全國總價“地王”亞運城降價超三成 降價潮蔓延廣州樓市

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州    

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傳統(tǒng)的廣州樓市旺季沒有旺起來，正如一個沒有粽子的端午節(jié)，令人若有所失。而同時，廣州以外的國內多地樓市，也都在這炎熱的季節(jié)中萎靡著。

據(jù)中國指數(shù)研究院最新發(fā)布的一份報告顯示，2014年5月，中國100個城市（新建）住宅平均價格為每平方米10978元，環(huán)比上月下跌0.32%。這是2012年6月以來百城房價首次環(huán)比下跌，在此之前，百城住宅均價已經(jīng)連續(xù)環(huán)比上漲23個月。

具體到部分城市來看，在廣州，繼萬科番禺剛需大盤降價三成開售后，全國地王亞運城于端午節(jié)前突然降價三成；在北京，首批自住型商品房項目即將搖號入市，而5月新建住宅簽約套數(shù)同比、環(huán)比均明顯下降，庫存達到2013年1月以來的最高點；在南京，5月新房均價環(huán)比下跌1.36%，創(chuàng)十大重點城市最大跌幅。

業(yè)內人士認為，隨著知名房企先后加入到降價陣營中，未來或將有更多中小房企被卷入，帶來的則是供需格局的生變。

每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

廣州樓市降價潮進一步蔓延。

繼《每日經(jīng)濟新聞》上周報道萬科番禺剛需大盤降價三成開售后，記者注意到，包括雅居樂在內的部分知名房企也加入到了降價陣營中，全國地王亞運城于端午節(jié)前突然降價三成。

易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱表示，5月樓市呈現(xiàn)旺季不旺的態(tài)勢，隨著淡季來臨，市場存在進一步走弱的可能。對于企業(yè)來說，通過積極的營銷手段和價格策略促進銷售將是可行之策。

降價潮蔓延/

5月31日，早上9點，35度的高溫絲毫沒有影響到購房者的熱情，在位于廣州番禺市橋的知名剛需盤雅居樂君域公館銷售中心內，已經(jīng)擠滿了數(shù)百名準買家。

據(jù)悉，雅居樂君域公館此次推出約200套洋房，戶型為79~130平方米的兩至三房。此次新貨銷售均價約為12000元/平方米，部分戶型最低售價僅為10700元/平方米?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者查閱網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心獲悉，該項目最近一個月的網(wǎng)簽均價為15992元/平方米，這意味著，此次銷售均價較前期降幅接近25%。

在售樓中心，剛購買了一套124平方米三房的購房者佩薇向記者表示：“項目在去年開盤之時，帶裝修的售價一度達到19000元/平方米，雖然此次推出的是毛坯房，但12000元/平方米的售價接近周邊的二手盤，因此毫不猶豫地出手”。

“由于我們的項目只剩下尾貨，因此這次希望通過優(yōu)惠定價帶動銷售清盤。”雅居樂一位內部人士向記者表示。據(jù)其透露，雅居樂君域公館在推貨當天售出近九成。

與雅居樂君域公館相比，同處于番禺的超級大盤亞運城降價顯然給市場帶來了更大的震撼。這個總地價高達255億元的全國地王項目——山海灣于5月31日推出70套130~160平方米的低密度大戶型特價戶型，均價僅為10000元/平方米，較項目去年15000元~16000元/平方米的售價降幅超過30%。

降價對銷售的拉動作用顯著，《每日經(jīng)濟新聞》記者從開發(fā)商處了解到，亞運城該批特價戶型在短短3天時間內，70多套房源便銷售大半。

此外，萬科位于黃埔區(qū)的剛需大盤萬科金色夢想于端午節(jié)期間推出264套65~94平方米的兩至三房，銷售均價約為13000元~14000元/平方米，較該盤近半年15500元/平方米的均價降幅超10%，該批新貨在開盤當天也被一掃而光。

“如果說此前只是個別項目有降價的行為，現(xiàn)在降價潮可以說是有蔓延的勢頭。”克而瑞廣州研究咨詢執(zhí)行總監(jiān)曾英杰向記者表示。

旺季“不旺”/

盡管5月是廣州樓市的傳統(tǒng)旺季，但市場沒有回暖跡象。根據(jù)房王網(wǎng)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計，2014年5月 （5月1日~5月28日），廣州十區(qū)一手住宅合共網(wǎng)簽5090套，環(huán)比下降2.6%，同比下降31.8%；成交面積584455平方米，環(huán)比下降0.7%，同比下降29.6%。

“在這一輪降價潮中，市場壓力逐漸從庫存積壓嚴重的二三線城市傳遞至一線城市，隨著一線城市今年以來成交持續(xù)低迷，庫存壓力也逐步顯現(xiàn)。”中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜說。

