興潤置業(yè)系違約溯源：舊村改造項目和土地跌價是主因

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 徐超 發(fā)自浙江寧波    

每經(jīng)記者 徐超 發(fā)自浙江寧波

3月17日，《每日經(jīng)濟新聞》率先報道了浙江興潤置業(yè)投資有限公司及關聯(lián)公司（以下簡稱興潤置業(yè)系）資金斷鏈資不抵債、負債35億元的消息。

在銀行要停止房地產貸款傳聞的背景下，興潤置業(yè)系因債務中逾24億元為銀行貸款，涉及將近24家銀行，引發(fā)關注，被視為國內房地產企業(yè)違約的第一單。甚至，外界將此與整個房地產行業(yè)的走勢、金融機構信貸風險以及中國經(jīng)濟運行相聯(lián)系。

從昔日風光到如今沒落，壓垮“駱駝”的最后一根稻草究竟是什么？3月19日～21日，《每日經(jīng)濟新聞》記者再赴寧波和奉化，調查發(fā)現(xiàn)“興潤置業(yè)系”事件或只是當?shù)匾黄鸸铝⒌膫鶆诊L波，興潤置業(yè)中途接手的舊村改造項目和土地跌價，可能是造成企業(yè)資不抵債的主要因素。

土地跌價令資產縮水/

官方統(tǒng)計顯示，“興潤置業(yè)系”現(xiàn)有資產30億元，負債35億元，其中銀行貸款逾24億元，民間借貸7億元，還有4億元是拖欠的工程款和員工工資。

對于興潤置業(yè)的資不抵債，奉化官方認定企業(yè)經(jīng)營不善、被高利貸搞垮是主因。不過也有當?shù)毓賳T曾向記者表示，地價下跌對“興潤置業(yè)系”造成的傷害非常大。比如，興潤置業(yè)高端別墅項目 “桃源府邸”，2010年1月11日拍下該項目地塊時，樓面價是7853元/平方米，共斥資6.6億元。而2013年12月11日，世茂集團旗下子公司昆山世茂蝶湖灣開發(fā)有限公司拍下同地段的地塊，樓面價只有3204元/平方米，跌幅達59.2%。

“桃源府邸”一期和二期開盤后，雖然根據(jù)別墅朝向位置分別定價1500萬元/套、800萬元/套和500萬元/套，但項目現(xiàn)場的門衛(wèi)告訴記者，銷售并不理想。奉化當?shù)匾晃还賳T告訴記者，“桃源府邸”虧本是毫無疑問的。

此外，“興潤置業(yè)系”參與的長汀村舊村改造項目，被認為是公司最大的資產蒸發(fā)。有當?shù)卣ぷ魅藛T告訴記者，當年興潤置業(yè)實際控制人沈財興接手長汀村項目時，綜合成本估價高達1000萬元/畝，銀行也按此價值抵押放貸。但去年綠城在同地段拍得的周邊地塊價格僅328萬元/畝。粗略估算，在此項目上“興潤置業(yè)系”資產縮水至少10億元。

《每日經(jīng)濟新聞》記者從當?shù)刂槿耸刻幜私獾剑?ldquo;興潤置業(yè)系”的某高層在企業(yè)控制人沈財興、沈明崇父子被捕后曾表示，前幾年樓市好的時候，土地起拍價定得很高，現(xiàn)在樓市低迷，為了提高拍賣成交率，又把起拍價定得很低，特別是跟興潤置業(yè)相鄰的地塊，這對企業(yè)影響很大，導致企業(yè)資產縮水。該知情人士認為，企業(yè)負債的原因并不能完全歸結為經(jīng)營管理混亂。

舊村改造6年未完拖累資金鏈/

長汀村舊村改造項目是沈財興和他的興潤置業(yè)半途接手的。資料顯示，奉化市錦屏街道長汀村舊村改造項目，啟動于2003年，要新建村民安置房19萬平方米。項目實行“邊拆遷安置、邊商業(yè)開發(fā)”的運作模式，以村民安置房+貨幣的方式，換得村里土地的商業(yè)開發(fā)。

2004年，當時寧波著名的洛茲集團下屬的寧波洛茲置業(yè)有限公司（以下簡稱洛茲置業(yè)）著手長汀項目。但因為農村關系復雜，再加上征地、補償?shù)让?，用于商業(yè)開發(fā)的地塊拆遷緩慢。在代建完一期、二期安置房后，洛茲置業(yè)于2007年徹底退出長汀村項目。

就是這樣一個 “燙手山芋”，沈財興和他的興潤置業(yè)卻主動 “身陷泥潭”，最終大量資產被拖累，原因令人不解。

長汀村支書張善明告訴記者，商業(yè)開發(fā)的面積是129畝，后來洛茲置業(yè)因為沒錢賺，搞不下去只好退出，2007年整體轉給興潤置業(yè)。至于多少價格轉讓，興潤置業(yè)為何要接手，張善明表示不知情，從頭到尾都是 “洛茲和興潤雙方自己在談”，村里沒有參與。

奉化一位官員也向記者強調，自始至終都是興潤置業(yè)自己要求接手，和洛茲置業(yè)直接接觸的。

然而，寧波市鄞州區(qū)金融辦的官員則給出了不一樣的說法。對方稱，洛茲置業(yè)退出是因為政府拆遷完不成，而企業(yè)付了錢卻開發(fā)不了，只好讓政府還錢退出。至于后面誰接盤，就不得而知。

洛茲集團董事長羅奇華向 《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，退出長汀項目是企業(yè)和政府談的，最后政府給了興潤置業(yè)，洛茲置業(yè)和興潤置業(yè)之間沒有關系。

當?shù)胤慨a界人士表示，興潤置業(yè)接手后，在安置房上至少投入了5～6億元，但商業(yè)開發(fā)部分卻始終沒有動靜，長久拖延之下，隨著周邊地塊綠城超低價進入，興潤置業(yè)原本寄予厚望的地產大幅縮水，最終剩下建完尚未分配的三期800余套安置房和未開發(fā)的土地。據(jù)官方估算，目前長汀項目土地值6億元，已建房產值4億元。

此后，民間借貸加深了“興潤置業(yè)系”資金鏈危機。沈財興、沈明崇父子是以非法吸收公眾存款的罪名被逮捕的，公安偵訊記錄顯示，此犯罪行為開始于2008年。此前《每日經(jīng)濟新聞》記者從可靠渠道得到的消息顯示，“興潤置業(yè)系”4年前已經(jīng)資金鏈斷裂，這一切都發(fā)生于興潤置業(yè)接手長汀村項目之后。

一些寧波房產界人士向記者表示，長汀村項目開發(fā)將近6年至今無果，消耗了興潤置業(yè)大量元氣，再加上近幾年奉化土地價格下滑，使得“興潤置業(yè)系”在銀行的信貸抵押資產不斷縮水，企業(yè)又試圖通過民間借貸支撐資金流，最終無力回天。