降價(jià)潮起 房?jī)r(jià)去哪兒

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京

2014年，曾經(jīng)沸騰的房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)局不利：樓市成交量走低，降價(jià)成為關(guān)注焦點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商墊付首付款也成慣用手法。諸種狀況的出現(xiàn)，在某種程度上加大了市場(chǎng)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的擔(dān)憂?！叭诏B加”的當(dāng)下，樓市拐點(diǎn)是否真的到來(lái)？“降價(jià)潮”又將呈現(xiàn)何種走勢(shì)？

帶著諸多疑問(wèn)，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)NBD）記者專(zhuān)訪全國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟執(zhí)行主席、住建部住房政策專(zhuān)家委員會(huì)副主任顧云昌，以圖解開(kāi)樓市種種“迷霧”。而在上海易居房地產(chǎn)研究院嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，這次降價(jià)，其實(shí)很矛盾，也沒(méi)有邏輯，更有誤導(dǎo)作用。他認(rèn)為，市場(chǎng)樂(lè)意見(jiàn)到的下降，與目前因信貸和市場(chǎng)預(yù)期兩個(gè)因素帶來(lái)的降價(jià)有著本質(zhì)區(qū)別。

降價(jià)潮是否已成趨勢(shì)？/

NBD：在您看來(lái)，當(dāng)下個(gè)別城市出現(xiàn)的“降價(jià)潮”是否已成趨勢(shì)？

顧云昌：從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)來(lái)看，全國(guó)大中城市有部分城市出現(xiàn)了價(jià)格環(huán)比下降，對(duì)于一手房、二手房而言都是如此?？捶?jī)r(jià)可以看兩個(gè)指標(biāo)：環(huán)比與同比。從去年5月份以來(lái)，房?jī)r(jià)漲幅較快，盡管環(huán)比上看，個(gè)別城市出現(xiàn)了下降，但同比仍然上升。而就目前態(tài)勢(shì)看，環(huán)比下降態(tài)勢(shì)還在繼續(xù)。預(yù)計(jì)到今年某個(gè)時(shí)期，全國(guó)房?jī)r(jià)可能同比持平，零增長(zhǎng)狀態(tài)也可能持續(xù)。

NBD：形成“降價(jià)潮”的原因是什么？未來(lái)樓市走向又將如何？

顧云昌：2013年是房地產(chǎn)的快速增長(zhǎng)期。去年房?jī)r(jià)上升，導(dǎo)致許多買(mǎi)房者出手購(gòu)房，整個(gè)需求得到很快釋放，甚至有透支現(xiàn)象。這在某種程度上導(dǎo)致2014年購(gòu)房需求不足，開(kāi)始出現(xiàn)下降。

2012年下半年，由于房?jī)r(jià)回升，開(kāi)發(fā)商購(gòu)買(mǎi)土地的數(shù)量，開(kāi)始大幅上升，2013年出現(xiàn)了購(gòu)地高潮。從2012年下半年到2013年全年所購(gòu)?fù)恋?，?014年集中入市推盤(pán)，供應(yīng)量明顯增大。今年就出現(xiàn)需求量減少和供應(yīng)量增大的明顯對(duì)比，也就是供大于求。這種情況，在杭州等城市非常明顯，庫(kù)存大幅增加，而消化能力不足。因?yàn)榉績(jī)r(jià)是由供求關(guān)系決定的，所以整個(gè)樓市出現(xiàn)下行，房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)幅度放緩，新開(kāi)工面積減少。

房地產(chǎn)市場(chǎng)興旺與否，與金融環(huán)境和貨幣進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)多少有關(guān)。目前國(guó)內(nèi)整個(gè)貨幣政策穩(wěn)中偏緊，銀行貸款額度不夠，個(gè)別銀行甚至拿不出錢(qián)提供給個(gè)人抵押貸款，這也影響了買(mǎi)房人的需求，從而影響了房地產(chǎn)的銷(xiāo)售。

