上市房企三大招數(shù)過(guò)冬：降價(jià)、布局二線和多元化

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 趙陽(yáng)戈 實(shí)習(xí)記者 袁東    

每經(jīng)記者 趙陽(yáng)戈 實(shí)習(xí)記者 袁東

上海統(tǒng)計(jì)局6月17日公布的一組數(shù)據(jù)顯示，1~5月，上海市房地產(chǎn)開發(fā)投資1056.78億元，同比增長(zhǎng)4.1%，增速降至2012年下半年以來(lái)最低值，比上月和去年全年分別回落0.8和14.3個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，新建商品房銷售面積和新開工面積降幅擴(kuò)大，開發(fā)企業(yè)本年到位資金趨緊。

北上廣一直以來(lái)都是最為炙手可熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)，然而上述數(shù)據(jù)卻顯示出，雖然眼下已是6月，但房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然在過(guò)著長(zhǎng)冬。面對(duì)現(xiàn)今的生存困境，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，房企除了傳統(tǒng)的降價(jià)策略之外，尚還祭出了選擇性布局、多元化發(fā)展等組合拳。

案例一：

以價(jià)換量恒大銷售面積同比猛增

在有降價(jià)情況的房企中，恒大收到的效果最為明顯。

數(shù)據(jù)顯示，恒大的銷售平均價(jià)格從1月份的7738元下降到了5月份的6333元，兩者相差1405元，但是在此期間恒大合約銷售金額卻達(dá)到了562.1億元，與去年同期相比增長(zhǎng)了64.4%；合約銷售面積也有822.6萬(wàn)平方米，與去年同期相比增長(zhǎng)了57.5%。在眾多房企當(dāng)中，恒大的表現(xiàn)可謂“一枝獨(dú)秀”。

能取得如此出色的銷售業(yè)績(jī)，降價(jià)策略可謂功不可沒(méi)。亞太城市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)謝逸楓告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，恒大地產(chǎn)銷售額的增長(zhǎng)主要的依賴因素就是降價(jià)，其降價(jià)的幅度跟2008年的時(shí)候差不多。如果不降價(jià)的話，肯定是沒(méi)有這么好的業(yè)績(jī)的。

“恒大的布局很大部分在三線城市，質(zhì)量和設(shè)計(jì)會(huì)有一點(diǎn)優(yōu)勢(shì)，但是價(jià)格也要高一點(diǎn)，現(xiàn)在降價(jià)的話，議價(jià)能力就會(huì)提高，因?yàn)槿€城市消費(fèi)者的價(jià)格敏感度很高，降價(jià)的話，跑量就很快，所以恒大今年反而賣得好”。對(duì)于恒大的情況，一位深圳房地產(chǎn)行業(yè)分析師補(bǔ)充道。

不過(guò)需要指出的是，同樣采取降價(jià)的手段，產(chǎn)生的效果并不見得一致。如金地集團(tuán)，該公司雖然5月份較1月份的銷售平均價(jià)格下跌了1620元，但是，其1~5月的合約銷售金額與2013年同期相比仍然下滑了11.22%，為127億元；合約銷售面積為96萬(wàn)平方米，與2013年同期相比下滑了13.41%。業(yè)績(jī)方面，從金地集團(tuán)的一季度報(bào)告數(shù)據(jù)可以看到，在1~3月份期間，該公司的營(yíng)業(yè)收入為31.5億元，與2013年同期相比下滑了25.91%；凈利潤(rùn)比2013年同期下滑了73.65%，為0.49億元。

對(duì)此，謝逸楓告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，金地銷售業(yè)績(jī)下滑的主要原因是他們的商業(yè)地產(chǎn)占比過(guò)多，今年銷售比較困難。

案例二：

拿地傾向二線城市保利加速布局海西經(jīng)濟(jì)圈

據(jù)恒大董事局主席許家印此前在2013年業(yè)績(jī)報(bào)告會(huì)上的介紹，在受惠于城鎮(zhèn)化發(fā)展的背景下，未來(lái)房地產(chǎn)的主戰(zhàn)場(chǎng)應(yīng)該在二、三線城市。由此可見，除了降價(jià)之外，恒大也將目光傾注到了二、三線城市市場(chǎng)。

有著同樣看法的不僅僅是恒大。據(jù)公開信息顯示，保利在5月份期間，新增了2個(gè)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，總地面積23.51萬(wàn)平方米，建筑面積89.96萬(wàn)平方米，總地價(jià)43.23億元。

