閩商玩轉(zhuǎn)房地產(chǎn)金融 高周轉(zhuǎn)成“殺手锏”

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海

克而瑞對(duì)長(zhǎng)三角市場(chǎng)的不完全統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前9個(gè)月，福建房企是長(zhǎng)三角重要城市中拿地最活躍的一群企業(yè)。泰禾、旭輝、陽(yáng)光城、正榮、寶龍?jiān)谏虾?、蘇州、杭州拿地總數(shù)量達(dá)到20幅。同期，廣州的地產(chǎn)商只拿了五幅地，北京和香港的地產(chǎn)商則只拿了三幅地塊。

陽(yáng)光城、泰禾、旭輝、正榮……一長(zhǎng)串福建房企的名字，讓很多業(yè)內(nèi)人士感到詫異，是什么原因讓福建房企能夠戰(zhàn)勝老牌的港系、粵系、京系地產(chǎn)商，成為今年土地市場(chǎng)的主角？福建的地產(chǎn)商哪來(lái)那么多錢，可以頻繁上演“蛇吞象”的故事？而在企業(yè)家族文化興盛的福建，這些企業(yè)又如何能夠在短短一兩年時(shí)間內(nèi)，實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)100%以上的增長(zhǎng)？

善于運(yùn)用資金杠桿/

10月22日，正榮集團(tuán)公告稱，公司聯(lián)合戰(zhàn)略合作伙伴以總價(jià)12.34億元獲得福建省莆田市中心一幅商住地塊。據(jù)正榮集團(tuán)公開資料統(tǒng)計(jì)，2013年3月~10月，該公司已在上海、福建南平、蘇州、南京、南昌等地拿下10幅地塊，累計(jì)拿地支出已達(dá)到140億元。

這并不是今年以來(lái)唯一一家在土地市場(chǎng)“兇猛”購(gòu)地的福建房企。此前，來(lái)自福建的另一家地產(chǎn)公司泰禾集團(tuán)，也在北京、上海、福州等市場(chǎng)頻頻出手，以高價(jià)競(jìng)得了多幅土地。

根據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，正榮、泰禾今年拿地都超過(guò)了100億元，陽(yáng)光城的拿地金額也超過(guò)60億元。這些地產(chǎn)企業(yè)拿地金額均遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了公司的凈資產(chǎn)。以泰禾為例，截至三季度末，公司凈資產(chǎn)不過(guò)50多億元，但是此前拿地已經(jīng)超過(guò)130億元。而根據(jù)9月2日的董事會(huì)決議公告，泰禾之后仍然可以有超過(guò)60億元的額度用于拿地。另一家福建企業(yè)陽(yáng)光城今年拿地金額，同樣遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了其凈資產(chǎn)規(guī)模。

以高財(cái)務(wù)杠桿發(fā)展，是支持這一輪福建地產(chǎn)商異軍突起的共同特點(diǎn)。截至三季度末，陽(yáng)光城的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到86.82%，而泰禾集團(tuán)的資產(chǎn)負(fù)債率為81.95%，均屬于行業(yè)較高水平。

在樓市調(diào)控未見(jiàn)絲毫放松的大背景下，緣何福建房企敢于高負(fù)債擴(kuò)張？泰禾集團(tuán)董事長(zhǎng)黃其森的一句 “不懂金融就做不好房地產(chǎn)”，說(shuō)出了福建房企大規(guī)模舉債的原因。

說(shuō)到使用金融工具的本領(lǐng)，無(wú)論是浙派、粵派還是京派，都難望閩商項(xiàng)背。

陽(yáng)光城和歌斐基金、中鐵信托、華融信托等多家地產(chǎn)私募和房地產(chǎn)信托公司合作，通過(guò)“股+債”的模式實(shí)現(xiàn)了其高速擴(kuò)張。由于高周轉(zhuǎn)戰(zhàn)略得到深入貫徹，部分項(xiàng)目中長(zhǎng)期信托融資借款，盡管只運(yùn)行了一年，卻已經(jīng)有能力提前償還。

和陽(yáng)光城做法類似，泰禾今年競(jìng)得的多幅地塊，引入了包括五礦信托、中融信托、重慶信托在內(nèi)的多家信托機(jī)構(gòu)融資，讓泰禾能通過(guò)較高的財(cái)務(wù)杠桿獲取高收益。

旭輝集團(tuán)則在今年實(shí)現(xiàn)三次境外融資，除此之外，旭輝集團(tuán)還與綠地、恒基地產(chǎn)等地產(chǎn)巨頭合作開發(fā)項(xiàng)目，以進(jìn)一步做大銷售規(guī)模。

蘭德咨詢總裁宋延慶稱，福建房企之所以敢于大量使用金融工具，迅速做大開發(fā)規(guī)模，除了類似黃其森這樣的掌舵人有金融業(yè)從業(yè)經(jīng)歷外，也和當(dāng)?shù)刭Y金相對(duì)充裕，投資資金大量流入地產(chǎn)有關(guān)。