銀行出于商業(yè)利潤(rùn)的需要，提升了首套房貸的利率，在基準(zhǔn)利率上增加10%、15%的都有，利率的增加，導(dǎo)致了買(mǎi)房情緒的低落。銷(xiāo)售下降，進(jìn)而房?jī)r(jià)回落。

就宏觀經(jīng)濟(jì)而言，我們正處在經(jīng)濟(jì)增速的換擋期。GDP增速放緩影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)的增長(zhǎng)速度也在放緩。而這又必然會(huì)影響到人們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期。

樓市進(jìn)入“小拐點(diǎn)”/

NBD：當(dāng)前市場(chǎng)持續(xù)低迷，是否預(yù)示著樓市拐點(diǎn)到來(lái)？

顧云昌：房地產(chǎn)不會(huì)像以前那樣興旺了，進(jìn)入了“小拐點(diǎn)”時(shí)期。GDP進(jìn)入中高速的增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)增速換擋，房地產(chǎn)市場(chǎng)增速也在換擋，購(gòu)房需求經(jīng)過(guò)十幾年購(gòu)買(mǎi)力釋放，不可能出現(xiàn)前幾年那種爆發(fā)性需求，市場(chǎng)需求也在放緩。

長(zhǎng)周期來(lái)看，十幾年的變化之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)量以及住房需求，都得到階段性滿足。庫(kù)存從去年開(kāi)始，明顯增加，從量變到質(zhì)變的過(guò)程，整個(gè)市場(chǎng)變“態(tài)”了，態(tài)就是市場(chǎng)的態(tài)勢(shì)，從過(guò)去供不應(yīng)求的賣(mài)方市場(chǎng)，進(jìn)入了供大于求的買(mǎi)方市場(chǎng)，尤其是一些中小城市，需求量嚴(yán)重不足，過(guò)去幾年的量變過(guò)程，到了2013年，發(fā)生了質(zhì)的變化，變成了一個(gè)新常態(tài)。

這也必然會(huì)影響到人們的預(yù)期，目前的拐點(diǎn)是個(gè)鈍角，原來(lái)是增長(zhǎng)的，突然出現(xiàn)了下降，這樣是銳角，就是“大拐點(diǎn)”。拐點(diǎn)就是從增長(zhǎng)到負(fù)增長(zhǎng)，“小拐點(diǎn)”就是增速放緩，整個(gè)中國(guó)的經(jīng)濟(jì)是“小拐點(diǎn)”，房地產(chǎn)也一樣。房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)投資的占比在下降。

雖然同比房?jī)r(jià)還在往上走，但是速度在放緩。同比來(lái)看，2014年和2012年比較，仍然有增長(zhǎng)，是去年的基數(shù)太高了?？丛鲩L(zhǎng)的問(wèn)題，要和去年比，還要和前年比。目前來(lái)看，房地產(chǎn)總體來(lái)說(shuō)是“小拐點(diǎn)”，增速放緩，中國(guó)的樓市和宏觀經(jīng)濟(jì)一樣，進(jìn)入下行區(qū)間。

NBD：樓市“小拐點(diǎn)”的到來(lái)，各城市之間會(huì)有什么變化，未來(lái)限購(gòu)是否會(huì)放開(kāi)？

顧云昌：目前出現(xiàn)了區(qū)域與城市之間的分化，不同的城市有不同表現(xiàn)。一線城市總體來(lái)說(shuō)供不應(yīng)求，但有些城市明顯供大于求，已經(jīng)持續(xù)了好幾年。同一個(gè)城市的不同地區(qū)，也出現(xiàn)分化，有些區(qū)域樓盤(pán)，定價(jià)過(guò)高，有泡沫，降幅較大。而城市中心的樓盤(pán)沒(méi)有下降，這也是拐點(diǎn)出現(xiàn)的一個(gè)特征。

