上市房企凈負(fù)債率創(chuàng)三年新高 收益率連續(xù)四年下滑

未來房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)重心將由當(dāng)前以開發(fā)為主轉(zhuǎn)向多元化發(fā)展，不同企業(yè)之間發(fā)展戰(zhàn)略將日趨分化

■本報(bào)記者 王 崢

5月29日，由中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)與中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心聯(lián)合發(fā)布的《2014中國(guó)房地產(chǎn)上市公司測(cè)評(píng)研究報(bào)告》顯示，2013年中國(guó)上市房企總資產(chǎn)均值為362.89億元，同比上升24.33%；房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入均值92.08億元，同比增長(zhǎng)46.62%；資產(chǎn)負(fù)債率均值同比增加1.09%至65.81%；凈負(fù)債率均值同比增加15.31%至79.67%；凈利潤(rùn)均值為13.76億元，同比增加16.41%。

而通過對(duì)入選本次測(cè)評(píng)的199家上市房企的測(cè)評(píng)研究，萬科也連續(xù)第七年蟬聯(lián)榜首。

負(fù)債水平處于歷史高位

測(cè)評(píng)報(bào)告指出，2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)整體呈現(xiàn)出了量?jī)r(jià)齊升的基本態(tài)勢(shì)，但是進(jìn)入2014年，市場(chǎng)情況有所變化，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速開始放緩，持續(xù)回落的住宅成交市場(chǎng)向房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)傳遞消極信號(hào)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)變化周期較短且風(fēng)險(xiǎn)漸增的背景下，房地產(chǎn)上市公司競(jìng)爭(zhēng)壓力不斷增加，整體表現(xiàn)持續(xù)分化。從市場(chǎng)和行業(yè)面來看，房地產(chǎn)行業(yè)上市公司估值普遍較低，資本市場(chǎng)對(duì)行業(yè)悲觀預(yù)期未有方向性變化。

從融資方面看，渠道逐步暢通。2013年以來不斷加強(qiáng)的房地產(chǎn)上市公司再融資開閘預(yù)期在2014年第一季度終于落地，房地產(chǎn)再融資由此正式開閘。隨著A股房地產(chǎn)上市公司再融資功能的逐步回歸， 2014年初銀行信貸緊縮對(duì)于房企資金面的影響將得到一定程度的緩解，也有利于降低企業(yè)融資成本，一定程度上可以緩解由于房地產(chǎn)信托、基金的成本高企導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)融資成本高的現(xiàn)象。與此同時(shí)，地產(chǎn)股資本市場(chǎng)機(jī)制重歸市場(chǎng)化不僅限于再融資的回歸，還以更多其他融資形式體現(xiàn)。

由于2013年銷售良好，企業(yè)普遍加大杠桿力度，償債壓力有所上升?？傮w來看，行業(yè)負(fù)債水平仍處于歷史高位。

上市房企凈資產(chǎn)收益率和總資產(chǎn)利潤(rùn)率均值兩項(xiàng)指標(biāo)仍處于自2009年以來的下行通道中，分別由上年的11.23%和5.21%下降至11.09%和5.15%，相比2009年則已分別下降了約6%和3%。由于成本費(fèi)用相對(duì)利潤(rùn)額增速更快，成本費(fèi)用利潤(rùn)率同比下滑3.31%至28.56%。對(duì)此，報(bào)告指出，企業(yè)需加強(qiáng)成本和費(fèi)用的管控，全面提高盈利效率。

房企增收不增利

2013年，房地產(chǎn)上市公司部分成長(zhǎng)性指標(biāo)優(yōu)于2012年。營(yíng)業(yè)利潤(rùn)增長(zhǎng)率均值為20.19%，同比上升0.45%；凈資產(chǎn)增長(zhǎng)率均值為19.47%，同比提高6.76%；但營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)率均值為31.96%，同比下降1.01%。

而從成長(zhǎng)性指標(biāo)來看，2013年，企業(yè)業(yè)績(jī)分化更為明顯，其中，高成長(zhǎng)性和中成長(zhǎng)性企業(yè)陣營(yíng)合計(jì)占比由上年的85%減少至48%，低成長(zhǎng)性和弱成長(zhǎng)性企業(yè)合計(jì)占比由15%增加至52%。此外，2013年，各類型企業(yè)營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)率均值都高于其自身營(yíng)業(yè)利潤(rùn)增長(zhǎng)率均值，普現(xiàn)“增收不增利”現(xiàn)象。

戰(zhàn)略模式方面，2013年以來，房地產(chǎn)上市公司的模式創(chuàng)新不斷，包括萬科、綠城、保利、世茂、遠(yuǎn)洋在內(nèi)的上市企業(yè)相繼提出了向輕資產(chǎn)方向發(fā)展的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，紛紛探索社區(qū)服務(wù)、資產(chǎn)管理、小股操盤、代建、地產(chǎn)基金管理等輕資產(chǎn)模式。盡管越來越多的上市房企探索走向輕資產(chǎn)模式，但仍有企業(yè)堅(jiān)持重資產(chǎn)模式以規(guī)模求勝。如綠地、富力、合景泰富均是重資產(chǎn)模式擁護(hù)者，其認(rèn)為穩(wěn)定的收入和商業(yè)租金回報(bào)是房地產(chǎn)公司成熟運(yùn)營(yíng)的標(biāo)志。測(cè)評(píng)報(bào)告指出，輕重資產(chǎn)模式整體而言各具利弊，國(guó)際上均有成功成熟的代表房地產(chǎn)企業(yè)樣板。雖然中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)短時(shí)間內(nèi)都無法擺脫對(duì)銷售的依賴，但可以預(yù)計(jì)的是，未來房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)重心將由當(dāng)前以開發(fā)為主轉(zhuǎn)向多元化發(fā)展，不同企業(yè)之間發(fā)展戰(zhàn)略將日趨分化。

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