千億資本扎堆西部物流地產(chǎn) 尚面臨多重考驗(yàn)

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 鄢銀嬋 發(fā)自重慶    

每經(jīng)記者 鄢銀嬋 發(fā)自重慶

經(jīng)濟(jì)全球化不斷深入,世界各國物流產(chǎn)業(yè)都在加速發(fā)展，電商突飛猛進(jìn)之下，新一輪物流地產(chǎn)投資盛宴也正在我國各地上演。2011年以來，傳統(tǒng)物流巨頭、電商以及傳統(tǒng)房企，均在物流地產(chǎn)領(lǐng)域投下重注。隨著物流行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，整個(gè)行業(yè)也在積極探索，各種新的業(yè)務(wù)模式不斷涌現(xiàn)。明天，誰又會(huì)成為物流領(lǐng)域內(nèi)投資者關(guān)注的新寵？明天，我們又將面對(duì)一個(gè)怎樣的新物流時(shí)代？

新一輪物流地產(chǎn)投資盛宴正在各地上演。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者粗略統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，自2011年以來，以普洛斯、嘉民集團(tuán)為代表的傳統(tǒng)物流巨頭；京東商城、阿里巴巴等為代表的電商；以及華南城為代表的傳統(tǒng)房企，均在成都、重慶等西部城市的物流地產(chǎn)領(lǐng)域投下重注。其中，僅重慶物流地產(chǎn)市場(chǎng)就吸引了各路資本上千億元。

有業(yè)內(nèi)人士指出，在資本狂熱布局物流地產(chǎn)的背后，蓬勃發(fā)展的電子商務(wù)刺激倉儲(chǔ)價(jià)格節(jié)節(jié)逼高，我國人均現(xiàn)代物流倉儲(chǔ)量較低，以及工業(yè)地產(chǎn)本身流動(dòng)性較低、周期性相對(duì)長(zhǎng)的特性等發(fā)揮了推手作用。

傳統(tǒng)地產(chǎn)商扎堆搶灘/

2010年8月，重慶市巴南區(qū)政府決定拿出62億元在該區(qū)南彭鎮(zhèn)建設(shè)西部最大的公路物流基地。

今年3月，簽約入駐該基地的重慶華南城項(xiàng)目正式開工，其規(guī)劃總建筑面積達(dá)1350萬平方米，總投資額超過200億元。該項(xiàng)目建成后將集商貿(mào)交易、物流集散、展示推廣、信息交流、創(chuàng)新促進(jìn)、產(chǎn)業(yè)培育、特色旅游和城市化綜合配套等功能于一體，并涵蓋展示交易區(qū)、中央公園商業(yè)休閑區(qū)、配套生活區(qū)及物流倉儲(chǔ)區(qū)等四大功能板塊。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，如果以40碼車速前行，要走完重慶華南城占地的直線距離需用時(shí)2分鐘左右，由于面積較大，重慶華南城還特意修建了一個(gè)觀景臺(tái)。

不過，如果沒有公路兩邊豎起的巨幅廣告牌、觀景臺(tái)以及擺放著的幾輛挖掘機(jī)，也許很少有人會(huì)把這片還長(zhǎng)滿雜草的土地，與“大型綜合商貿(mào)物流及商品交易中心”聯(lián)系在一起。

事實(shí)上，除了華南城以外，普洛斯等在該基地均擁有自己的地塊。

早在2011年2月，投資達(dá)6.8億元的普洛斯(重慶)城市物流配送中心項(xiàng)目便簽約入駐。按照規(guī)劃，該項(xiàng)目達(dá)產(chǎn)后可年上繳稅收3500萬元。“目前，該項(xiàng)目一期已經(jīng)建成，即將啟動(dòng)二期建設(shè)。”重慶公路物流基地一名工作人員說。

在重慶，寄望于將商貿(mào)物流功能作為區(qū)域重要功能的還有兩江新區(qū)，目前美國安博、意大利維龍、澳大利亞嘉民集團(tuán)等均已在該區(qū)投資建設(shè)物流園，而去年敲定的重慶西部物流園總投資高達(dá)1117億元。

此外，綠地集團(tuán)、萬通控股、合生創(chuàng)展及萬科地產(chǎn)等傳統(tǒng)住宅開發(fā)商，近年來在物流地產(chǎn)領(lǐng)域也同樣動(dòng)作不斷。

電商巨頭紛紛布局/

事實(shí)上，重慶只是資本在物流地產(chǎn)領(lǐng)域表現(xiàn)狂熱的一個(gè)縮影。

據(jù)普洛斯中國官網(wǎng)顯示，其在中國34個(gè)城市擁有并管理著148個(gè)綜合性園區(qū)；嘉民集團(tuán)中國區(qū)運(yùn)營(yíng)總經(jīng)理黃煒也公開表示，嘉民中國物流基金從4年前的1.5億美元增長(zhǎng)至15億美元，其在上海、天津、成都和重慶等重點(diǎn)城市的在建項(xiàng)目總面積達(dá)80萬平米左右。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，除了普洛斯、嘉民集團(tuán)等物流巨頭外，傳統(tǒng)地產(chǎn)商和電商則是這場(chǎng)盛宴的另外兩股中堅(jiān)力量。

