黃金周北京樓市網(wǎng)簽量增近八成 調(diào)控措施或漸轉(zhuǎn)向

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 尚希 王杰 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 尚希 王杰 發(fā)自北京

剛結(jié)束的“十一”黃金周中，火爆的不僅是各大熱門旅游景點(diǎn)，也包括多地樓市。

國(guó)慶長(zhǎng)假前6天，北京新建住宅簽約套數(shù)為783套，同比增長(zhǎng)79%，創(chuàng)下近5年同期簽約增幅的新高點(diǎn)。

此外，長(zhǎng)假期間廣州外圍多個(gè)剛需大盤幾百套新房開賣即出現(xiàn)“日光”。不過，受嚴(yán)厲的政府指導(dǎo)價(jià)影響，大部分樓盤網(wǎng)簽均價(jià)出現(xiàn)較大幅度下跌。

同樣火爆的還有上海自貿(mào)區(qū)的樓市，在多重政策利好刺激下行情激增，區(qū)域?qū)懽謽鞘蹆r(jià)及租金快速上漲的同時(shí)，租賃狀況也趨于滿租，周邊住宅售價(jià)也順勢(shì)水漲船高，吸引了不少購(gòu)房者關(guān)注。

今年的“十一”黃金周，李屹（化名）和女友沒有選擇出游，而是加入了浩浩蕩蕩的看房大軍，但7天里十多個(gè)盤看下來，他們的心情正如北京這幾日的霧霾天，一籌莫展。

“漲得太快，上個(gè)月看還每平方米2萬6，這期開盤就要2萬9了。”作為首次置業(yè)的純剛需，李屹將其購(gòu)房范圍鎖定在了北京近郊通州，但當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)的上漲速度已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了李屹的承受能力。

然而，價(jià)格的上漲并未澆滅購(gòu)房者的熱情。中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：國(guó)慶長(zhǎng)假前6天，北京新建住宅簽約套數(shù)為783套，二手房住宅簽約44套。“這些成交量都是節(jié)日前的成交延后至國(guó)慶期間網(wǎng)簽，但也反映了當(dāng)下市場(chǎng)的整體成交情況比較良好。”中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。據(jù)了解，這一成交狀況是最近5年同期簽約同比增幅的又一高點(diǎn)，相比去年同期新建住宅簽約437套同比增長(zhǎng)79%。

黃金周樓市需求火爆/

“這幾天從早到晚，沒有一刻閑下來，看房的客戶太多。”北京市大興區(qū)某樓盤銷售人員告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。記者在該樓盤銷售現(xiàn)場(chǎng)看見，接待區(qū)的十多張圓桌都坐得滿滿當(dāng)當(dāng)，售樓中心的沙盤一圈也都圍滿了人，擠作一團(tuán)聽著介紹。

隨后，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者走訪了位于北京亦莊的金茂悅項(xiàng)目，當(dāng)天正值樣板間開放，吸引了數(shù)千名購(gòu)房者前往。由于觀看樣板間的購(gòu)房者過多，記者在一個(gè)小時(shí)內(nèi)竟沒能擠進(jìn)樣板間。據(jù)了解，有一部分意向購(gòu)房者，是來自CBD的白領(lǐng)，地理區(qū)位的優(yōu)勢(shì)使他們選擇了亦莊。

“目前在售的22、23層住宅價(jià)格為6.8萬~7萬元/平方米，預(yù)計(jì)10月中旬開盤的28層高層售價(jià)為8萬~8.5萬元/平方米。”昨日（7日），朝陽區(qū)建國(guó)門附近的某樓盤銷售人員告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

根據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，“十一”期間北京房?jī)r(jià)漲幅前10名的樓盤，最低漲幅都在20%以上。

與開發(fā)商漲價(jià)形成鮮明對(duì)比的，是購(gòu)房者恐慌入市，遠(yuǎn)在昌平的金科廊橋水岸項(xiàng)目銷售人員告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，預(yù)計(jì)10月中旬開盤的新房，相比6月份上漲1000元~2000元/平方米，但138平方米以下的戶型，要根據(jù)首付比例選房，并且只有全款客戶才可能選到房。據(jù)該銷售人員稱，該項(xiàng)目100平方米的戶型只有24套，但目前已有230人排號(hào)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，今年8月，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅（不含保障性住房）價(jià)格出現(xiàn)上漲的城市共有66個(gè)，環(huán)比上月價(jià)格漲幅最高為1.7%，最低為下降0.1%；同比最高漲幅為19.3%，最低為下降2.3%，其中一線城市新建商品住宅價(jià)格同比上漲18%~20%。而去年同期，70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格上漲的城市為31個(gè)，最高漲幅均未超過0.4%。