廣發(fā)證券分析師表示，從區(qū)域來(lái)看，5月份保利新增兩個(gè)項(xiàng)目分別處于海西經(jīng)濟(jì)圈和京津冀地區(qū)。該公司自3月份首次進(jìn)入莆田市之后，5月又在福州拿地，實(shí)踐了公司年初的投資計(jì)劃，加速布局海西經(jīng)濟(jì)圈。而保利上次在石家莊拿地還是在2011年，今年5月再次拿地反映了公司對(duì)于京津冀地區(qū)的關(guān)注。保利5月拿地均在二線城市，且均位于城市核心地區(qū)，進(jìn)一步印證了公司重點(diǎn)扎根二線城市的戰(zhàn)略，預(yù)計(jì)未來(lái)公司仍將在二線城市進(jìn)一步拓展。

傾向布局二線城市的，還有招商地產(chǎn)，“守住一線，拓展二線，謹(jǐn)慎介入三線”一直是這家公司的宗旨。而背后的原因，就在于一線土地供應(yīng)越來(lái)越少，競(jìng)爭(zhēng)激烈，地價(jià)相對(duì)較高。公開信息顯示，招商地產(chǎn)2013年新進(jìn)昆明、大連、寧波、南寧、杭州、煙臺(tái)等城市，二線重要城市的經(jīng)營(yíng)比重在逐步擴(kuò)大。

案例三：

船小好掉頭中小房企嘗試多元化發(fā)展

在排名靠前的大企業(yè) “以價(jià)換量”的壓力下，規(guī)模稍小一點(diǎn)的房企則主動(dòng)開始嘗試多元化發(fā)展。

比如萊茵置業(yè)，數(shù)據(jù)顯示，萊茵置業(yè)2011年至2013年的凈利潤(rùn)分別為6162.42萬(wàn)元、6289.56萬(wàn)元、6750.76萬(wàn)元，增長(zhǎng)乏力，2014年第一季度還錄得2778.63萬(wàn)元的虧損。在這種情況下，該公司開始了多元化發(fā)展，以房地產(chǎn)開發(fā)為主體，著重發(fā)展天然氣業(yè)務(wù)。2013年5月，萊茵置業(yè)成立浙江萊茵達(dá)新能源發(fā)展有限公司，于2013年末又收購(gòu)洛克能源51%股權(quán)。而來(lái)自廣發(fā)證券的研報(bào)預(yù)計(jì)，萊茵置業(yè)新業(yè)務(wù)最早在2014年下半年便能實(shí)現(xiàn)盈利。

從億城股份發(fā)布的2013年年報(bào)中可以看到，該公司明確表示將轉(zhuǎn)型為金融投資平臺(tái)，以信托和基金為重點(diǎn)，并探索其他金融服務(wù)業(yè)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)投資業(yè)務(wù)。

2013年12月，億城股份定增募資30.6億元，其中27.59億參股渤海國(guó)際信托有限公司，獲得后者27.93%的股份。此外，億城股份還在2014年3月31日剝離其地產(chǎn)公司，以8.19億元和2270萬(wàn)元掛牌出讓其北京和蘇州的地產(chǎn)公司。從上述舉動(dòng)可以看出，億城股份正處于淡化地產(chǎn)業(yè)務(wù)的過(guò)程中。

此外，華業(yè)地產(chǎn)也算是一個(gè)地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)型的典型。早在2011年，華業(yè)地產(chǎn)就涉足金礦行業(yè)，目前在陜西擁有2個(gè)金礦探礦權(quán)，預(yù)計(jì)年底前取得采礦證；在新疆擁有新疆托里塔爾巴斯套金礦，計(jì)劃于年底前正式投產(chǎn)。與此同時(shí)，華業(yè)地產(chǎn)還于今年參股國(guó)泰君安申易投資基金，向金融投資領(lǐng)域邁出第一步，以期實(shí)現(xiàn)多元化發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)。

對(duì)此，謝逸楓告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，中小房企謀轉(zhuǎn)型謀出路跟生存環(huán)境的變化有密切關(guān)系，一方面中小房企很難從銀行獲得貸款，另一方面大房企越來(lái)越大越來(lái)越強(qiáng)，又?jǐn)D壓了中小房企的生存空間。“目前中小房企的出路要么是被兼并，被收購(gòu)；要么把地賣掉，把樓賣掉（轉(zhuǎn)型）；還有就是繼續(xù)向銀行借錢或者借高利貸。”