根據(jù)艾瑞研究預(yù)測(cè)，2017年中國網(wǎng)絡(luò)零售額規(guī)模將達(dá)4.1萬億元，在電商競(jìng)爭(zhēng)日漸白熱化趨勢(shì)下，搶奪物流“最后一公里”已是共識(shí)。

公開資料顯示，阿里巴巴便計(jì)劃用8～10年時(shí)間，依托菜鳥網(wǎng)絡(luò)打造一張能支撐日均300億元流通規(guī)模的“中國智能物流骨干網(wǎng)絡(luò)”，該計(jì)劃總投資高達(dá)3000億元，其中物流地產(chǎn)是大頭。據(jù)記者粗略統(tǒng)計(jì)，目前京東商城在全國自購?fù)恋氐囊?guī)模已在200畝左右，卓越、當(dāng)當(dāng)?shù)染煌潭仍谖锪鞯禺a(chǎn)上有所布局。

2013年10月，京東集團(tuán)也表示將投資20億～30億元，在上述公路物流基地興建占地約1000畝的 “京東電商產(chǎn)業(yè)園”，不過值得注意的是，原本計(jì)劃最遲在今年初開工的一期工程目前仍然沒有動(dòng)靜。

“近年來電子商務(wù)呈現(xiàn)爆發(fā)性增長(zhǎng)，而原有的物流倉儲(chǔ)基礎(chǔ)相應(yīng)出現(xiàn)短缺，電商自建物流基地具備較大的優(yōu)勢(shì)。”電子商務(wù)專家魯振旺表示。

“從房企目前的業(yè)務(wù)發(fā)展看，傳統(tǒng)住宅產(chǎn)業(yè)盈利空間在收窄，而物流等產(chǎn)業(yè)目前還有很大的市場(chǎng)空間。”仲量聯(lián)行華西區(qū)工業(yè)地產(chǎn)部董事黃暉告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

在多名業(yè)內(nèi)人士看來，物流地產(chǎn)備受資本青睞的根本原因源于市場(chǎng)供需的緊俏狀態(tài)。

“目前國內(nèi)的國際標(biāo)準(zhǔn)倉庫總存量為1300萬平方米，僅相當(dāng)于美國波士頓一個(gè)城市的水平，并且還存在分布不均勻的問題。”仲量聯(lián)行中國工業(yè)部總監(jiān)司徒藝表示，近年來北京、廣州、濟(jì)南等城市的倉儲(chǔ)價(jià)格均有所上漲，而部分地區(qū)供求已經(jīng)有所失衡。

“這種緊俏的市場(chǎng)供需狀況，成為了物流地產(chǎn)發(fā)展的爆發(fā)點(diǎn)，預(yù)計(jì)未來3～5年內(nèi)，物流地產(chǎn)將持續(xù)兩位數(shù)的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。”重慶世聯(lián)地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)理王波說。

土地屬性的尷尬/

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，在潛在的市場(chǎng)需求下，不少地方政府均啟動(dòng)了建設(shè)商貿(mào)物流中心的戰(zhàn)略，并在招商政策上給予較大優(yōu)惠。

公開資料顯示，2013年初重慶便發(fā)布了 《重慶市人民政府關(guān)于加快建設(shè)長(zhǎng)江上游地區(qū)商貿(mào)物流中心的意見》，擬在5年內(nèi)將重慶構(gòu)建為長(zhǎng)江上游地區(qū)的會(huì)展之都、購物之都、美食之都和西部國際物流中心。

在上述《意見》框架下，流通企業(yè)建設(shè)配送中心所購置機(jī)械設(shè)備及建設(shè)信息化系統(tǒng)，按不超過投資額的50％給予財(cái)政貼息；對(duì)符合西部大開發(fā)政策條件的商貿(mào)物流企業(yè)，按15％的稅率征收企業(yè)所得稅。

而據(jù)重慶巴南區(qū)政府人士介紹，重慶巴南公路物流基地在吸引京東入駐時(shí)，便為其免費(fèi)提供了兩棟辦公樓，京東僅需支付物業(yè)費(fèi)用。

此外，除了優(yōu)惠財(cái)稅政策、減免租金以外，企業(yè)在拿地方面付出的成本也相對(duì)低廉。

記者通過土地招拍掛網(wǎng)站查詢發(fā)現(xiàn)，華南城在今年3月12日和5月12日分別競(jìng)得巴南區(qū)南彭功能區(qū)組團(tuán)A標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)A4-1/01、A6-4/01、A8-1/01號(hào)宗地374553平方米建設(shè)用地、南彭功能區(qū)組團(tuán)A分區(qū)A2-1/01、A6-3/01、A8-1/01號(hào)宗地290720平方米建設(shè)用地。

盡管上述兩宗土地屬性不盡一致，前者規(guī)劃為工業(yè)用地，后者為物流倉儲(chǔ)用地，不過二者的樓面地價(jià)均為150元/平方米。

值得注意的是，由重慶公路運(yùn)輸集團(tuán)在今年5月12日在該區(qū)塊競(jìng)拍的一塊二類工業(yè)用地的樓面地價(jià)為1095元/平方米；重慶中集瑞鵬物流公司在2013年4月競(jìng)拍的一塊工業(yè)用地的地面樓價(jià)為450元/平方米；重慶普南倉儲(chǔ)服務(wù)公司在2013年1月競(jìng)拍的一塊物流倉儲(chǔ)用地的樓面地價(jià)也在327元/平方米，均高于華南城的拿地成本。