克而瑞研究中心統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，2012年廣州一手住宅平均月成交面積為97萬平方米，今年5月廣州樓市的成交面積約為65萬平方米。與之相對的是，截至4月底，廣州可售存量面積為846萬平方米，按照今年月均約60萬平方米的成交面積計算，存量消化期上升至14個月。

記者從廣州市房管局網(wǎng)站獲悉，截至6月1日，番禺、花都、南沙三個區(qū)域的可售商品房套數(shù)分別高達13480套、11201套、7532套，如果按照上述區(qū)域4月份的網(wǎng)簽成交套數(shù)計算，這三個區(qū)的存量去化周期分別為14.6、15.7和24.9個月，庫存壓力愈加明顯。根據(jù)搜房網(wǎng)統(tǒng)計，隨著廣州樓市即將進入下半年推盤高峰，6月份預計將有47個樓盤推出新貨，庫存壓力將進一步加大。

曾英杰告訴記者，“以價換量”已成為各大房企的共識，由于大房企降價意愿堅決，未來還將導致中小型房企加入降價大軍。

“雖然未來幾個月市場仍然存在壓力，但由于5月的成交量已經(jīng)大幅低于2012年的月平均成交量，即便市場還有一定的下探空間，但比較有限。隨著大型房企紛紛大力度促銷，價格的下降有望刺激購房者重新入場，并帶動成交量出現(xiàn)回升。”黃韜認為。

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北京樓市

首批自住房入市在即 北京樓市現(xiàn)“冰火兩重天”

每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京

據(jù)悉，金隅嘉業(yè)與恒大地產(chǎn)旗下的首批自住型商品房項目將在本月?lián)u號入市。在市場普遍觀望的情況下，這無疑將繼續(xù)擠壓剛需商品房的空間。

與普通商品房成交量下滑形成對比的是，北京的豪宅市場如6月初的天氣一樣“火熱”。

陽光100置業(yè)集團常務副總裁范小沖在接受 《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，自住房與商品房客戶有所交叉，會分流一部分剛需客戶。這種格局讓“市場歸市場，保障歸保障”，“高端市場可以通過征收更多的稅，讓其更好地發(fā)展。”

“實質性降價”將來臨？/

據(jù)中原地產(chǎn)市場研究部提供的數(shù)據(jù)顯示，北京5月新建住宅簽約套數(shù)為5336套，同比、環(huán)比均明顯下降。庫存達到77085套，是2013年1月以來的最高點。而本月的入市量將繼續(xù)維持高位，預期上市項目達到35個，供應量將再次明顯上漲。

“6月作為上半年最后一個月，為了完成年度任務，很多企業(yè)都會在本月增加開盤量。”在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來，隨著資金壓力的增大，樂觀的開發(fā)商逐漸減少。購房者則因為自住房供應增加，觀望情緒濃厚。

鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭表示，5月份市場沒有回暖跡象，盡管供應量增加，但幾乎沒有帶動成交。目前來看，觀望周期還在繼續(xù)，市場陷入低迷，價格下行壓力較大。“從1~5月的總供銷比數(shù)據(jù)來看，2014年供銷比出現(xiàn)逆轉，變?yōu)?:0.7。”

張旭認為，當前價格處于穩(wěn)定止?jié)q階段，隨著庫存的不斷積壓，開發(fā)商加緊出貨的壓力將越來越大，多種促銷手段不斷上演。從之前的低價開盤，預存優(yōu)惠到目前的“零首付”等營銷策略，都難以撬動觀望的剛需，市場膠著狀態(tài)繼續(xù)。在本輪促銷過后，如果市場情況沒有明顯改善，預計“實質性降價”將會真正來臨，“以價換量”或會重演。

張大偉表示，在自住型商品房、信貸等多方因素的沖擊下，供需雙方的市場預判已經(jīng)出現(xiàn)轉向，購房者觀望情緒增多，而房企“讓利跑量”心理漸占上風，供需格局已經(jīng)悄然生變。

豪宅市場有望放開限購/

上述機構統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，4月份，北京成交價格超過10萬元/平方米的頂級豪宅共簽約4套，而去年全年，僅有21套住宅的成交均價突破了10萬元大關。

截至5月27日，成交均價超過10萬元的頂級豪宅有5套。從區(qū)域分布來看，北京順義、通州、大興、房山等區(qū)域均有高端別墅項目新盤或加推項目入市。

中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2013年以來，北京土地價格在5萬元/平方米以上的地塊已經(jīng)超過10塊，其中夏家胡同地塊、孫河地塊、農(nóng)展館地塊已經(jīng)開始動工，預計下半年入市，預售價格將在10萬元/平方米以上。