一切圍繞高周轉(zhuǎn)/

福建地產(chǎn)商之所以敢于大量利用金融工具高價(jià)拿地，和他們所追求的高周轉(zhuǎn)目標(biāo)有直接關(guān)系。

今年1月，泰禾以28559元/平方米的樓面單價(jià)，刷新北京孫河土地出讓價(jià)格的新紀(jì)錄時(shí)，誰(shuí)也沒(méi)有預(yù)料到，泰禾在上述地塊開發(fā)的北京院子在年內(nèi)就能入市。

去年，陽(yáng)光城開發(fā)的廈門陽(yáng)光城翡麗灣，更是在地產(chǎn)行業(yè)創(chuàng)造了拿地六個(gè)月即銷售并且售罄全部一期房源的紀(jì)錄。

得益于極快速的開發(fā)和銷售，福建房企幾乎能在一年之內(nèi)，就通過(guò)銷售把前期的投入大部分收回，風(fēng)險(xiǎn)由此被大大降低。

為了實(shí)施高周轉(zhuǎn)的目標(biāo)，福建地產(chǎn)商普遍實(shí)施高度強(qiáng)化管理。陽(yáng)光城將其三大核心策略歸結(jié)為“精準(zhǔn)投資，高效運(yùn)營(yíng)，適銷產(chǎn)品”。為了精準(zhǔn)把握投資方向，陽(yáng)光城在區(qū)域選擇上堅(jiān)持“區(qū)域聚焦、深耕發(fā)展”策略，選擇沿海經(jīng)濟(jì)帶并結(jié)合若干有突出發(fā)展?jié)摿Φ膬?nèi)地成長(zhǎng)性城市，控制進(jìn)入城市數(shù)量，在已進(jìn)入城市則堅(jiān)持做精做透。這一策略，可以縮短管理半徑、降低管理強(qiáng)度，避免效率損失、品質(zhì)折損。

與陽(yáng)光城的策略相似，泰禾集團(tuán)也鎖定北京、上海、福州等城市深耕，通過(guò)聚焦重點(diǎn)城市來(lái)發(fā)展。因?yàn)橹攸c(diǎn)城市普遍存在市場(chǎng)規(guī)模大、房屋售價(jià)高、企業(yè)發(fā)展的成長(zhǎng)性好等特點(diǎn)。

泰禾集團(tuán)董事長(zhǎng)黃其森此前接受 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)，談及泰禾充分利用不同城市土地付款節(jié)點(diǎn)的時(shí)間差的做法，也讓業(yè)內(nèi)對(duì)福建房企在財(cái)務(wù)管理上的精確測(cè)算有了深刻印象。合同付款時(shí)間的精確安排，讓泰禾能夠高效利用每一筆資金。

旭輝則高度強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的針對(duì)性，要求70%的開發(fā)產(chǎn)品要滿足市場(chǎng)的剛性需求，確保高周轉(zhuǎn)的實(shí)現(xiàn)。

高周轉(zhuǎn)策略的實(shí)施，令福建企業(yè)的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)速度普遍高于行業(yè)平均水平。以泰禾為例，截至三季度末，其營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)了204.3%，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)更是增長(zhǎng)379.73%；陽(yáng)光城的銷售收入也較兩年前翻了四番，三年復(fù)合增長(zhǎng)超過(guò)100%；旭輝集團(tuán)今年上半年的利潤(rùn)增長(zhǎng)幅度則接近385%的水平。

不確定的政策變動(dòng)/

截至目前，雖然大部分福建地產(chǎn)企業(yè)高周轉(zhuǎn)的目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)，高杠桿的財(cái)務(wù)策略也沒(méi)有遇到太大的風(fēng)險(xiǎn)，但來(lái)自政策層面的任何風(fēng)吹草動(dòng)，都有可能影響福建房企的高周轉(zhuǎn)策略。

事實(shí)上，一周之前，北京出臺(tái)了被稱為“京七條”的自住房政策，令部分開發(fā)剛性需求產(chǎn)品的開發(fā)商感到憂慮，認(rèn)為有可能沖擊自住房市場(chǎng)的銷售。此前，北京還曾出臺(tái)政策，提高高端住宅的預(yù)售門檻，以及強(qiáng)化對(duì)商品房的預(yù)售款管理。這些政策的出臺(tái)，都限制了企業(yè)高周轉(zhuǎn)目標(biāo)的實(shí)施。

除了房地產(chǎn)調(diào)控政策可能會(huì)影響福建房企高周轉(zhuǎn)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，貨幣和金融政策，也可能會(huì)影響到企業(yè)的周轉(zhuǎn)速度。

宋延慶告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，最遲到2018年，房地產(chǎn)市場(chǎng)的增長(zhǎng)速度就會(huì)遇到瓶頸，銷售規(guī)模和銷售額都會(huì)出現(xiàn)下降。未來(lái)，高周轉(zhuǎn)的模式也許會(huì)變得難以實(shí)施。