“物流地產(chǎn)不同于商業(yè)地產(chǎn)，其市場(chǎng)化很弱，可以說就是政府推出一塊地，但并非誰出錢多誰就能拿下，政府在這一過程中的作用比較大。”黃暉說。

此外，多名受訪的業(yè)內(nèi)人士也表示，盡管物流地產(chǎn)具備市場(chǎng)基礎(chǔ)，但對(duì)于瘋狂介入的資本而言，其能否旗開得勝則還是未知數(shù)。

“首先招租就是一大難題，物流地產(chǎn)屬于操作類，如何控制設(shè)備的磨損，在可控成本內(nèi)做到高效率的運(yùn)營(yíng)是一大挑戰(zhàn)。”仲量聯(lián)行北京區(qū)工業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)羅薔薔表示，運(yùn)營(yíng)物流地產(chǎn)在選址、拿地、開發(fā)、招租及運(yùn)營(yíng)等環(huán)節(jié)都面臨考驗(yàn)，并非只是砸錢修房子。

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樣本篇

卓爾發(fā)展“大平臺(tái)”商業(yè)模式背后：一次拿地?cái)?shù)千畝 負(fù)債率翻倍

每經(jīng)記者 杜冉樂 發(fā)自成都

談到卓爾，大家首先想到的可能就是代表武漢的足球隊(duì)，撐起這支球隊(duì)的正是當(dāng)?shù)囟Χτ忻奈錆h卓爾，但背后真正運(yùn)作這個(gè)“商貿(mào)物流帝國”的又是號(hào)稱“湖北首富”的神秘掌舵人閆志。

前不久，卓爾發(fā)展（2098，HK）公告稱，公司已與云南當(dāng)?shù)睾灱s打造一個(gè)3000畝的卓爾亞洲博覽城項(xiàng)目，物流倉儲(chǔ)與商業(yè)配套面積比為2:1。不過，這僅僅是卓爾發(fā)展全國版圖擴(kuò)張的一部分。按照戰(zhàn)略規(guī)劃，該公司擬向全國快速復(fù)制“新漢口北”模式。

在物流地產(chǎn)成為當(dāng)前業(yè)內(nèi)熱議的焦點(diǎn)之際，盡管卓爾發(fā)展高管一再撇清自己不屬于物流地產(chǎn)開發(fā)商，而強(qiáng)調(diào)是物流“大平臺(tái)”運(yùn)營(yíng)商，但以打造物流綜合體之名大體量拿地，在行業(yè)人士看來，企業(yè)往往會(huì)打“擦邊球”，以低成本的工業(yè)用地開發(fā)配套產(chǎn)業(yè)。

按照上述思路，這種模式在為企業(yè)獲取較高收益之余，更需要企業(yè)維系好政府關(guān)系。然而，一旦政策變動(dòng)或規(guī)劃調(diào)整，勢(shì)必會(huì)引起企業(yè)大筆資金沉淀，甚至可能引發(fā)資金鏈危機(jī)。截至去年底，卓爾發(fā)展凈負(fù)債率接近70%，同比增幅幾乎翻倍。

云南“圈地”三千畝

按照公告內(nèi)容，今年6月8日卓爾發(fā)展與云南省滇中產(chǎn)業(yè)新區(qū)管委會(huì)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，擬投資建設(shè)位于官渡區(qū)大板橋鎮(zhèn)的“卓爾亞洲博覽城”項(xiàng)目，這是一個(gè)大型綜合物流與貿(mào)易中心項(xiàng)目，占地3000畝，其中物流倉儲(chǔ)用地2000畝，商業(yè)配套用地1000畝，物流倉儲(chǔ)與商業(yè)配套面積比為2:1。

“物流地產(chǎn)本身會(huì)有一些配套，比如會(huì)配備一些寫字樓，不過面積比重很小，但如果開發(fā)商與當(dāng)?shù)卣P(guān)系不錯(cuò)，其就會(huì)打一些 ‘擦邊球。’相對(duì)來說，這些土地成本很低，商鋪或辦公樓的租金回報(bào)率會(huì)比較高。”萊坊國際中國區(qū)董事楊松向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。

當(dāng)記者就物流地產(chǎn)相關(guān)問題采訪卓爾發(fā)展新聞發(fā)言人、營(yíng)銷辦公室主任黃萱時(shí)，她解釋說卓爾發(fā)展并不是一家物流地產(chǎn)開發(fā)商，而是一家物流“大平臺(tái)”開發(fā)商及運(yùn)營(yíng)商。

去年10月，某知名機(jī)構(gòu)頒給卓爾的獎(jiǎng)項(xiàng)正是中國地產(chǎn)企業(yè)某某獎(jiǎng)，而一同獲得這一榮譽(yù)的還有萬科、保利等知名房企。卓爾發(fā)展招股書亦透露了公司多年來曾獲得諸多地產(chǎn)殊榮。也就是說，卓爾發(fā)展實(shí)質(zhì)上還是一家地產(chǎn)開發(fā)商，只不過專注于物流開發(fā)領(lǐng)域。