范小沖表示，當前，部分豪宅項目在降價，另外，由于總量較小，因而數(shù)據(jù)變化顯現(xiàn)較快。

全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟執(zhí)行主席、住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌告訴記者，由于限購的存在，目前的豪宅成交量并不是很大。高端市場有其相應的需求，隨著供求關系的平衡，限購市場也會放寬。

亞豪機構副總經(jīng)理任啟鑫分析，在房企、市場、政府的三方博弈下，未來北京“低端有保障、中端有市場、高端有控制”的三元格局正在加速形成。

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南京樓市

5月南京樓市領跌 成交量創(chuàng)近3年來新低

每經(jīng)記者 查道坤 發(fā)自南京

在經(jīng)歷了3月、4月樓市價格上漲占據(jù)全國榜首的位置之后，5月的南京樓市遭遇滑鐵盧。據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，5月南京新房均價環(huán)比下跌1.36%，創(chuàng)十大重點城市最大跌幅。

與此同時，成交量也創(chuàng)造了3年以來的新低。據(jù)南京網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至5月31日，南京新房5月共成交5040套，同比下滑近四成，環(huán)比微降近兩成。與此同時，5月6248套的認購量與4月的認購量相比減少了1399套，降幅也近兩成。

房價兩年來環(huán)比下跌

南京房價從巔峰到谷底，只用了兩個月的時間。

據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，5月南京新房均價環(huán)比下跌1.36%，創(chuàng)十大重點城市最大跌幅，這也是自2012年5月環(huán)比連漲以來，近24個月首次出現(xiàn)環(huán)比下跌。而第一次下跌，就直接跌入谷底，領跌全國十大重點城市，排在最后一名。

此外，南京365地產(chǎn)家居網(wǎng)尚數(shù)據(jù)監(jiān)控中心南京樓市10大板塊113家主力在售樓盤價格追蹤發(fā)現(xiàn)，有96家樓盤與上月或上一次推盤相比，價格均沒有漲跌，占比達85%左右。

據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者了解，在96個零漲幅的樓盤中，不乏招商、萬科和保利等品牌房企的身影。其中位于江寧板塊的保利梧桐語項目，去年底開盤的12幢、27幢，銷售均價為11588元/平方米，今年4月17日開盤的28~30幢開盤均價并沒有出現(xiàn)任何變化。

有價格出現(xiàn)零漲幅的，也有價格出現(xiàn)大幅降價的。位于南京城中板塊的中城國際廣場項目日前開盤，該項目在5月底6月初加推50~90平方米毛坯公寓房源，而均價從此前的28000元/平方米降至24000元/平方米。

對此，房地產(chǎn)行業(yè)專家李智對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，“南京樓市出現(xiàn)價格調整，在市場不景氣的情況下，開發(fā)企業(yè)讓利跑量屬于正?，F(xiàn)象。目前房貸持續(xù)收緊，樓市觀望氣息也比較濃，開發(fā)商壓力較大，這種情形之下開發(fā)商必然會轉變策略。”

交易量下滑明顯

雖然開發(fā)商采用了以價換量的方式，但似乎并未能如愿。5月，南京樓市成交量也創(chuàng)造了3年以來的新低。據(jù)南京網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至5月31日，南京新房5月共成交5040套，同比下滑近四成，環(huán)比微降近兩成。與此同時，5月6248套的認購量與4月的認購量相比也減少了1399套，降幅也近兩成。

對此，南京市住建委相關人士表示，5000多套的成交量折算到每天不足200套，這一水平從南京的城市規(guī)模來看，似乎有點偏少。按正常的市場年份統(tǒng)計，平均每天的新房成交量在250套到280套之間，市場最冷的時候也有100套出頭。不難看出，從今年第二季度以來，樓市交易量下滑速度比較明顯。

“從成交量總體來看，南京樓市庫存還算合理，當然相比2013年成交量下滑比較大，但是今年市場不如去年好，這也是不爭的事實。成交量的下滑是市場多種因素造成，并且今年南京樓市的價格已經(jīng)沒有上漲的動力，房價繼續(xù)下跌成為接下來幾個月南京房價的主要走勢。”房地產(chǎn)行業(yè)專家張建初對《每日經(jīng)濟新聞》記者說。

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房企動態(tài)

中冶下關地王分拆1號地塊 龍湖25億接盤首進南京

每經(jīng)記者 查道坤 發(fā)自南京

5月28日，中冶置地在天津以49.49億元的底價拿下雙料地王，引發(fā)業(yè)內關注，兩天后的5月30日，與“地王”一詞相關的中冶，又有了新動作。而這一次，涉及的則是近年來進展頗為不順的南京下關地王。

