嚴(yán)躍進(jìn)：房價(jià)需要什么樣的軟著陸

◎嚴(yán)躍進(jìn)

雖然各個(gè)機(jī)構(gòu)在年前就預(yù)警了樓市將降溫，但樓市降價(jià)潮的力度還是高于預(yù)期。地方政府在這一輪短周期中也失去了調(diào)控的耐心和主見。去年第四季度，很多地方為了完成房價(jià)調(diào)控的目標(biāo)，升級了限購限貸令。而在今年降價(jià)潮的背景下，部分城市卻又紛紛進(jìn)行了救市，甚至有個(gè)別城市推出了“限降令”。

看似很矛盾的做法，其實(shí)吻合了此前一直強(qiáng)調(diào)的調(diào)控基調(diào)：保持房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定健康發(fā)展。所以無論是打壓還是扶持，終究是為了實(shí)現(xiàn)樓市的健康發(fā)展。在房價(jià)總趨勢看漲的背景下，關(guān)注的焦點(diǎn)自然是實(shí)現(xiàn)房價(jià)的軟著陸，也即構(gòu)筑穩(wěn)定價(jià)格的防火墻。

這次降價(jià)，其實(shí)很矛盾，也沒邏輯，更有誤導(dǎo)作用。部分城市、房企和樓盤的降價(jià)行為更是缺乏紀(jì)律和道德約束?？梢哉J(rèn)為，這并非一次嚴(yán)格意義上的降價(jià)，副作用是擾亂了市場秩序。無論是信貸因素還是市場預(yù)期因素，都對房價(jià)走勢產(chǎn)生了直接的刺激作用，但不能理解為實(shí)質(zhì)性的影響作用。因?yàn)檫@兩個(gè)因素在每一輪房地產(chǎn)短周期中都會(huì)有寬有緊、有高漲有低落。既然在持續(xù)地波動(dòng)，那么本身就沒有拐點(diǎn)一說，而建立在此類因素上的房價(jià)變動(dòng)也應(yīng)該理解為暫時(shí)的現(xiàn)象。

從整個(gè)信貸環(huán)境看，今年金融環(huán)境比較緊張。2013年盡管出現(xiàn)了流動(dòng)性緊張等危機(jī)，但房企的資金狀況總體還是充裕的。很多房企借市場回暖，完成了不錯(cuò)的銷售業(yè)績，也為其增加了流動(dòng)性。但是2014年以來，在銀行惜貸的心理支配下，整個(gè)市場資金面出現(xiàn)惡化，貨幣環(huán)境進(jìn)入緊張局面。

這樣一個(gè)緊張局面，對供需兩端都有致命打擊。對房企來說，開發(fā)貸的獲取變得困難，進(jìn)而會(huì)加劇庫存去化的壓力。尤其在去年末高調(diào)拿地的房企，基本上都會(huì)面臨一個(gè)資金緊張的尷尬，這會(huì)產(chǎn)生降價(jià)的沖動(dòng)。對于購房者來說，缺乏信貸的支持，購房成本會(huì)急劇上升，進(jìn)而會(huì)延緩購房的節(jié)奏，倒逼房價(jià)的下調(diào)。

市場預(yù)期的變化，在今年這個(gè)降價(jià)潮中頗有影響力。杭州部分樓盤降價(jià)，本身是個(gè)別城市的做法，但影響力為什么會(huì)如此大？這其實(shí)就是一個(gè)蝴蝶效應(yīng)的反映，本質(zhì)上說明市場有一定的脆弱性。

不過這樣的降價(jià)，終究是暫時(shí)的，并且和實(shí)際情況有一定出入?，F(xiàn)實(shí)中，很多購房者存有疑惑。很多樓盤打出了降價(jià)促銷的廣告，但當(dāng)購房者興沖沖地前往售樓處時(shí)，卻會(huì)被告知此類降價(jià)樓盤早已售罄。購房者若要買房，只能選擇另一批沒有降價(jià)的樓盤。如此一來，很多購房者感覺受到了欺騙。購房者也開始正視這樣一個(gè)事實(shí)：市場中確實(shí)有很大一部分觀望者，但價(jià)格并沒有實(shí)質(zhì)性下滑。很多降價(jià)停留在統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上，或者停留在寥寥無幾的幾個(gè)尾盤上，和真實(shí)感受有很大差距。

樓市中有沒有真正降價(jià)的案例？答案是肯定的。溫州就是一個(gè)典型的降價(jià)城市。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，自2013年7月以來，溫州房價(jià)指數(shù)出現(xiàn)了環(huán)比下跌，一直到今年4月份，持續(xù)了10個(gè)月。同樣的，自2011年9月以來，溫州房價(jià)指數(shù)出現(xiàn)了同比下跌，一直到今年4月份，持續(xù)了32個(gè)月。這樣的降價(jià)，是全面的、持續(xù)的、且有實(shí)際意義的，和目前部分城市的降價(jià)有本質(zhì)的區(qū)別。