卓爾發(fā)展這艘隱形物流巨艦的商業(yè)軌跡值得關(guān)注，掌舵此艘巨艦的正是““湖北首富”閆志。

卓爾發(fā)展的招股書透露，閆志夫婦早在16年前成立了一家主要做廣告?zhèn)髅降男」荆?005年首次介入消費(fèi)品物流的地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，一炮走紅。隨后幾年，第一企業(yè)社區(qū)、漢口北國際商貿(mào)交易中心成為閆志發(fā)跡的標(biāo)志性地產(chǎn)項(xiàng)目。在此期間，閆志夫婦將卓爾發(fā)展推至香港成功上市。

不過，隨著閆志及其卓爾商業(yè)帝國的聲名鵲起，業(yè)界也傳出非議之聲。

《中國房地產(chǎn)報(bào)》此前曾援引武漢本地人士的話指出，閆志將武漢價(jià)格低廉的工業(yè)用地，拿到國際市場(chǎng)上以商業(yè)物業(yè)的估值從海外投資者手中套現(xiàn)，并使其財(cái)產(chǎn)迅速膨脹。這是變現(xiàn)廉價(jià)土地資源的固定資產(chǎn)投資和資本運(yùn)作模式?！?1世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》去年4月亦曾報(bào)道稱，卓爾發(fā)展以工業(yè)用地操盤商業(yè)地產(chǎn)，直指漢口北項(xiàng)目。

“大平臺(tái)”展銷模式

卓爾發(fā)展雖然屢遭非議，但其從一家小公司迅速崛起成為物流業(yè)的商業(yè)巨擘，其引領(lǐng)行業(yè)的創(chuàng)新之處卻是無法繞開的一頁。

黃萱解釋說，“卓爾發(fā)展要打造的是一個(gè)大平臺(tái)，發(fā)揮產(chǎn)業(yè)鏈的聚合作用，物流地產(chǎn)只是公司物流產(chǎn)業(yè)鏈的很小一部分，這與普洛斯、嘉民還沒法比。”

按照卓爾發(fā)展招股書的介紹，這種所謂的“大平臺(tái)”商業(yè)模式，一個(gè)很重要的方面在于公司須配合地方政府的發(fā)展規(guī)劃。在項(xiàng)目進(jìn)入前期，要深入研究分析政府的政策、地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)潛力、交通基礎(chǔ)設(shè)施及大型批發(fā)商場(chǎng)的市場(chǎng)需求，在項(xiàng)目規(guī)劃階段與當(dāng)?shù)卣o密合作，確保發(fā)展項(xiàng)目符合政府規(guī)劃。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，卓爾發(fā)展發(fā)力“大平臺(tái)”模式更為重要的內(nèi)涵在于這是一個(gè) “展銷”平臺(tái)，按照其公司內(nèi)部人士的話說，那就是 “我們專門發(fā)展及經(jīng)營(yíng)批發(fā)商場(chǎng)，作為客戶展示及銷售消費(fèi)品給予國內(nèi)零售商及終端消費(fèi)者的綜合平臺(tái)，而不是及時(shí)變現(xiàn)發(fā)展收入。”

在曾經(jīng)服務(wù)卓爾發(fā)展赴港上市的第三方國際咨詢機(jī)構(gòu)，第一太平戴維斯華西區(qū)高級(jí)助理董事羅元均看來，未來的物流巨頭只會(huì)有幾家，多數(shù)是基于自身對(duì)產(chǎn)業(yè)鏈的整合程度去做細(xì)分業(yè)務(wù)，卓爾深挖客戶需求所打造的大平臺(tái)模式，在這方面已占了先機(jī)。

今年1月中旬，在華南城集團(tuán)結(jié)盟騰訊并發(fā)力電商物流之際，卓爾發(fā)展也在加速業(yè)務(wù)布局，擬以武漢為中心，布局天津、沈陽、重慶、西安和昆明等六大商品交易中心的二級(jí)分銷網(wǎng)絡(luò)，打造中國最大的商貿(mào)物流交易平臺(tái)。

不過，這種“大平臺(tái)”商業(yè)模式其實(shí)并非卓爾發(fā)展一家獨(dú)尊，包括華南城集團(tuán)、五洲國際等物流巨頭均在發(fā)力平臺(tái)模式。華南城除了布局重慶進(jìn)一步擴(kuò)張空間，還在延展交易、電商、倉儲(chǔ)、貨運(yùn)、金融及娛樂等功能，與卓爾發(fā)展商業(yè)模式旗下的業(yè)務(wù)內(nèi)容趨同。

負(fù)債率“飆升”隱憂

卓爾發(fā)展上市以來的急劇擴(kuò)張，已加重了負(fù)債率指標(biāo)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從卓爾發(fā)展2013年年報(bào)中發(fā)現(xiàn)，截至去年底，公司凈負(fù)債比率高達(dá)69.8%，同比增幅32.2個(gè)百分點(diǎn)。具體來看，該公司長(zhǎng)短期借款總額約50.9億元，同比增長(zhǎng)約21.3億元。此外，卓爾發(fā)展為了獲取銀行貸款，將公司旗下價(jià)值約56.2億元的資產(chǎn)做了抵押融資。

與此同時(shí)，卓爾發(fā)展去年毛利率急劇下滑。據(jù)了解，該公司去年實(shí)現(xiàn)毛利潤(rùn)大約6.6億元，比2012年10.8億元減少了38.6%，與之對(duì)應(yīng)，公司毛利率由2012年的72.7%下滑至去年的42%。

