SOHO中國(guó)出售上海兩項(xiàng)目 或?yàn)檗D(zhuǎn)型備糧

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京

用數(shù)年時(shí)間迅速完成上海市場(chǎng)擴(kuò)張的SOHO中國(guó)有限公司（00410，HK；以下簡(jiǎn)稱SOHO中國(guó)），正開始在這一市場(chǎng)做“減法”。

2月28日，SOHO中國(guó)宣布，將上海的SOHO海倫廣場(chǎng)和SOHO靜安廣場(chǎng)及其權(quán)益全部出售給金融街控股股份有限公司（000402，SZ；以下簡(jiǎn)稱金融街），總交易金額為人民幣52.3億元。

從加到減，這樣的商業(yè)邏輯背后是否更利于轉(zhuǎn)型中的SOHO中國(guó)？“之前我們拿地的模式都是按照銷售來拿，在宣布自持以后發(fā)現(xiàn)上海占的比重太大，達(dá)到了75%，北京只有25%，而我們的目標(biāo)是在這兩個(gè)城市形成50：50的均衡局面。”早在今年1月底，談及出售上海項(xiàng)目的傳聞時(shí)，SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹對(duì) 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。

對(duì)此，多位分析人士認(rèn)為，在目前SOHO中國(guó)租金收益并未大規(guī)模兌現(xiàn)時(shí)，通過出售項(xiàng)目回籠資金，則可以有效地滿足其在持有物業(yè)轉(zhuǎn)型中對(duì)于資金的需求。

52億出售上海兩項(xiàng)目

“長(zhǎng)跑要會(huì)補(bǔ)水，轉(zhuǎn)型持有就像是長(zhǎng)跑，這次交易就相當(dāng)于一次補(bǔ)水。”一位接近SOHO中國(guó)的房地產(chǎn)人士對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說道，在他看來，潘石屹一直以來都是一個(gè)短跑高手，但此時(shí)“補(bǔ)水”十分及時(shí)。

早在SOHO中國(guó)發(fā)布公告的前一天，金融街發(fā)布公告稱，公司已同SOHO中國(guó)達(dá)成一項(xiàng)收購(gòu)協(xié)議，將以52.32億元收購(gòu)SOHO中國(guó)位于上海的兩個(gè)項(xiàng)目。

根據(jù)金融街的公告，此次所收購(gòu)的物業(yè)分別為“靜安項(xiàng)目”和“海倫項(xiàng)目”。此前SOHO中國(guó)將此兩項(xiàng)目分別命名為SOHO靜安廣場(chǎng)、SOHO海倫廣場(chǎng)，均位于上海市核心區(qū)域。金融街公告顯示，目前該兩項(xiàng)目均處于樁基及圍護(hù)施工階段。

對(duì)于此次收購(gòu)，金融街控股表示，有利于公司擴(kuò)大區(qū)域和業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)模，符合公司發(fā)展需要。

次日，SOHO中國(guó)再發(fā)聲明表示，本次出售將使公司所持現(xiàn)金增加52.3億元，有利于公司持續(xù)關(guān)注市場(chǎng)狀況，以發(fā)掘在北京和上海的黃金地段收購(gòu)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的機(jī)遇。SOHO中國(guó)進(jìn)一步解釋稱，SOHO海倫廣場(chǎng)和SOHO靜安廣場(chǎng)是SOHO中國(guó)在2012年8月宣布由“建造-銷售”向“建造-持有”的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型前收購(gòu)的項(xiàng)目。這次出售符合公司在北京和上海的黃金地段收購(gòu)更多優(yōu)質(zhì)甲級(jí)寫字樓的策略。

看起來“皆大歡喜”，買賣雙方各取所需，但關(guān)鍵點(diǎn)依然停留在：為什么要賣以及為何要買？雖然此前在消息傳出后，潘石屹曾在微博上喊話“不要過度解讀，做生意買入賣出都很正常”。

“如果維持上海大量項(xiàng)目?jī)?chǔ)備的話，資金壓力會(huì)非常大。”上述地產(chǎn)人士直言，持有型商業(yè)物業(yè)需要不斷地現(xiàn)金流入，顯然僅依靠目前的租金收益并不能滿足需求，

據(jù)SOHO中國(guó)2013年中報(bào)數(shù)據(jù)顯示，SOHO中國(guó)租金收益方面實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額25億元，核心凈利潤(rùn)（不含投資物業(yè)評(píng)估增值）5.37億元，租金收益僅為8610萬(wàn)元。開發(fā)收益依然占據(jù)主導(dǎo)位置。

潘石屹之前在接受記者采訪時(shí)也表示，目前前門大街一期規(guī)模僅有3.6萬(wàn)平方米，真正大體量自持的項(xiàng)目還未竣工。“包括望京SOHO、凌空SOHO以及復(fù)興路SOHO，這些交付之后，租金收益才能逐漸充裕。”

“伴隨著散售項(xiàng)目越來越少，持有型物業(yè)比例增大的同時(shí)，如何能夠保證在銷售項(xiàng)目即將完結(jié)但租金收益還未大幅體現(xiàn)的同時(shí)順利轉(zhuǎn)型，這是SOHO中國(guó)面臨的關(guān)鍵問題，借助大宗交易回籠資金還是最合適的。”上述人士說道。