對(duì)于這樣的上漲速度，多位分析人士及開發(fā)商人士表示，“快得不正常。”

后續(xù)調(diào)控措施或逐漸轉(zhuǎn)向/

亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，10月北京預(yù)計(jì)入市的30個(gè)項(xiàng)目中，目前已經(jīng)公開預(yù)期售價(jià)的僅有7個(gè)，其中位于亦莊區(qū)域的金域東郡項(xiàng)目，首次開盤報(bào)價(jià)為33000元/平方米左右，赫然成為區(qū)域價(jià)格標(biāo)桿。

亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍稱，今年以來，北京住宅市場(chǎng)價(jià)格呈現(xiàn)一路上漲的趨勢(shì)，后期入市項(xiàng)目售價(jià)必然高過前期；同時(shí)，8月14日亦莊區(qū)域地王的橫空出世，也極大地提升了項(xiàng)目定價(jià)預(yù)期。

地王的影響力究竟有多大，從一些預(yù)售樓盤的價(jià)格就能感受到。據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，位于南四環(huán)即將入市的某樓盤，此前的預(yù)期售價(jià)在35000元/平方米左右，當(dāng)房山區(qū)域地王出現(xiàn)后，該樓盤的預(yù)期售價(jià)也乘勢(shì)水漲船高。記者通過多方渠道了解到，該項(xiàng)目的銷售價(jià)格預(yù)計(jì)將突破4萬元/平方米，明顯超出了該區(qū)域在售項(xiàng)目的成交均價(jià)，如何通過預(yù)售許可證的審批看似是個(gè)問題。不過，從目前北京多個(gè)在售項(xiàng)目的銷售方式來看，精裝修合同拆分，成為了開發(fā)抗衡“限價(jià)令”的有力武器。

“漲價(jià)的這5000元，可能通過精裝修合同拆分來實(shí)現(xiàn)。”一位接近項(xiàng)目的業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者表示。30萬~80萬元不等的精裝修費(fèi)用，對(duì)于購(gòu)房者而言成為不得不買的“賬”。

對(duì)于樓市的下一步發(fā)展，“預(yù)計(jì)銀十很可能延續(xù)上漲趨勢(shì)，從目前市場(chǎng)看，房企銷售任務(wù)完成得非常好，很可能四季度開始追求高利潤(rùn)，而且各地頻繁出現(xiàn)的地王將導(dǎo)致市場(chǎng)定價(jià)權(quán)完全掌握在開發(fā)商手中。”張大偉表示，在這種市場(chǎng)環(huán)境之下，購(gòu)房者很可能恐慌性入市。

同時(shí)，供需矛盾的加劇也影響了北京樓市價(jià)格上漲的速度。亞太城市發(fā)展研究會(huì)房地產(chǎn)分會(huì)會(huì)長(zhǎng)陳寶存告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，北京市主城區(qū)內(nèi)的住宅用地幾乎斷供，目前的住宅用地供應(yīng)多在5環(huán)外到6環(huán)半的位置。

“去年北京市共有3.5萬套的供應(yīng)，但限購(gòu)后北京的年度新房的需求量在10萬套以上，供需比例失調(diào)，促成了新房成交價(jià)格上漲。同時(shí)，供需失衡，也增加了房企的預(yù)期，揣著賣成了房企的共識(shí)。”陳寶存說道。

對(duì)此，張大偉指出，從目前市場(chǎng)看，雖然“金九銀十”量?jī)r(jià)上漲已成定局，但限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)、每年2萬套的供應(yīng)量，以及其他長(zhǎng)效機(jī)制將可能在四季度逐漸出臺(tái)，這次措施有望逐漸抑制房?jī)r(jià)的上漲幅度。

“北京樓市后續(xù)的調(diào)控措施將逐漸轉(zhuǎn)向：在高端市場(chǎng)由商品房主導(dǎo)，中端市場(chǎng)由自住型商品房主導(dǎo)，低端市場(chǎng)由保障房主導(dǎo)，改變之前的整體市場(chǎng)格局。”張大偉表示，如果供應(yīng)量足夠多，對(duì)市場(chǎng)的影響將非常大。