卓爾發(fā)展“大平臺”商業(yè)模式背后：一次拿地數(shù)千畝 負債率翻倍

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 杜冉樂 發(fā)自成都    

每經(jīng)記者 杜冉樂 發(fā)自成都

談到卓爾，大家首先想到的可能就是代表武漢的足球隊，撐起這支球隊的正是當(dāng)?shù)囟Χτ忻奈錆h卓爾，但背后真正運作這個“商貿(mào)物流帝國”的又是號稱“湖北首富”的神秘掌舵人閆志。

前不久，卓爾發(fā)展（2098，HK）公告稱，公司已與云南當(dāng)?shù)睾灱s打造一個3000畝的卓爾亞洲博覽城項目，物流倉儲與商業(yè)配套面積比為2:1。不過，這僅僅是卓爾發(fā)展全國版圖擴張的一部分。按照戰(zhàn)略規(guī)劃，該公司擬向全國快速復(fù)制“新漢口北”模式。

在物流地產(chǎn)成為當(dāng)前業(yè)內(nèi)熱議的焦點之際，盡管卓爾發(fā)展高管一再撇清自己不屬于物流地產(chǎn)開發(fā)商，而強調(diào)是物流“大平臺”運營商，但以打造物流綜合體之名大體量拿地，在行業(yè)人士看來，企業(yè)往往會打“擦邊球”，以低成本的工業(yè)用地開發(fā)配套產(chǎn)業(yè)。

按照上述思路，這種模式在為企業(yè)獲取較高收益之余，更需要企業(yè)維系好政府關(guān)系。然而，一旦政策變動或規(guī)劃調(diào)整，勢必會引起企業(yè)大筆資金沉淀，甚至可能引發(fā)資金鏈危機。截至去年底，卓爾發(fā)展凈負債率接近70%，同比增幅幾乎翻倍。

云南“圈地”三千畝

按照公告內(nèi)容，今年6月8日卓爾發(fā)展與云南省滇中產(chǎn)業(yè)新區(qū)管委會簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，擬投資建設(shè)位于官渡區(qū)大板橋鎮(zhèn)的“卓爾亞洲博覽城”項目，這是一個大型綜合物流與貿(mào)易中心項目，占地3000畝，其中物流倉儲用地2000畝，商業(yè)配套用地1000畝，物流倉儲與商業(yè)配套面積比為2:1。

“物流地產(chǎn)本身會有一些配套，比如會配備一些寫字樓，不過面積比重很小，但如果開發(fā)商與當(dāng)?shù)卣P(guān)系不錯，其就會打一些 ‘擦邊球?！鄬碚f，這些土地成本很低，商鋪或辦公樓的租金回報率會比較高?！比R坊國際中國區(qū)董事楊松向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示。

當(dāng)記者就物流地產(chǎn)相關(guān)問題采訪卓爾發(fā)展新聞發(fā)言人、營銷辦公室主任黃萱時，她解釋說卓爾發(fā)展并不是一家物流地產(chǎn)開發(fā)商，而是一家物流“大平臺”開發(fā)商及運營商。

去年10月，某知名機構(gòu)頒給卓爾的獎項正是中國地產(chǎn)企業(yè)某某獎，而一同獲得這一榮譽的還有萬科、保利等知名房企。卓爾發(fā)展招股書亦透露了公司多年來曾獲得諸多地產(chǎn)殊榮。也就是說，卓爾發(fā)展實質(zhì)上還是一家地產(chǎn)開發(fā)商，只不過專注于物流開發(fā)領(lǐng)域。

卓爾發(fā)展這艘隱形物流巨艦的商業(yè)軌跡值得關(guān)注，掌舵此艘巨艦的正是““湖北首富”閆志。

卓爾發(fā)展的招股書透露，閆志夫婦早在16年前成立了一家主要做廣告?zhèn)髅降男」?，?005年首次介入消費品物流的地產(chǎn)開發(fā)項目，一炮走紅。隨后幾年，第一企業(yè)社區(qū)、漢口北國際商貿(mào)交易中心成為閆志發(fā)跡的標(biāo)志性地產(chǎn)項目。在此期間，閆志夫婦將卓爾發(fā)展推至香港成功上市。

不過，隨著閆志及其卓爾商業(yè)帝國的聲名鵲起，業(yè)界也傳出非議之聲。

《中國房地產(chǎn)報》此前曾援引武漢本地人士的話指出，閆志將武漢價格低廉的工業(yè)用地，拿到國際市場上以商業(yè)物業(yè)的估值從海外投資者手中套現(xiàn)，并使其財產(chǎn)迅速膨脹。這是變現(xiàn)廉價土地資源的固定資產(chǎn)投資和資本運作模式。《21世紀(jì)經(jīng)濟報道》去年4月亦曾報道稱，卓爾發(fā)展以工業(yè)用地操盤商業(yè)地產(chǎn)，直指漢口北項目。