對(duì)此，卓爾發(fā)展解釋稱，原因在于報(bào)告期內(nèi)交付物業(yè)組合變化所致，具體是2012年逾99%的物業(yè)銷售收益來自于漢口北項(xiàng)目，其中批發(fā)商場(chǎng)單位毛利率超過70%，但去年僅有35.9%的物業(yè)銷售收益來自漢口北項(xiàng)目，其余收益來自卓爾第一企業(yè)社區(qū)武漢總部基地等項(xiàng)目，其毛利率遠(yuǎn)低于漢口北項(xiàng)目。

有市場(chǎng)人士指出，當(dāng)前地產(chǎn)業(yè)持續(xù)低迷，如果卓爾發(fā)展前述抵押項(xiàng)目出現(xiàn)跌價(jià)，抵押融資供給方必然要求其追加擔(dān)保，這樣可能會(huì)加重其資金鏈壓力。

去年7月初，卓爾發(fā)展將旗下武漢卓爾中心投資公司100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓于關(guān)聯(lián)方卓爾控股，套現(xiàn)超過3000萬元。值得注意的是，標(biāo)的公司旗下主要為一塊土地使用權(quán)及多棟辦公樓使用權(quán)，但卓爾發(fā)展認(rèn)為此項(xiàng)交易將用于補(bǔ)充公司一般營(yíng)運(yùn)資金。

如何解決擴(kuò)張中的融資瓶頸？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者向卓爾發(fā)展發(fā)去了采訪提綱，但截至發(fā)稿一直未收到其回復(fù)。

（實(shí)習(xí)生丁舟洋對(duì)本文亦有貢獻(xiàn)）

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資本篇

資本“掘金”物流地產(chǎn)持有型IRR超15%

每經(jīng)記者 杜冉樂 發(fā)自成都

隨著政策利好迭出、電商思維的滲透，國內(nèi)物流地產(chǎn)未來15年20億平方米左右的潛在開發(fā)量，已讓各路資本巨頭開始布局，欲從中分食一杯羹。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者近期調(diào)查發(fā)現(xiàn)，包括平安保險(xiǎn)旗下的平安不動(dòng)產(chǎn)、中銀集團(tuán)、凱雷集團(tuán)、嘉民中國物流基金等國內(nèi)外資本巨頭均在加碼物流地產(chǎn)領(lǐng)域。

從投資形式來看，這些金融資本多數(shù)通過與專業(yè)物流開發(fā)商合作的形式介入開發(fā)，甚至部分還延伸至運(yùn)營(yíng)階段。在中國物流策劃研究院副院長(zhǎng)李芏巍看來，這是一種典型的“輕”資產(chǎn)模式，對(duì)產(chǎn)業(yè)鏈各方均有不錯(cuò)的回報(bào)。不過，物流行業(yè)是一個(gè)龐大的產(chǎn)業(yè)，精耕細(xì)分市場(chǎng)抓好運(yùn)營(yíng)關(guān)乎投資成敗。

海內(nèi)外資金蜂擁而入

前不久，平安不動(dòng)產(chǎn)從領(lǐng)盛投資手中并購了9萬平方米的成都物流項(xiàng)目。

“平安不動(dòng)產(chǎn)看到這個(gè)項(xiàng)目不錯(cuò)，買回來進(jìn)行培育，這完全是一種投資行為。”第一太平戴維斯華西區(qū)高級(jí)助理董事羅元均告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

據(jù)了解，該項(xiàng)目是仲量聯(lián)行旗下的領(lǐng)盛投資借助其成立的30億美元領(lǐng)盛亞洲機(jī)會(huì)基金III，在2007年并購得來的投資項(xiàng)目。

仲量聯(lián)行華西區(qū)工業(yè)部董事黃暉表示，以保險(xiǎn)資金為背景的平安不動(dòng)產(chǎn)傾向于選擇風(fēng)險(xiǎn)不大、收益長(zhǎng)期穩(wěn)健的投資項(xiàng)目，物流地產(chǎn)非常符合這一特點(diǎn)。

無獨(dú)有偶，2012年8月，銀證基金與一家投資機(jī)構(gòu)合作擬成立一支總規(guī)模為20億元的銀證富通物流基金，投資標(biāo)的為占地3500畝的綿陽國際農(nóng)業(yè)物流園項(xiàng)目等。銀證基金官網(wǎng)透露，該基金共計(jì)10期，存續(xù)期5年，基金以合伙形式存在，預(yù)期收益率達(dá)12%，并通過分紅退出。

嘉民中國物流基金在內(nèi)地核心城市的快速布局更凸顯了私募巨頭看好中國物流地產(chǎn)的未來回報(bào)預(yù)期。去年7月，嘉民集團(tuán)和加拿大養(yǎng)老金計(jì)劃投資委員會(huì)（CPPIB）向旗下的嘉民中國物流基金注資5億美元，總股本投資已累計(jì)15億美元，而嘉民集團(tuán)中國區(qū)高層前不久還曾對(duì)媒體透露，未來這個(gè)基金規(guī)模要達(dá)到30億~40億美元。