從絕大多數(shù)城市看，目前的降價(jià)還是一個(gè)表面的、暫時(shí)的現(xiàn)象，可以定義為價(jià)格的硬著陸。但價(jià)格并沒有真正被“馴服”，如果信貸政策放松，價(jià)格依然會(huì)有反彈的空間。房價(jià)硬著陸的背景下，對于購房者來說，即不能親身感受到降價(jià)帶來的實(shí)實(shí)在在好處。很多購房者依然會(huì)發(fā)現(xiàn)，房價(jià)沒有預(yù)料中的降價(jià)，不買房不踏實(shí)，買了房也不踏實(shí)?？傮w看，降價(jià)沒有邏輯性，購房行為也沒有邏輯性。

既然沒有邏輯，那么對于后續(xù)幾個(gè)月份的降價(jià)就不必大驚小怪。從今年4月的數(shù)據(jù)可以看出，全國70個(gè)大中城市一手住宅價(jià)格環(huán)比增幅為0.1%的水平。預(yù)料在5月份將步入負(fù)增長區(qū)間。但是，現(xiàn)實(shí)中，很多樓盤并不是主動(dòng)降價(jià)，更多的是以價(jià)換量的策略體現(xiàn)。樓市依然很膠著，價(jià)格并沒有松動(dòng)。

既然有硬著陸，那么什么是軟著陸？真正的軟著陸不是認(rèn)為房價(jià)會(huì)處于下跌，而是認(rèn)為在這個(gè)環(huán)境中，老百姓買房會(huì)越來越容易實(shí)現(xiàn)。也即樓市依然面臨一個(gè)高速增長期，但購房者的購房能力會(huì)強(qiáng)于房價(jià)上漲的能力。但為什么軟著陸的現(xiàn)象難以出現(xiàn)？很明顯，從硬著陸向軟著陸轉(zhuǎn)變的過程，遇到了各類阻力。市場各個(gè)參與者一些基本環(huán)節(jié)沒有完成，自然阻礙了這個(gè)過程的完成。

地方政府還在為地方財(cái)政收支等所困擾。地方政府的融資渠道并沒有打通，即便目前部分城市允許發(fā)行市政債券，但要全面推廣，還需要一定時(shí)間。從土地制度上看，土地出讓還是要在一次性賣地的模式中兜圈，土地經(jīng)營的思維還是難以確立。目前有6個(gè)城市在試點(diǎn)共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)，但也難以在短期內(nèi)得到推廣。而且從城市產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的角度看，很多城市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展比重還是很高，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整并非一蹴而就。如果盲目打壓價(jià)格，可能會(huì)引發(fā)城市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)穩(wěn)定的一系列負(fù)面反應(yīng)。

購房者如果有足夠的支付能力，總體上會(huì)減弱觀望情緒，而選擇積極入市。從目前的房價(jià)收入比數(shù)據(jù)看，絕大多數(shù)房價(jià)都超過了當(dāng)?shù)鼐用竦某袎悍秶?。比如對于一線城市來說，房價(jià)收入比高達(dá)10年以上。通俗地理解，在一線城市生活，需要不吃不喝至少10年時(shí)間，才能買得起房。買房如此困難，恰恰伴隨了房價(jià)的高速增長過程。市場預(yù)期依然以看漲情緒為主流，在僧多粥少的情況下，房價(jià)容易抬升。

從城市的發(fā)展角度看，雖然新型城鎮(zhèn)化利好部分人口遷往中小城市，但實(shí)際情況是，大城市依然有更大的魅力。一、二線城市依然是人口的聚集地，這會(huì)使得此類城市的房價(jià)面臨一個(gè)本能的漲價(jià)可能。尤其隨著此類城市住宅用地不斷趨于稀缺，更是會(huì)出現(xiàn)少量物業(yè)為多數(shù)購房者角逐的可能。這也使得此類城市的房價(jià)漲易跌難。

當(dāng)然，如果有足夠的時(shí)間來改變這些要素，即地方政府不再為財(cái)政收支而困擾、房企真正實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型、購房者面臨比較輕松的房價(jià)收入比、大城市人口不再扎堆聚集等，那么房價(jià)就會(huì)出現(xiàn)一個(gè)實(shí)質(zhì)性的下降。這樣的下降，和目前因信貸和市場預(yù)期兩個(gè)因素帶來的降價(jià)有本質(zhì)的區(qū)別。

這樣的軟著陸，才是市場樂意見到的。目前市場很多觀點(diǎn)認(rèn)為，2015年中國樓市將有一個(gè)本質(zhì)的轉(zhuǎn)向。但若按此類要素的調(diào)整節(jié)奏看，再給予一年時(shí)間，仍顯不夠。按此邏輯推算，這樣一個(gè)過程至少要在2020年才能完成。而這樣一個(gè)對房價(jià)軟著陸的時(shí)間節(jié)點(diǎn)估計(jì)，還是偏樂觀的。

（作者為上海易居房地產(chǎn)研究院研究員）