“大平臺”展銷模式

卓爾發(fā)展雖然屢遭非議，但其從一家小公司迅速崛起成為物流業(yè)的商業(yè)巨擘，其引領(lǐng)行業(yè)的創(chuàng)新之處卻是無法繞開的一頁。

黃萱解釋說，“卓爾發(fā)展要打造的是一個大平臺，發(fā)揮產(chǎn)業(yè)鏈的聚合作用，物流地產(chǎn)只是公司物流產(chǎn)業(yè)鏈的很小一部分，這與普洛斯、嘉民還沒法比?！?/p>

按照卓爾發(fā)展招股書的介紹，這種所謂的“大平臺”商業(yè)模式，一個很重要的方面在于公司須配合地方政府的發(fā)展規(guī)劃。在項目進入前期，要深入研究分析政府的政策、地區(qū)經(jīng)濟增長潛力、交通基礎(chǔ)設(shè)施及大型批發(fā)商場的市場需求，在項目規(guī)劃階段與當(dāng)?shù)卣o密合作，確保發(fā)展項目符合政府規(guī)劃。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，卓爾發(fā)展發(fā)力“大平臺”模式更為重要的內(nèi)涵在于這是一個 “展銷”平臺，按照其公司內(nèi)部人士的話說，那就是 “我們專門發(fā)展及經(jīng)營批發(fā)商場，作為客戶展示及銷售消費品給予國內(nèi)零售商及終端消費者的綜合平臺，而不是及時變現(xiàn)發(fā)展收入。”

在曾經(jīng)服務(wù)卓爾發(fā)展赴港上市的第三方國際咨詢機構(gòu)，第一太平戴維斯華西區(qū)高級助理董事羅元均看來，未來的物流巨頭只會有幾家，多數(shù)是基于自身對產(chǎn)業(yè)鏈的整合程度去做細分業(yè)務(wù)，卓爾深挖客戶需求所打造的大平臺模式，在這方面已占了先機。

今年1月中旬，在華南城集團結(jié)盟騰訊并發(fā)力電商物流之際，卓爾發(fā)展也在加速業(yè)務(wù)布局，擬以武漢為中心，布局天津、沈陽、重慶、西安和昆明等六大商品交易中心的二級分銷網(wǎng)絡(luò)，打造中國最大的商貿(mào)物流交易平臺。

不過，這種“大平臺”商業(yè)模式其實并非卓爾發(fā)展一家獨尊，包括華南城集團、五洲國際等物流巨頭均在發(fā)力平臺模式。華南城除了布局重慶進一步擴張空間，還在延展交易、電商、倉儲、貨運、金融及娛樂等功能，與卓爾發(fā)展商業(yè)模式旗下的業(yè)務(wù)內(nèi)容趨同。

負債率“飆升”隱憂

卓爾發(fā)展上市以來的急劇擴張，已加重了負債率指標(biāo)。

《每日經(jīng)濟新聞》記者從卓爾發(fā)展2013年年報中發(fā)現(xiàn)，截至去年底，公司凈負債比率高達69.8%，同比增幅32.2個百分點。具體來看，該公司長短期借款總額約50.9億元，同比增長約21.3億元。此外，卓爾發(fā)展為了獲取銀行貸款，將公司旗下價值約56.2億元的資產(chǎn)做了抵押融資。

與此同時，卓爾發(fā)展去年毛利率急劇下滑。據(jù)了解，該公司去年實現(xiàn)毛利潤大約6.6億元，比2012年10.8億元減少了38.6%，與之對應(yīng)，公司毛利率由2012年的72.7%下滑至去年的42%。

對此，卓爾發(fā)展解釋稱，原因在于報告期內(nèi)交付物業(yè)組合變化所致，具體是2012年逾99%的物業(yè)銷售收益來自于漢口北項目，其中批發(fā)商場單位毛利率超過70%，但去年僅有35.9%的物業(yè)銷售收益來自漢口北項目，其余收益來自卓爾第一企業(yè)社區(qū)武漢總部基地等項目，其毛利率遠低于漢口北項目。

有市場人士指出，當(dāng)前地產(chǎn)業(yè)持續(xù)低迷，如果卓爾發(fā)展前述抵押項目出現(xiàn)跌價，抵押融資供給方必然要求其追加擔(dān)保，這樣可能會加重其資金鏈壓力。

去年7月初，卓爾發(fā)展將旗下武漢卓爾中心投資公司100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓于關(guān)聯(lián)方卓爾控股，套現(xiàn)超過3000萬元。值得注意的是，標(biāo)的公司旗下主要為一塊土地使用權(quán)及多棟辦公樓使用權(quán)，但卓爾發(fā)展認為此項交易將用于補充公司一般營運資金。

如何解決擴張中的融資瓶頸？《每日經(jīng)濟新聞》記者向卓爾發(fā)展發(fā)去了采訪提綱，但截至發(fā)稿一直未收到其回復(fù)。

（實習(xí)生丁舟洋對本文亦有貢獻）