葉檀:北京自住型商品房是升級版經(jīng)適房

每經(jīng)評論員 葉檀

北京出臺自住型商品房相關(guān)政策具有標志意義。這意味著對于普通商品房不會出臺根本性的調(diào)控政策，目前的貨幣與房產(chǎn)稅微調(diào)政策不會發(fā)生改變。普通商品房漲得再高，又如何？只要保證本市居民有房住就行。

自住型商品房是類保障型商品房，與廉租房不同，可以視為升級版的經(jīng)濟適用房。自住型商品房本質(zhì)上還是商品房，由開發(fā)商限房價競地價完成建設(shè)，購買者擁有部分產(chǎn)權(quán)，享有絕大多數(shù)的產(chǎn)權(quán)收益。但自住型商品房的價格會隨著商品房均價的漲跌而浮動，而不是由政府統(tǒng)一定價。

自住型商品房的保障對象非常清楚，按照限購政策規(guī)定在本市具有購房資格的家庭，優(yōu)先購買的群體是本市戶籍無房家庭 （含夫妻雙方及未成年子女），其中單身人士須年滿25周歲；經(jīng)濟適用住房、限價商品住房輪候家庭。

值得關(guān)注的是，自住型商品房擁有部分產(chǎn)權(quán)收益，相當于政府以低于市場的價格再發(fā)一遍產(chǎn)權(quán)收益紅利，如果5年之后房價還上漲的話。當然，這些家庭取得的紅利比房改房幾萬元一套要小得多。

30％是個明確的界限：銷售均價，原則上按照比同地段、同品質(zhì)的商品住房價格低30％左右的水平確定。自住型商品房也會漲價，但維持在同地段商品房均價70％的水平。購房者仍需具有一定的經(jīng)濟能力，只不過比普通商品房低30％，但必須向政府讓渡一定的權(quán)限，即5年持有期內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓，以及交易時補繳30％的差價。

相比經(jīng)濟適用房，自住型商品房的交易規(guī)則更寬松。按照北京2008年4月8日起實施的經(jīng)濟適用房新交易規(guī)則，當日以后簽訂購房合同的經(jīng)濟適用房屬于“新房”，取得契稅完稅憑證或房屋所有權(quán)證未滿5年的不得上市，確需上市的由區(qū)縣住房保障管理部門通過搖號等方式確定符合條件的購房人按原價購買或由區(qū)縣住房保障管理部門按原價回購；5年后上市出售應(yīng)補交土地收益等價款，補交金額根據(jù)原購經(jīng)濟適用住房時的價格和出售時同地段房屋狀況基本相似的普通商品房價差的70%補交，同等價格條件下，已購經(jīng)濟適用住房產(chǎn)權(quán)人戶口所在區(qū)縣住房保障管理部門可以優(yōu)先回購。

自住型商品房持有期滿后轉(zhuǎn)讓的，如有增值，應(yīng)當按照屆時同地段商品住房價格和該自住型商品住房購買時價格差價的30％交納土地收益等價款，這可以視為30％的固定稅，擁有自住型商品房理論上不能比普通商品房更高的產(chǎn)權(quán)溢價。由于購房時房價按照商品房浮動，因此沒有優(yōu)先回購、70％差價等苛刻的條款。由于自住型商品房供地區(qū)位，是按照“全市統(tǒng)籌、區(qū)域均衡”的原則，優(yōu)先安排在交通便捷、功能完善、公共服務(wù)設(shè)施完備的區(qū)域，可以預(yù)料，自住型商品房的產(chǎn)權(quán)溢價應(yīng)該在平均偏低的水平。

自住型商品房的資金等壓力比廉租房、經(jīng)濟適用房等要小得多，政府主要是讓渡一小部分土地收益，開發(fā)商承擔了一部分壓力，購房者本身承擔了一大部分壓力，資金來自于幾個方面，而不是由政府獨出。

單位建的福利房得到澄清，文件 “鼓勵企事業(yè)單位和相關(guān)機構(gòu)在符合相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定和規(guī)劃要求的前提下，將自有用地用于自住型商品房的開發(fā)建設(shè)，或者將尚未進入銷售環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)化為自住型商品房建設(shè)項目”，以往的福利房視同商品房可以交易沒有差價稅，而現(xiàn)在，向自住型商品房轉(zhuǎn)化。

上海早就有類似的舉措，去年3月1日，上海實行共有產(chǎn)權(quán)保障房也即經(jīng)濟適用房的準入新規(guī)，共有產(chǎn)權(quán)保障房的門檻一降再降，明確產(chǎn)權(quán)共享、產(chǎn)權(quán)分成比例、政府有優(yōu)先回購權(quán)等規(guī)則。從上海實行的情況看，由于產(chǎn)權(quán)收益共享、補繳差價等因素，使得溢價大幅縮小，基本杜絕了共有產(chǎn)權(quán)房的尋租現(xiàn)象，甚至銷售情況也不那么暢旺，才會降低門檻，以保障更多的群體。

上海引入產(chǎn)權(quán)元素與金融元素，測量出了本市真正的無房戶群體，現(xiàn)在，北京跟上了。

如果共有產(chǎn)權(quán)房銷售不暢，自住型商品房乏人問津，說明這個社會購房者要的是投資溢價，所以，讓他們哄抬商品房價格去吧，這是自主選擇，利益與風險他人無權(quán)干涉。