這也是分類(lèi)調(diào)控措施的決策依據(jù)。對(duì)于供不應(yīng)求的城市，限購(gòu)政策不能放松，還要增加供應(yīng)量，遏制投機(jī)投資需求，但還是要鼓勵(lì)支持自主性消費(fèi)性需求，支持更多表現(xiàn)在信貸方面，首套房要保證。

對(duì)于嚴(yán)重供大于求的城市，如何消化、減少供應(yīng)量，不同城市的地方政府采取不同的舉措，局部放松、逐步放松、分類(lèi)調(diào)控。一些庫(kù)存量大的城市，也支持投資性需求，在戶籍上給予放開(kāi)，地方收費(fèi)或者公積金貸款方面降低門(mén)檻，鼓勵(lì)買(mǎi)房。

棘手的“地王”/

NBD：2013年市場(chǎng)較好，房企爭(zhēng)相攻城略地，2013年也被稱(chēng)為“地王年”，這些項(xiàng)目入市，是否有困難？

顧云昌：“地王”入市肯定有困難，開(kāi)發(fā)商去年拿地時(shí)，對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期很好，房?jī)r(jià)要繼續(xù)漲。拿地的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商就把房?jī)r(jià)的漲幅統(tǒng)計(jì)到拿地成本當(dāng)中，但是目前的房?jī)r(jià)不僅沒(méi)有漲，而且還在降，這樣沒(méi)有達(dá)到利潤(rùn)預(yù)期目標(biāo)，甚至有可能虧本。

拿著“地王”項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商很棘手。“地王”如燙手山芋，甩不掉，開(kāi)發(fā)出來(lái)可能沒(méi)人買(mǎi)，不開(kāi)發(fā)的話，財(cái)務(wù)成本也會(huì)提高。搶“地王”的開(kāi)發(fā)商，如果資金實(shí)力不足，很可能在這一輪市場(chǎng)調(diào)控中，成為犧牲者或者受害者。

歷史數(shù)據(jù)表明：土地市場(chǎng)火熱的時(shí)候，不是拿地的好時(shí)候，樓市亦是如此。

NBD：房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，由中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)等聯(lián)合發(fā)布的《2014中國(guó)房地產(chǎn)年鑒》總結(jié)道：2013年，房地產(chǎn)上市公司資產(chǎn)負(fù)債率均值和凈負(fù)債率均值分別為65.81%和79.67%，上升0.95個(gè)和16.96個(gè)百分點(diǎn)，均為近三年來(lái)最高點(diǎn)。房企如何破解融資難題？后續(xù)市場(chǎng)將有哪些變化？

顧云昌：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商始終缺錢(qián)，但實(shí)際負(fù)債率沒(méi)那么高，有相當(dāng)部分的房產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)賣(mài)出去了，但是還沒(méi)有結(jié)算、清盤(pán)，所以沒(méi)有算到收入當(dāng)中。

但目前最大的問(wèn)題，還是資金問(wèn)題，所以開(kāi)發(fā)商捂住口袋，少買(mǎi)地，多賣(mài)房。

解決資金的問(wèn)題，還要千方百計(jì)拓展融資渠道，上市房企與品牌房企，由于去年銷(xiāo)售狀況良好，如果沒(méi)有搶“地王”，日子還好過(guò)一點(diǎn)。這兩者融資渠道比較寬，銀行有一定信用額度貸款，還可以開(kāi)拓海外融資渠道，海外融資成本比較低。另外還有信托、基金等多渠道融資，解決資金上的問(wèn)題。

相對(duì)來(lái)說(shuō)，非品牌企業(yè)、非上市公司、資金實(shí)力差的企業(yè)，本來(lái)就資金緊張，在目前銷(xiāo)售不好的形勢(shì)下，資金鏈可能出現(xiàn)斷裂危機(jī)。這種情況下，會(huì)出現(xiàn)行業(yè)內(nèi)部資源的整合，出現(xiàn)了品牌的被兼并、被合作，洗牌也在加快。