5月30日，中國中冶宣布，公司擬將旗下多個子公司股權通過公開掛牌方式進行轉讓。其中，鼓樓區(qū)江邊路以西、北至建寧路、南至公共路、東至大唐東路，占地總面積超4.58萬平米地塊轉讓給龍湖集團，作價25.39億元。這也是龍湖地產(chǎn)首次進入南京市場。

下關地王被正式分拆

在2010年及2012年兩次出手拿地之后，南京下關區(qū)1號地、2號地和3號地被連為一體，中冶置地以256.54億元的代價，當上了下關最大的“地主”。

在2012年南京下關地王閑置被《每日經(jīng)濟新聞》報道后，該地塊隨后舉行了盛大的開工儀式，不過在開工儀式三天后，該地塊再次陷入閑置狀態(tài)。

對于1號和3號地塊，中國中冶在去年下半年發(fā)布公告稱，將優(yōu)先集中力量推進3號地塊的開發(fā)，并在1號地塊開發(fā)中尋求引入戰(zhàn)略合作伙伴。

今年2月，根據(jù)上海聯(lián)合產(chǎn)權交易所公告顯示，南京龍江灣置業(yè)有限公司、南京港寧置業(yè)有限公司、南京立方置業(yè)有限公司被評估作價29.7億元公開轉讓。公開資料顯示，這3家公司全部是南京臨江老城改造建設投資有限公司（以下簡稱南京臨江投）的全資子公司，而中冶置業(yè)持有南京臨江投98.52%的股份。

2月17日，上海證大地產(chǎn)發(fā)布公告稱，擬以最高代價11.94億元，收購南京立方置業(yè)有限公司，該公司為南京臨江投全資子公司，旗下有一幅土地，編號為09-09地塊，系中冶南京1號地塊的一部分。

3月7日晚間，上海證大公告稱，公司以9.023億元的代價競得中冶南京地王其中一家子公司南京立方置業(yè)有限公司100%股權。同時根據(jù)上海聯(lián)合產(chǎn)權交易所公告顯示，南京龍江灣置業(yè)和南京港寧置業(yè)各60%股權亦以底價20.68億成交。

隨著這三家公司的股權被出讓，也就意味著，中冶下關地王被正式分拆。

龍湖地產(chǎn)首進南京

對于1號地塊的分拆，并未隨著三家公司的股權轉讓而告終。5月30日，中國中冶宣布，公司現(xiàn)擬將旗下多個子公司股權通過公開掛牌方式進行轉讓。

公告顯示，此次轉讓的股權包括港寧置業(yè)和龍江灣置業(yè)剩余的40%股權以及南京金名城有限公司、南京港鴻置業(yè)有限公司、南京五道口置業(yè)有限公司、南京證大三角洲置業(yè)有限公司和南京證大寬域置業(yè)有限公司100%股權及相關債權。

其中，龍江灣置業(yè)對應地塊為05-01地塊，占地總面積約為18760平方米，40%股權標的評估值為6億元。港寧置業(yè)對應地塊為05-10地塊，占地總面積為25372.72平方米，40%股權標的評估值為7.79億元。標的評估值為25.39億元。

金名城置業(yè)旗下6幅地塊，占地總面積為45825.25平方米，標的評估值為5.66億元。五道口置業(yè)旗下3幅地塊，占地總面積為26901.54平方米，標的評估值為10.53億元。三角洲置業(yè)旗下兩幅地塊，占地總面積為15234.36平方米，標的評估值為9.71億元。寬域置業(yè)對應地塊為07-04地塊，占地總面積為18481.6平方米，標的評估值為7億元。

其中，金名城置業(yè)旗下6幅地塊，占地總面積為45825.25平方米，作價25.39億元，轉讓給龍湖集團，這也是龍湖地產(chǎn)首次進入南京市場。

對于這幅商住混合地塊未來將要打造何種項目，龍湖地產(chǎn)并沒有明確表示。對此，南京房地產(chǎn)開發(fā)建設促進會秘書長張輝表示，“龍湖地產(chǎn)很可能將在這幅地塊上打造總建面38萬多平方米、商辦為主的龍湖天街系列產(chǎn)品，后期或將建成濱江外灘超級城市綜合和地標項目。”

不過，房地產(chǎn)行業(yè)專家張建初對記者表示，“1號地塊被分拆，除了龍湖地產(chǎn)接盤一幅地塊之外，其余幾幅也將引進新的戰(zhàn)略投資者，余下的幾幅地塊全部出讓之后，下關地王的啟動工作也將會正式開始。”