嘉民集團(tuán)官網(wǎng)顯示，截至去年6月底，嘉民中國物流基金已在上海、北京、天津、成都等7個(gè)市場(chǎng)投資了17個(gè)物流項(xiàng)目，出租率98.2%。未來12個(gè)月，物流開發(fā)項(xiàng)目將增至約80萬平方米。

去年8月，凱雷集團(tuán)和TheTownsendGroup出資2億美元，投向了上海宇培集團(tuán)。今年2月，中銀投資、中國人壽與HOPU基金共同出資23.5億美元投向了世界最大的物流開發(fā)商普洛斯，而這家企業(yè)在華物流開發(fā)業(yè)務(wù)占比高達(dá)53%，計(jì)劃未來3~5年在中國年發(fā)展支出增長(zhǎng)率達(dá)30%~40%。

在黃暉看來，像普洛斯中國這種迅速擴(kuò)張與其強(qiáng)大的募資能力密切相關(guān)，一個(gè)項(xiàng)目以少量自有資金撬動(dòng)至少2倍以上的資本杠桿，國內(nèi)一些企業(yè)雖然也在嘗試基金募資，但在海內(nèi)外資源整合上，短期內(nèi)很難趕超普洛斯。中小開發(fā)商可能更多將扮演“二傳手”的角色，其手頭的項(xiàng)目變成資本巨頭狩獵的目標(biāo)。

“持有型”成主流

截至去年9月底，嘉民集團(tuán)管理資產(chǎn)高達(dá)240億澳元，同比上升5.2%，集團(tuán)及旗下管理基金簽訂總計(jì)63.1萬平方米的租約，年租金收入7500萬澳元，物業(yè)出租率達(dá)到96%，加權(quán)平均租期4.8年。

而據(jù)普洛斯財(cái)報(bào)，截至今年3月底，普洛斯中國物業(yè)建面1870萬平方米，資產(chǎn)價(jià)值82.2億美元，其中“完工且穩(wěn)定物業(yè)”及“完工將穩(wěn)定物業(yè)”兩項(xiàng)指標(biāo)總計(jì)970萬平方米，資產(chǎn)價(jià)值超過60億元。

“長(zhǎng)期持有開發(fā)物業(yè)是未來物流地產(chǎn)開發(fā)的主流之一，同時(shí)也會(huì)有增值型和機(jī)會(huì)型兩種模式存在。”世邦魏理仕工業(yè)及物流服務(wù)部華西區(qū)高級(jí)經(jīng)理尤鵬偉向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“增值型是通過對(duì)已有物業(yè)的重新定位和二次開發(fā)來獲取增值收益；機(jī)會(huì)型是通過較低成本開發(fā)新興市場(chǎng)物業(yè)，在未來幾年內(nèi)市場(chǎng)趨于成熟時(shí)出售獲得較高回報(bào)。”

在尤鵬偉看來，這種持有模式的最大優(yōu)勢(shì)在于穩(wěn)定的運(yùn)營(yíng)管理體系和穩(wěn)定的城市網(wǎng)絡(luò)布局，適用于長(zhǎng)期多城市發(fā)展的物流企業(yè)、商貿(mào)企業(yè)和生產(chǎn)企業(yè)。從回報(bào)來講，更加穩(wěn)定可靠。

“賬面租金收益的毛回報(bào)率一般在8%~10%，內(nèi)部收益率（IRR）至少在15%以上。一些新興市場(chǎng)的項(xiàng)目往往可以高出很多，平均年回報(bào)率30%以上的項(xiàng)目也不算少見。”尤鵬偉補(bǔ)充說。

市場(chǎng)“細(xì)分”考驗(yàn)運(yùn)營(yíng)能力

資本對(duì)物流地產(chǎn)的追捧，在專業(yè)人士眼里需要格外警醒，以防“一窩蜂式”的投資迅速催生泡沫。

“物流地產(chǎn)講求更多的是資源性和運(yùn)營(yíng)能力，抓準(zhǔn)細(xì)分市場(chǎng)很重要。”羅元均表示。

一般來說，不同資金背景的基金會(huì)有不同的退出機(jī)制。不過，資本也很難全程參與物流地產(chǎn)開發(fā)與運(yùn)營(yíng)，因?yàn)楫?dāng)前國內(nèi)鮮有真正的公募REITs出現(xiàn)，所以物流地產(chǎn)后期運(yùn)營(yíng)主要還是依靠有實(shí)力的專業(yè)開發(fā)商。

前不久，萬科地產(chǎn)正式宣布進(jìn)入物流地產(chǎn)領(lǐng)域，萬科地產(chǎn)成都公司總經(jīng)理張晉元表示，物流地產(chǎn)更關(guān)注如何精細(xì)化管理運(yùn)營(yíng)、控制成本。

羅元均認(rèn)為，物流地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)最容易出風(fēng)險(xiǎn)的是管理細(xì)節(jié)，因?yàn)楣芾韺?duì)象全是貨物。而尤鵬偉認(rèn)為，運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)需要建立適合的管理架構(gòu)，深入研究需求客戶市場(chǎng)的物流運(yùn)作方式，研究客戶市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)格局和發(fā)展趨勢(shì)，為客戶提供標(biāo)準(zhǔn)化、系統(tǒng)化服務(wù)等。