市場(chǎng)面臨調(diào)整/

NBD：高周轉(zhuǎn)已成為房企主流運(yùn)營(yíng)模式，在信貸收緊、銷(xiāo)售放緩的情況下，企業(yè)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)凸顯，未來(lái)高周轉(zhuǎn)和高杠桿的策略能否延續(xù)？

顧云昌：高周轉(zhuǎn)始終是開(kāi)發(fā)商的策略，但目前的市場(chǎng)很難實(shí)現(xiàn)高周轉(zhuǎn)，加快開(kāi)發(fā)速度，減少財(cái)務(wù)成本，資金的占用時(shí)間少，銷(xiāo)售速度加快。但目前市場(chǎng)疲軟，就難以開(kāi)展這種模式，所謂的降價(jià)潮，也是在這種情況下出現(xiàn)的。

中國(guó)市場(chǎng)沒(méi)有賣(mài)不出去的產(chǎn)品，只有賣(mài)不出去的價(jià)格，因?yàn)槟壳笆袌?chǎng)剛性需求還很旺盛，一旦降價(jià)，達(dá)到買(mǎi)房者心理價(jià)位時(shí)，很快就能賣(mài)出去。市場(chǎng)是有需求的，當(dāng)房?jī)r(jià)下調(diào)到一定時(shí)間點(diǎn)，大家都開(kāi)始入手買(mǎi)房，市場(chǎng)也就隨之復(fù)活。這就是市場(chǎng)的調(diào)整，所以中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正在面臨一個(gè)大的調(diào)整期。

高周轉(zhuǎn)、高杠桿是房企的追求，但是目前市場(chǎng)沒(méi)有杠桿可供開(kāi)發(fā)商撬動(dòng)，高杠桿就是借助很少的資金、借助別人的錢(qián)，來(lái)實(shí)現(xiàn)自身的利潤(rùn)，但是現(xiàn)在“玩不轉(zhuǎn)”，力度不夠，借不到錢(qián)、賣(mài)不掉房屋，高杠桿和高周轉(zhuǎn)也就不能實(shí)現(xiàn)。

NBD：過(guò)去市場(chǎng)好，所以營(yíng)銷(xiāo)不困難。那目前市場(chǎng)降溫，如何創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)模式？

顧云昌：營(yíng)銷(xiāo)模式創(chuàng)新，各類(lèi)開(kāi)發(fā)商，尤其是品牌開(kāi)發(fā)商都在想辦法。對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查，對(duì)客戶群準(zhǔn)確的定位，什么樣的人買(mǎi)什么樣的產(chǎn)品，接受的價(jià)位是多少，這些需要開(kāi)發(fā)商練內(nèi)功。

目前市場(chǎng)供大于求，購(gòu)房者挑選余地更大，就看哪家開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)品更符合買(mǎi)房人的需求。我認(rèn)為這種生態(tài)有利于提高行業(yè)整體水平，讓行業(yè)更趨向精細(xì)化，通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)，提高產(chǎn)品品質(zhì)，有利于加大競(jìng)爭(zhēng)，有利于提供性?xún)r(jià)比好的產(chǎn)品，有利于買(mǎi)房者。

NBD：未來(lái)房企的競(jìng)爭(zhēng)格局如何？

顧云昌：中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)可能由“春秋時(shí)代”轉(zhuǎn)為“戰(zhàn)國(guó)時(shí)代”。今后的市場(chǎng)會(huì)有所變化，市場(chǎng)會(huì)有一個(gè)凈化作用，小房企被兼并、被合作。強(qiáng)者恒強(qiáng)，弱者被淘汰的局面，將會(huì)更多出現(xiàn)。不僅是小企業(yè)，大企業(yè)也會(huì)出現(xiàn)更多合作。