葉檀：小產(chǎn)權(quán)房合法化 房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)崩潰

每經(jīng)評(píng)論員 葉檀

近日，一份由國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心課題組提出的改革方案報(bào)告，引發(fā)市場(chǎng)對(duì)新一輪改革方向的熱議。這份被熱議的報(bào)告對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的態(tài)度，為小產(chǎn)權(quán)房合法化打開(kāi)了一道門(mén)。

報(bào)告提出：在規(guī)劃和用途管制下，允許農(nóng)村集體土地與國(guó)有土地平等進(jìn)入非農(nóng)用地市場(chǎng)，形成權(quán)利平等、規(guī)則統(tǒng)一的公開(kāi)交易平臺(tái)，建立統(tǒng)一土地市場(chǎng)下的地價(jià)體系。在集體建設(shè)用地入市交易的架構(gòu)下，對(duì)已經(jīng)形成的“小產(chǎn)權(quán)房”，按照不同情況補(bǔ)繳一定數(shù)量的土地出讓收入，妥善解決這一歷史遺留問(wèn)題。

此處要害在于，土地轉(zhuǎn)讓制度改變抑制土地溢價(jià)，農(nóng)村集體土地與國(guó)有土地平等進(jìn)入市場(chǎng)，土地的供應(yīng)量將大大增加。也許18億畝紅線之外的土地都有可能進(jìn)入市場(chǎng)，地方政府以土地儲(chǔ)備經(jīng)營(yíng)城市之路將走到盡頭，而出售土地的農(nóng)民勢(shì)必要到城市落腳，人口城市化由此拉開(kāi)序幕。對(duì)此，我們需在資金、就業(yè)、保障等方面做好充分的準(zhǔn)備。

小產(chǎn)權(quán)房更是一個(gè)地雷陣。

北京數(shù)次清理過(guò)小產(chǎn)權(quán)房，表面原因是小產(chǎn)權(quán)房與現(xiàn)行法律規(guī)章不匹配，根本原因是小產(chǎn)權(quán)房將徹底淆亂現(xiàn)在的房地產(chǎn)價(jià)格體系。目前的房?jī)r(jià)中很大一塊是土地溢價(jià)，小產(chǎn)權(quán)房之所以比周邊房?jī)r(jià)便宜三分之一甚至一半，就是因?yàn)槿コ送恋亟灰走^(guò)程中的大幅溢價(jià)。

小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量的保守估計(jì)，全國(guó)工商聯(lián)調(diào)研得出的數(shù)據(jù)，從1995年到2010年，全國(guó)小產(chǎn)權(quán)房建筑面積累計(jì)超過(guò)7.6億平方米，相當(dāng)于同期城鎮(zhèn)住宅竣工面積總量的8%。另?yè)?jù)高國(guó)梁的統(tǒng)計(jì)，從1998年以來(lái)中國(guó)已銷(xiāo)售新建商品房近100億平方米（此數(shù)據(jù)基于各年國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公告的數(shù)據(jù)累計(jì)），即1億套左右，還有60多億平方米在城鎮(zhèn)邊緣的農(nóng)村土地和工業(yè)用地上建的小產(chǎn)權(quán)房（此數(shù)據(jù)基于住建部的統(tǒng)計(jì)），即6000萬(wàn)套小產(chǎn)權(quán)房，按100平方米3口人算，這些可供新增城鎮(zhèn)人口近5億人居住。

任志強(qiáng)表示，北京市小產(chǎn)權(quán)房主要集中在通州、順義、懷柔、密云等近郊區(qū)域，約占北京市場(chǎng)樓盤(pán)總量的20%左右。“十一五”時(shí)期北京市小產(chǎn)權(quán)房竣工面積接近400萬(wàn)平方米，相當(dāng)于同期城鎮(zhèn)住宅竣工面積的4.3％，而價(jià)格僅為北京臨近地段商品房?jī)r(jià)格的25％~30％左右。

即使只占商品房總量的8％，小產(chǎn)權(quán)房若以現(xiàn)行商品房30％的價(jià)格進(jìn)入市場(chǎng)，會(huì)對(duì)現(xiàn)有的商品房定價(jià)造成巨大的沖擊，房地產(chǎn)、金融、地方財(cái)政瞬間垮塌。正因?yàn)檎J(rèn)識(shí)到風(fēng)險(xiǎn)，2011年4月，國(guó)土部明確規(guī)定，對(duì)于已經(jīng)建好或者已經(jīng)售出的小產(chǎn)權(quán)房，不得辦理土地登記。

明智的人會(huì)認(rèn)識(shí)到，想維持房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常運(yùn)行，小產(chǎn)權(quán)房入市，絕對(duì)不會(huì)以現(xiàn)行的價(jià)格入市，而會(huì)進(jìn)行土地價(jià)格補(bǔ)償，補(bǔ)償金額成為關(guān)鍵。如果補(bǔ)償額高到與目前商品房市場(chǎng)價(jià)持平，小產(chǎn)權(quán)房就會(huì)失去價(jià)格優(yōu)勢(shì)。

今年10月，南京小產(chǎn)權(quán)房七彩星城小區(qū)業(yè)主開(kāi)始更換正式的商品房購(gòu)房合同以及辦理銀行按揭，為獲得正式的產(chǎn)權(quán)證做準(zhǔn)備。該項(xiàng)目經(jīng)南京市政府批準(zhǔn)，按規(guī)定補(bǔ)繳了7000余萬(wàn)元土地出讓金，取得了國(guó)有土地使用證。南京市政府強(qiáng)調(diào)，這并非小產(chǎn)權(quán)房開(kāi)禁，從本質(zhì)上來(lái)說(shuō)，這是小產(chǎn)權(quán)房在補(bǔ)足土地款之后的轉(zhuǎn)性行為，仍是堅(jiān)持國(guó)有土地性質(zhì)的補(bǔ)票行為。南京小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)性事件中，是開(kāi)發(fā)商拿出了7000余萬(wàn)元填平“缺口”，而其他小產(chǎn)權(quán)房，建造的村集體、購(gòu)房的各色人等，未必肯拿出幾百萬(wàn)元為土地轉(zhuǎn)性。

現(xiàn)有的小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)性，似乎對(duì)政府有益。即使以每平方米千元土地出讓金算，政府可以增加萬(wàn)億元的土地出讓金收入，并且短期不會(huì)影響房?jī)r(jià)，因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房已有買(mǎi)主，不會(huì)造成新的低價(jià)供應(yīng)。如果日后小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)性常態(tài)化，那就會(huì)顛覆現(xiàn)有市場(chǎng)。

在做出重大決策之前，我們必須想明白自己能否承擔(dān)市場(chǎng)變革的后果。因?yàn)檠a(bǔ)償會(huì)造成無(wú)數(shù)糾紛，現(xiàn)有的土地財(cái)政需要由切實(shí)的房產(chǎn)稅、消費(fèi)稅得到彌補(bǔ)。