王健林首度出書 解密萬達商業(yè)地產“看家本領”

2000年開始涉足商業(yè)地產的萬達集團現(xiàn)已成為排名全球第二的不動產企業(yè)。在此期間，萬達不僅創(chuàng)造了世界商業(yè)地產開發(fā)速度奇跡，而且連續(xù)多年保持收租率99%以上的世界行業(yè)紀錄。

如今，頭頂 “福布斯中國首富”光環(huán)的萬達集團董事長王健林親任主編的首部書籍最終也聚焦在萬達集團的招牌業(yè)務——商業(yè)地產。

3月23日，“萬達集團商業(yè)地產系列叢書”在北京舉行首發(fā)儀式。對于國內首部由企業(yè)編寫的商業(yè)地產教科書，王健林公開表示，既然決定出書，就要拿出看家本領。萬達作為商業(yè)地產的領軍企業(yè)，有責任把商業(yè)地產的 “真經”和盤托出，讓涉足這個領域的企業(yè)和從業(yè)人士少走彎路，少交學費。

萬達租金年收入將破百億

如今在中國不少的城市，屹立其中的新商業(yè)核心是萬達廣場；似乎萬達廣場開發(fā)到哪里，城市新核心就能延伸到那里。

眾所周知，大連萬達是中國商業(yè)地產領域的標桿性企業(yè)，從2000年涉足商業(yè)地產，到今天成為資產近4000億，年收入近2000億，持有物業(yè)面積規(guī)模全球第二，產業(yè)鏈涵蓋商業(yè)地產、高級酒店、文化旅游和連鎖百貨等核心業(yè)務的全球商業(yè)地產行業(yè)的龍頭企業(yè)，以“萬達廣場”為標志的項目運作和品牌更是創(chuàng)造了一個又一個的奇跡。

萬達集團2013年度工作總結大會數據顯示，2013年萬達集團資產達到3800億元，收入1866.4億元，同比增長31%，創(chuàng)造了世界大型企業(yè)連續(xù)8年保持30%以上增速的發(fā)展記錄。

其中，作為最大的功臣，萬達商業(yè)地產收入1456億元，同比增長32%。2013年，新開業(yè)萬達廣場18座，全國累計開業(yè)萬達廣場85座，持有物業(yè)面積1704萬平方米，排名全球第二。

而按照萬達集團的計劃，2014年萬達商業(yè)管理公司將新開業(yè)24個萬達廣場。到2014年底，累計開業(yè)109個萬達廣場；實現(xiàn)租金收入109億元，這將是萬達租金收入首次破百億。

在中國人民大學商學院教授俞明軒看來，“商業(yè)地產是以零售物業(yè)的租金收入為目的的長期房地產投資。萬達在城市核心地段擁有優(yōu)質資源，獲得豐厚的租金收入，優(yōu)質的土地資源和穩(wěn)健的現(xiàn)金流又為萬達的可持續(xù)發(fā)展提供了堅實保障?！?/p>

商業(yè)地產操作手冊

當“萬達速度”、“萬達模式”成為中國商業(yè)地產界人人都想模仿、而又難以模仿和企及的標桿，萬達集團這一次卻突然宣布對于其商業(yè)地產的成功秘笈進行公開。

據了解，萬達集團商業(yè)地產系列叢書包括 《商業(yè)地產投資建設》和《商業(yè)地產運營管理》兩本書。其中，《商業(yè)地產投資建設》主要內容為商業(yè)地產項目落地到建設環(huán)節(jié)的操作實務，包括商業(yè)地產項目發(fā)展、規(guī)劃設計、前期招商、計劃管控、財務計劃與組織、營銷管理、信息化管控、人力資源、成本控制、法律事務、評審管理和質量安全管理等。而《商業(yè)地產運營管理》主要內容為項目建成后的運營和管理，詳細介紹了從市場調研、項目定位到招商營運、經營管控、風險控制等全部操作環(huán)節(jié)。

萬達方面相關負責人表示，“萬達集團商業(yè)地產系列叢書”由萬達集團董事長王健林親任主編，各章節(jié)主編均由萬達分管業(yè)務副總裁或總經理擔任，這些人不僅是萬達業(yè)務骨干，更是行業(yè)精英，他們親自上陣，確保了叢書的專業(yè)水平。不僅如此，這套叢書許多內容屬于萬達獨門秘訣，如模塊化管控、品牌庫管理、信息化管控等，都是第一次公開。

值得注意的是，萬達方面強調這套叢書內容全是干貨，實際就是一本商業(yè)地產操作手冊，拿來就能用。

對此，中國人民大學商學院教授俞明軒表示，各類業(yè)態(tài)的面積占比是否合理在商業(yè)地產運營中至關重要。而萬達這套叢書披露，就萬達廣場而言，一般建議服裝服飾業(yè)態(tài)的面積30%~35%，餐飲美食業(yè)態(tài)的面積40%~45%，生活精品業(yè)態(tài)的面積20%~30%。而對于單店面積，也是拋磚引玉地指出零售店鋪一般控制在80~150平方米，原則上不宜超過200平方米；餐飲美食一般控制在200~300平方米，比較優(yōu)質和有較大影響力的餐飲商家，可考慮400~600平方米。

