沈陽悄然放開限購恐難扭轉樓市低迷

每經記者 王杰 發(fā)自北京

樓市降價潮在蔓延，一些限購城市隨之松綁，東北最大的城市沈陽也悄悄放開了限購。上海易居房地產研究院副院長楊紅旭昨日（6月10日）在其認證微博上稱，從中介內部獲取的消息，即日起沈陽限購取消，本地人和外地人可購多套住宅。

沈陽一位房地產人士昨日給《每日經濟新聞》記者提供一份名為 《關于落實沈陽市人民政府辦公廳促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關問題的通知》的文件顯示，“購房人購買住房時，賣房人出賣住房時，查詢家庭唯一住房由房產局負責或由購房人、賣房人填寫《家庭唯一住房申報表》，聲明其買賣房屋為家庭唯一住宅。且外地居民來沈購房，享受與本地人同等政策。”

此外，沈陽當地多位業(yè)內人士也證實了放開限購的消息。沈陽一家房產機構的負責人告訴記者，沈陽取消限購沒有正規(guī)的文件出臺，但是在辦理的過程中，可以低調去處理，“如果有買的，就可以辦理。”

不過，上述文件并沒有沈陽市相關部門的蓋章，記者也未從相關部門獲得確認。

放開不能扭轉趨勢 /

在多位業(yè)內人士看來，沈陽全面放開限購的主因是市場供大于求，庫存量過大。世聯地產沈陽地區(qū)總經理李巖表示，限購主要限制的是中高端置業(yè)人群，也就是二環(huán)以內的購房者，所以放開不會出現大量成交，因為并沒有改變客戶的預期。對于原來受限購的客戶和開發(fā)商而言，并不是實質性的利好，只可能把一些因為限購不能買房的需求釋放掉，“但（沈陽）整個市場的觀望情緒很重，并不是能通過限購根本扭轉和改變的，依靠這個形成大批量的成交，不太現實?！?/p>

沈陽限購令從2011年開始實施，限購令指出，在沈陽市人口密集、房價過高的二環(huán)區(qū)域內，暫時實行居民家庭限購住房套數政策。中原地產研究部統(tǒng)計數據顯示，相比限購前的2010年全年，沈陽老城區(qū)交易占比為43%。限購后的最近一年成交量占比中，老城區(qū)二環(huán)內占比為34%。限購對購房者的購買行為造成了一定影響。

“這一傳聞被政府證實的可能性很小，事實上現在全國各地除一線城市外的限購政策執(zhí)行力度都在減弱?！敝性禺a首席分析師張大偉告訴記者，領頭羊效應比較明顯，對于地方政府來說，隨著樓市降溫，土地出讓放緩，放松調控的意愿非常強烈。

他認為，在出現領頭羊帶領的情況下，其他城市跟隨的可能性非常大。從效果看，即使被證實，效果也有限，在2011年末各地也出現傳聞調控松綁，但一直到央行大規(guī)模釋放流動性，市場才出現扭轉。

在香港聯祥置業(yè)總經理杜宏鵬看來，沈陽的限購政策一直偏松，只是在二環(huán)內限購。限購并沒有成為沈陽房地產市場壓力大的主要因素。政策面是朝寬松面走，但是一兩個政策并不能產生實質性的利好，只有政策疊加，才會產生效果。

當地一位房企的負責人透露，限購政策的取消，并不會對當地樓市產生利好，沈陽主要面臨的是購買力的問題，是供求關系的問題。沈陽的房價比較低，去化速度一直保持平衡，沒有太大的變動。

前5月住宅成交量降28.83%

克而瑞沈陽機構的統(tǒng)計數據顯示，沈陽商品住宅截至到5月末為2665萬平方米，去化周期為32個月。今年前5個月商品住宅的成交量為386.87萬平方米，同比下降28.83%。

住建部副部長齊驥曾表示，所謂高庫存是指庫存量高于月銷售量12~15倍，高于1年~1年半銷售量的。庫存壓力大是沈陽開發(fā)商最為頭疼的問題，連土地市場也受到了影響。

公開信息顯示，5月5日，沈陽土地市場出讓五塊渾南宗地，最終四地流拍，渾南新區(qū)只順利拍出一塊地，總價93萬元。據悉，當時只有3家競拍企業(yè)到場。經過極為短暫的競拍，DL-14013地塊被19號買家以樓面地價323元/平方米，總價93萬元競得。分析人士認為，此塊地能夠順利拍出，得益于其地塊面積小、起價很低。

同策咨詢研究部發(fā)布的《45個樓市限購城市土地財政依賴度分析報告》中指出，全國45個樓市限購城市土地財政依賴程度排名中，沈陽位居第24位，2013土地出讓金527.62億元，2013年一般預算財政收入801億元，2013土地財政依賴度65.9%。

張大偉表示，沈陽等城市目前的庫存量去化速度需要20個月，而且沈陽經濟本身發(fā)展放緩，人口的流入增量放緩，導致房地產的需求放緩。全國大部分城市的需求上漲均出現乏力。

他分析，本輪市場轉冷更多是由于部分城市前期供應量過大、房價過快上漲等市場本身風險因素積累，以及前期成交集中釋放帶來的需求斷檔。因此，放松調控難以拉動市場成交。根據中原地產不完全統(tǒng)計，自去年下半年以來，已有安徽、浙江、江蘇等8個省份共16個城市進行了相關政策的微調或松綁。

全國房地產商會聯盟執(zhí)行主席顧云昌表示，對于供不應求的城市，限購政策不能放松，還要增加供應量遏制投機投資需求；對于嚴重供大于求的城市要消化、減少供應量。一些庫存量大的城市，也支持投資性需求，在戶籍上給予放開，地方收費或者公積金貸款方面降低門檻，鼓勵買房。