金融街整售能力較強(qiáng)/

記者了解到，自2010年開始，SOHO中國(guó)在上海的擴(kuò)張步伐越來越快。這使其迅速完成了11個(gè)項(xiàng)目的布局，并將投重直接拉升到了75%。根據(jù)2013年中報(bào)，SOHO中國(guó)在上海的11個(gè)項(xiàng)目中，有9個(gè)項(xiàng)目處于在建或規(guī)劃設(shè)計(jì)狀態(tài)。

據(jù)悉，上述出售的兩個(gè)項(xiàng)目均收購(gòu)于2011年。當(dāng)年4月1日，SOHO中國(guó)宣布以16.34億元收購(gòu)上海靜安區(qū)萬(wàn)航渡路716弄-794弄地塊，后被命名為SOHO靜安廣場(chǎng)；4月13日，SOHO中國(guó)以24.7億元收購(gòu)上海海倫路地塊，后被命名為SOHO海倫廣場(chǎng)。

時(shí)隔3年，這兩個(gè)項(xiàng)目也最終易主。

“潘石屹說得沒錯(cuò)，當(dāng)時(shí)這些項(xiàng)目是以散售為模型來測(cè)算地價(jià)的，現(xiàn)在轉(zhuǎn)為持有運(yùn)營(yíng)的話，租金的支撐力并不高，相反金融街擁有較強(qiáng)的整售能力。”上海一位商業(yè)地產(chǎn)公司的投資人士對(duì)記者說道。

在北京譽(yù)翔安房地產(chǎn)咨詢有限公司合伙人王珂看來，上海和北京商用物業(yè)市場(chǎng)同樣是400億元上下的吞吐容量，不同的是，北京整售散售的比例為1:3，而上海為1:1。“在上海不會(huì)整售等于斷了一半的活路。”形成這兩個(gè)市場(chǎng)不同的原因則是，上海市場(chǎng)外資參與活躍度一直比較高，而北京的大宗交易以國(guó)資和地產(chǎn)企業(yè)總部為主，加上本身供應(yīng)有限，造成了市場(chǎng)差異。

這對(duì)于一直深諳整售之道的金融街來說，再合適不過。據(jù)了解，目前金融街商業(yè)物業(yè)整售的比例相當(dāng)高。資料顯示，早在2008年4月，金融街將金祺大廈出售給光大銀行，預(yù)測(cè)建筑面積約9.85萬(wàn)平方米，價(jià)格約23億元，這成為當(dāng)年北京寫字樓整售最大的一單。

“相比商業(yè)地產(chǎn)持有與散售模式來說，整售模式可以加快資金的回流。”上述分析人士指出。

商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)分化趨勢(shì)/

王珂告訴記者，商用物業(yè)持有模式的土壤，一個(gè)是資金成本，一個(gè)是土地成本。“2008年金融危機(jī)讓外資玩不轉(zhuǎn)出局，如今影子銀行又讓內(nèi)資壓力非常大，上述兩個(gè)要素構(gòu)筑的土壤都十分貧瘠，要是境內(nèi)企業(yè)沒有便宜的融資渠道更是寸步難行。”

“2007年起，SOHO中國(guó)憑借現(xiàn)金充裕，接下了大量外資撤退的項(xiàng)目，另一邊借助淘汰落后產(chǎn)能大潮，吸收了大量?jī)?nèi)資的產(chǎn)業(yè)資金。”在王珂看來，如今內(nèi)資的活躍度接近尾聲，而金融街正好演示了一個(gè)外資-內(nèi)資-國(guó)資的接力棒游戲。

SOHO中國(guó)上海兩項(xiàng)目易主金融街，似乎也釋放出了這樣的一個(gè)信號(hào)：在資金面逐漸收緊的大環(huán)境下，商業(yè)地產(chǎn)的分化也會(huì)越來越嚴(yán)重。

“之前很多瘋狂高杠桿拿項(xiàng)目的開發(fā)商，其實(shí)都有一個(gè)預(yù)期，通過降息帶來資產(chǎn)價(jià)格的上升，但現(xiàn)在靠國(guó)內(nèi)高成本融資拿地的商用物業(yè)開發(fā)商，壓力非常大。”在王珂看來，未來商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)“想玩的”和“玩得起的”涇渭愈加分明。

2014年初，銀行信貸緊縮逆襲樓市，銀行利率上浮，放款放慢，導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)對(duì)于資金的需求度迅速提高。部分開發(fā)企業(yè)或由于過去拿地用力過猛、消耗資金過多，同時(shí)銷售層面面臨周轉(zhuǎn)率下降、資金面短缺的危機(jī)。

“對(duì)于擁有比較充?，F(xiàn)金流并且經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)較豐富的開發(fā)企業(yè)來講，則會(huì)‘強(qiáng)者恒強(qiáng)’；而對(duì)于僅依靠銷售或經(jīng)營(yíng)不善的企業(yè)，則有可能會(huì)因?yàn)樨泿耪咿D(zhuǎn)向或逐步轉(zhuǎn)型或逐步退出商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)由此逐漸開始‘分化’。”同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉對(duì)此表示。