，其中70%的地王來(lái)自于一線城市。總體地價(jià)水平的上漲直接刺激房?jī)r(jià)上漲，一線城市房?jī)r(jià)(選取代表性更強(qiáng)的二手住房?jī)r(jià)格)在2013年上半年就上漲了15%左右。但是，去年上半年國(guó)家并未出臺(tái)實(shí)質(zhì)性緊縮的政策，2010年限購(gòu)以來(lái)積壓的住房需求開(kāi)始釋放，一線城市樓市預(yù)期開(kāi)始好轉(zhuǎn)，這是造成一線城市成交量非正常增長(zhǎng)的另一個(gè)原因。

2013年上半年，一線城市樓市成交量增幅在25%至50%之間，是2009年以來(lái)的最高增速水平。因此，2014年上半年，一線城市樓市成交量之所以明顯下滑，除了房貸收緊、樓市新一輪快速上漲后正?；卣{(diào)外，基數(shù)效應(yīng)占了很大成分。更為重要的是，若與2011、2012年同期水平相比，今年上半年一線城市樓市平均成交量甚至還上漲了15%左右。也就是說(shuō)，今年上半年一線城市樓市成交量仍處在高位;再看價(jià)格水平，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，一線城市房?jī)r(jià)集體出現(xiàn)環(huán)比下跌是從6月份開(kāi)始的，但同比2013年6月仍有7%左右的價(jià)格上漲。因此，不管從成交量看，還是從價(jià)格水平看，一線城市樓市仍處在近幾年的相對(duì)高位。對(duì)于樓市形勢(shì)的如上客觀判斷，決定了一線城市不可能盲目退出限購(gòu)政策。

其次，一線城市今年以來(lái)的下滑屬于周期性和供應(yīng)結(jié)構(gòu)性重疊的下滑，而非趨勢(shì)性和行業(yè)衰退性下滑，要站在長(zhǎng)期供求關(guān)系的高度來(lái)看待堅(jiān)守限購(gòu)的意義。今年以來(lái)，一線城市也出現(xiàn)了類(lèi)似于二三線城市庫(kù)存攀升、房?jī)r(jià)下跌、需求不足等共性。但是，一線城市實(shí)際管理總?cè)丝谠?億左右，占據(jù)全國(guó)城鎮(zhèn)人口的1/6，而且未來(lái)還將處于年均150萬(wàn)以上的人口凈流入狀態(tài)。目前，盡管全國(guó)城鎮(zhèn)戶(hù)均住房套數(shù)在1~1.14套，但住房資源占有極不均衡，85%的家庭戶(hù)均0.75套住房，住房資源占有不均衡在一線城市最為嚴(yán)重，戶(hù)均住房在0.75至0.5套之間，有效需求和潛在需求規(guī)模較大，長(zhǎng)期內(nèi)的供求關(guān)系依舊比較緊張。

目前，一線城市樓市成交量之所以在今年上半年下滑，一方面是因?yàn)榉績(jī)r(jià)在最近幾年過(guò)快上漲、過(guò)度繁榮、過(guò)度投機(jī)，而85%的人群住房支付能力嚴(yán)重不足(房?jī)r(jià)收入比在15倍左右)，造成需求乏力、甚至斷檔，只有通過(guò)樓市周期性的調(diào)整才能重新匹配供求關(guān)系;另一方面，一線城市新房供應(yīng)存在價(jià)格虛高、位置偏遠(yuǎn)、配套太差的問(wèn)題，不適宜目前占市場(chǎng)主體的剛需人群的需求，樓市下滑有結(jié)構(gòu)性影響的成分。想想，北京、上海和深圳新房供應(yīng)都在城市邊緣，甚至是行政邊界帶，但房?jī)r(jià)水平都在2萬(wàn)/平方米以上，而配套卻難言齊備，對(duì)剛需來(lái)說(shuō)，性?xún)r(jià)比很差。

限購(gòu)取消后，需求會(huì)突然增加，這在其他近期放松限購(gòu)的城市已被證實(shí)。因此，如果一線城市放開(kāi)限購(gòu)，受政策打壓前期積累的需求會(huì)釋放，特別是改善性需求和投資需求，以及受政策預(yù)期影響的首次購(gòu)房需求。這里需要注意的是，一線城市住房消費(fèi)的梯次特性(先租房后買(mǎi)房、先買(mǎi)小房后買(mǎi)大房)更明顯，各類(lèi)需求釋放也更突出。因此，限購(gòu)放松后，一線城市房?jī)r(jià)上漲幅度和持續(xù)時(shí)間遠(yuǎn)大于其他城市。結(jié)果是，不僅比無(wú)房戶(hù)和中低收入人群住房問(wèn)題無(wú)法通過(guò)難得的周期性調(diào)整機(jī)會(huì)而得到解決，而且供應(yīng)結(jié)構(gòu)性問(wèn)題也無(wú)法通過(guò)調(diào)整而暴露和解決，一線城市樓市回升將是畸形的、不可持續(xù)的，也可能會(huì)重蹈二三線城市正在面臨的樓市泡沫問(wèn)題。

最后，一線城市是我國(guó)樓市的“風(fēng)向標(biāo)”，向來(lái)引領(lǐng)全國(guó)樓市發(fā)展，要站在推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化、戶(hù)籍制度改革的高度來(lái)看待樓市下調(diào)的積極意義。由于資金、人口和資源高度集聚，一線城市成交量、房?jī)r(jià)漲跌幅度一般也大于其他城市，這不值得過(guò)多渲染，因?yàn)榈矅?guó)際大都市，樓市波動(dòng)幅度都很大。但值得注意的是，包括一線城市在內(nèi)的全國(guó)50個(gè)大型城市，集中了2.6億外來(lái)人口的80%，將這部分群體的住房需求釋放出來(lái)，將是消化這些城市庫(kù)存的中堅(jiān)力量，也是促進(jìn)這些城市樓市未來(lái)發(fā)展的中堅(jiān)力量，更是促進(jìn)戶(hù)籍制度改革、外來(lái)人口城市化的基礎(chǔ)。即便一線城市繼續(xù)執(zhí)行限購(gòu)政策，從長(zhǎng)周期來(lái)看，其樓市量?jī)r(jià)下跌的幅度也有限。但是，其下跌后將會(huì)釋放出大量住房需求，特別是外來(lái)非戶(hù)籍人群和中低收入人群的住房需求，這將是長(zhǎng)期內(nèi)穩(wěn)定全國(guó)其他城市樓市、推動(dòng)新型城鎮(zhèn)化布局的榜樣。