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觀點(diǎn)篇

中國物流策劃研究院副院長(zhǎng)李芏?。簝?yōu)質(zhì)倉儲(chǔ)物業(yè)平均租金已連漲18個(gè)季度

每經(jīng)記者 杜冉樂 發(fā)自成都

年初至今，從騰訊巨資參股華南城，到平安不動(dòng)產(chǎn)并購成都物流項(xiàng)目，再到華夏幸福與京東合作，乃至前不久標(biāo)桿房企萬科首次涉足物流等，原本僅為小眾議題的物流地產(chǎn)，一下子進(jìn)入公眾視野。

6月11日，國務(wù)院正式通過《物流業(yè)發(fā)展中長(zhǎng)期規(guī)劃》，物流產(chǎn)業(yè)鏈尤其是物流地產(chǎn)受到追捧。

到底什么才是物流地產(chǎn)？有哪些典型特征？對(duì)于后繼者來說，如何開發(fā)運(yùn)營(yíng)物流地產(chǎn)？如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)？針對(duì)這些問題，近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡(jiǎn)稱NBD）專訪了中國物流策劃研究院副院長(zhǎng)李芏巍教授。

經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型激活物流地產(chǎn)/

NBD：早在2009年，您在國內(nèi)率先提出了 “物流地產(chǎn)將是下一個(gè)財(cái)富聚集點(diǎn)”的觀點(diǎn)，您如何評(píng)價(jià)這一前瞻性的觀點(diǎn)？

李芏巍：2009年初，我在一次物流發(fā)展高峰論壇上談到了 “金融危機(jī)下物流地產(chǎn)迎來新的機(jī)遇”。幾個(gè)月后，我正式提出了“物流地產(chǎn)——中國房地產(chǎn)下一個(gè)財(cái)富聚集點(diǎn)”。近年來,這一觀點(diǎn)得到充分證實(shí)。國內(nèi)外資本、物流、電商和快遞等,幾乎都在瘋狂追捧物流地產(chǎn)。

當(dāng)前，中國電子商務(wù)的爆發(fā)式增長(zhǎng)刺激了國內(nèi)物流體系的整體升級(jí)，房地產(chǎn)企業(yè)也想尋求多元化分?jǐn)傦L(fēng)險(xiǎn)，而資本機(jī)構(gòu)又在積極尋找穩(wěn)定回報(bào)的投資機(jī)會(huì)等多方因素造就了我國物流地產(chǎn)蓬勃發(fā)展。從廣義概念上，我認(rèn)為物流地產(chǎn)是能夠利用物流產(chǎn)業(yè)的物業(yè)或區(qū)域土地、平臺(tái)、物流金融、信息、功能等資源，通過策劃實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化的物流資源平臺(tái)的整合體。

NBD：在您看來，物流地產(chǎn)有什么樣的典型特征？與住宅、商業(yè)地產(chǎn)相比，物流地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)考慮哪些因素？

李芏巍：物流地產(chǎn)具備投資相對(duì)優(yōu)質(zhì)、政策支持、穩(wěn)健增值的特征，但回報(bào)期、經(jīng)營(yíng)變數(shù)、管理控制是專業(yè)技術(shù)活，雖說利弊同在，但利遠(yuǎn)大于弊。

目前，大家需要考慮的主要因素有三點(diǎn)：一是土地屬性，新版的城鄉(xiāng)規(guī)劃法新增了倉儲(chǔ)物流用地屬性，就是為了解決一直以來物流園區(qū)“出身不明”的問題，這樣物流地產(chǎn)幾乎要做選擇題：要么物流用地，要么商業(yè)用地。二是專業(yè)規(guī)劃，土地屬性問題直接涉及物流地產(chǎn)的定位和規(guī)劃。一塊土地作為物流地產(chǎn)項(xiàng)目到底做什么樣的專業(yè)屬性？是陸路還是鐵運(yùn)？是空港、海港還是無水港？前期專業(yè)策劃不但要解決定位、屬性、經(jīng)營(yíng)模式等專業(yè)問題，而且直接關(guān)系到項(xiàng)目的生死存亡，這也是物流地產(chǎn)開發(fā)專業(yè)門檻比較高的原因之一。三是后續(xù)經(jīng)營(yíng)，物流地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)非常強(qiáng)調(diào)物流專業(yè)化、管理現(xiàn)代化以及規(guī)模效應(yīng)、協(xié)同效應(yīng)。

“本土化”模式初步成型/

NBD：目前物流地產(chǎn)有哪些運(yùn)營(yíng)模式？哪種模式更優(yōu)？

李芏?。喊凑胀顿Y主體來分，第一種模式是地產(chǎn)商為主導(dǎo)，建設(shè)物流設(shè)施，出租給客戶并代其管理，如普洛斯，后續(xù)收益來源于物流設(shè)施租金與物業(yè)管理費(fèi)。

第二種模式是物流需求方主導(dǎo)自建，自持物業(yè)，國內(nèi)大型電商企業(yè)和物流企業(yè)較多采用這種模式。

第三種模式是地產(chǎn)、物流商和物流需求商直接合作經(jīng)營(yíng)，收益按協(xié)議分享，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。如普洛斯和中國物資儲(chǔ)運(yùn)總公司結(jié)成了戰(zhàn)略聯(lián)盟；馬云運(yùn)作的“菜鳥網(wǎng)絡(luò)”就是最鮮明的例子。