“在這部書中，結合過去十幾年近百個萬達廣場投資開發(fā)與管理的經驗和教訓，以生動鮮活的案例，娓娓道來，讀后收獲頗豐。”俞明軒補充道。

有助于規(guī)范行業(yè)行為

在央視財經評論員、經濟學博士馬光遠看來，萬達在商業(yè)地產領域能夠成為翹楚，除了得益于過去很多年中國經濟的高速發(fā)展和房地產業(yè)的黃金周期之外，更多的恐怕是其掌門人王健林和其團隊在商業(yè)地產領域的不斷堅持和創(chuàng)新。

“萬達廣場從第一代店到第三代店，追隨中國城市和產業(yè)升級的步伐，從理論到實踐層面都達到了新的高度。這個時候，萬達根據自己14年做商業(yè)地產的實踐，出版代表中國商業(yè)地產理論和實踐最高水平的叢書，可謂水到渠成?！瘪R光遠解釋道。

而對于出版這樣一部由企業(yè)編寫的商業(yè)地產教科書的初衷，萬達方面表示，這套叢書最初的雛形是萬達商業(yè)地產公司的內部培訓資料。2012年萬達學院成立后，又修訂成為萬達學院內部教材。

2013年，有感于市場上商業(yè)地產書籍魚龍混雜，誤人子弟，王健林決定在內部教材基礎上，公開出版“萬達集團商業(yè)地產系列叢書”，集中萬達各系統(tǒng)、各專業(yè)精英，歷時兩年時間，數易其稿，終于在2014年完成。

對于這套叢書，王健林表示，既然決定出書，就要拿出看家本領。萬達作為商業(yè)地產的領軍企業(yè)，在商業(yè)地產行業(yè)摸爬滾打十幾年，積累了豐富經驗，有責任把商業(yè)地產的“真經”和盤托出，讓涉足這個領域的企業(yè)和從業(yè)人士少走彎路，少交學費。

面對培養(yǎng)出了競爭對手的疑問，王健林對此的回應是，假如就因為這兩本書公開發(fā)行萬達競爭力就沒有了，那就不是真正的萬達。萬達有完整的產業(yè)鏈，有豐富的商業(yè)資源，有較強的商業(yè)運營管理能力。

而清華大學建筑學院院長莊惟敏看來，萬達將其從投資建設到運營管理全流程的操作方法總結出版，沒有虛架子和花哨的辭藻堆砌，論述與案例解析有很高的參考和借鑒價值。無疑有助于規(guī)范商業(yè)地產的行業(yè)行為，這是一個自省和自律的表率。

對此，中購聯(lián)購物中心發(fā)展委員會主任郭增利表示，叢書使中國商業(yè)地產和購物中心行業(yè)有了可供參考借鑒的系統(tǒng)化的教科書，更為眾多從業(yè)者提供了梳理商業(yè)地產專業(yè)體系的絕佳工具。

名家觀點

萬達模式的“科班教材”

陳國強(中國房地產學會副會長、北京大學教授)

萬達早期做商業(yè)地產有過慘痛的教訓，付出過昂貴的學費。也許我們可以這樣說，萬達廣場從第一代單體店發(fā)展到第二代的組合店，再到第三代店城市綜合體，每一次產品與商業(yè)模式升級和躍升的背后，都和他們曾經吃過的苦與經受過的難密不可分。失敗是成功之母，萬達用一次次刻骨銘心的教訓換來了企業(yè)的脫胎換骨與堅韌成長。這樣的苦及教訓對企業(yè)其實彌足珍貴。

學萬達如何做管理

張玉利（南開大學商學院院長）

此書稱得上是萬達商業(yè)地產的“天龍八部”。書中不僅有萬達的實戰(zhàn)案例，有具體的工作流程，難得的是對外公布公司決策依據的調查方法和工具，如城市概況細分、消費環(huán)境調查問卷、設計方案評審意見匯總表、管控要點等等，告訴讀者萬達的決策過程和結果。

萬達：你學得會也學不會

王永平（中國商業(yè)地產聯(lián)盟副理事長兼秘書長）

從整體上看，商業(yè)地產在中國的興起還只有短短的十來年，行業(yè)的發(fā)展還并不成熟。而且，隨著網絡的興起，市場外部環(huán)境也發(fā)生了重大變化，如今我們已經進入了一個消費者主權時代。所以，包括萬達在內的業(yè)界企業(yè)仍然都需要不斷探索與創(chuàng)新。萬達也只是成功模式之一。萬達今天的成功也并不表明明天、后天就不會被超越。

領軍者的風范

郭戈平（中國連鎖經營協(xié)會）

《商業(yè)地產投資建設》、《商業(yè)地產運營管理》的出版有著積極的行業(yè)意義和社會意義。不僅僅是萬達14年、近百個城市綜合體建設和營運管理經驗的總結，也是較為全面的商業(yè)地產操作實務指南。為廣大商業(yè)地產企業(yè)、政府規(guī)劃建設部門、商業(yè)企業(yè)、學校機構及相關從業(yè)者提供了一套理論與實踐結合的商業(yè)地產知識體系。相信一定會為中國商業(yè)地產的理性、成熟發(fā)展起到積極的作用。

（文/陳婷）