第四類種模式是由第三方牽頭，將物流商和地產(chǎn)商各自的資源進(jìn)行整合，第三方負(fù)責(zé)對(duì)管理企業(yè)進(jìn)行招標(biāo)，根據(jù)協(xié)議分配收益。輕資產(chǎn)模式運(yùn)營(yíng)物流地產(chǎn)正在成為新趨勢(shì)。

我認(rèn)為，“模式無更優(yōu)，適合自己的就是最好的。”國內(nèi)需要的應(yīng)該是多元化的、因地制宜的發(fā)展模式，市場(chǎng)對(duì)物流地產(chǎn)的需求不僅僅是靜態(tài)的地產(chǎn)，更要求生動(dòng)的內(nèi)涵。

“本土化”模式也初步成型。笫一類是發(fā)端于城市的“商貿(mào)城”正在逐漸由單一走向展示、物流、電商、配送的物流地產(chǎn)路徑，典型代表有華南城、卓爾發(fā)展等。

笫二類是由本土投資的專業(yè)型物流園區(qū)起家，逐步通過智慧型升級(jí)而來的現(xiàn)代物流地產(chǎn)集團(tuán)，在專線運(yùn)輸、電子信息交易、倉儲(chǔ)、配載配送領(lǐng)域具有獨(dú)到的競(jìng)爭(zhēng)力，典型代表是廣州林安、臨沂天源和浙江傳化等。

笫三類是政府主導(dǎo)的物流產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)開發(fā)，借助物流業(yè)產(chǎn)業(yè)的集聚能力和復(fù)合能力實(shí)施區(qū)域開發(fā)，形成生產(chǎn)型物流和商貿(mào)型物流互促發(fā)展的良好局面，典型代表是中國西部現(xiàn)代物流港、蘇州物流中心和內(nèi)蒙古集寧現(xiàn)代物流園區(qū)等。

笫四類是面對(duì)一系列變革，不斷進(jìn)行創(chuàng)新。近期各地考察團(tuán)不斷前往參觀中國物流園區(qū)首家建設(shè)“誠信機(jī)制”、“進(jìn)口商品展覽館”和電商O2O模式“淘寶城”，同時(shí)又在國外包括德國已建三個(gè)物流園區(qū)的“天源模式”。

物流地產(chǎn)要“接地氣”/

NBD：您在個(gè)人微博上說，物流地產(chǎn)要“接地氣”。在實(shí)際開發(fā)中，物流地產(chǎn)項(xiàng)目為何會(huì) “不接地氣”？有何解決辦法？

李芏?。喊凑丈虡I(yè)地產(chǎn)的邏輯，物流地產(chǎn)的資金前期投入相對(duì)較少，但投資回報(bào)周期長(zhǎng)，換來的優(yōu)勢(shì)是相對(duì)穩(wěn)定，其投資回報(bào)不如商業(yè)地產(chǎn)來得簡(jiǎn)單或“粗暴”，這導(dǎo)致策劃者、規(guī)劃者或開發(fā)商急功近利，最終落實(shí)到項(xiàng)目上“不接地氣”。

物流地產(chǎn)要“接地氣”，只有與所在區(qū)域本身的資源稟賦充分結(jié)合。首先要從實(shí)際出發(fā)考慮本地區(qū)設(shè)立物流園區(qū)的必要性和可行性；其次，物流園區(qū)規(guī)劃應(yīng)從整個(gè)城市物流系統(tǒng)協(xié)調(diào)性發(fā)展的需要出發(fā)，而不能喜“新”厭“舊”。

第三，應(yīng)以節(jié)約用地、提升城市物流功能為宗旨。最后，要堅(jiān)持市場(chǎng)化運(yùn)作。在整個(gè)物流園區(qū)規(guī)劃中，既要政府牽頭統(tǒng)一規(guī)劃和指導(dǎo)協(xié)調(diào)，又要堅(jiān)持市場(chǎng)化運(yùn)作的原則。

NBD：當(dāng)前，國內(nèi)物流地產(chǎn)的投資回報(bào)率如何？在電商物流時(shí)代，應(yīng)如何提高物流地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效率和投資收益？

李芏巍：風(fēng)投、保險(xiǎn)、信托以及基金都試圖涌入物流地產(chǎn)，所謂“無利不起早”，這是利益驅(qū)使的法力。全國整體優(yōu)質(zhì)倉儲(chǔ)物業(yè)的平均租金已連續(xù)18個(gè)季度上漲。有相關(guān)研究表明，物流地產(chǎn)投資回報(bào)率已達(dá)到8%以上，實(shí)際策劃與運(yùn)作得當(dāng)?shù)捻?xiàng)目是完全超過或大大可超過的。

在電商物流時(shí)代，物流地產(chǎn)企業(yè)一方面要增強(qiáng)物流專業(yè)技能，練好內(nèi)功，“適合自己的，就是最好的模式”。另一方面要專注于核心業(yè)務(wù)，要清晰發(fā)展思路，不要過度商業(yè)地產(chǎn)化。在大數(shù)據(jù)時(shí)代，企業(yè)想提高運(yùn)營(yíng)效率，可嘗試輕資產(chǎn)擴(kuò)大化，運(yùn)營(yíng)資產(chǎn)彈性化，業(yè)務(wù)模式平臺(tái)化，監(jiān)控可視化等。