馮海寧：穩(wěn)定地價(jià)須動(dòng)用“改革”這把刀

◎馮海寧

9月25日，國(guó)土資源部召集13個(gè)省份和16個(gè)城市國(guó)土資源部門(mén)負(fù)責(zé)人，專題研究房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控。國(guó)土部明確提出，要打好政策措施“組合拳”，在穩(wěn)定土地供應(yīng)的同時(shí)，平抑地價(jià)信號(hào)。

近期，多地相繼出現(xiàn)地王，不僅攪動(dòng)了土地市場(chǎng)，也讓房?jī)r(jià)上漲預(yù)期強(qiáng)烈。為此，國(guó)土部召集各地國(guó)土官員研究對(duì)策，并明確提出穩(wěn)定地價(jià)、控制地王，此舉及時(shí)而必要。

國(guó)土部這次對(duì)地王、高價(jià)地形成的原因進(jìn)行了分析，指出一些地方政府默許甚至助推出現(xiàn)高價(jià)地，一些地方在債務(wù)壓力下集中推出優(yōu)質(zhì)地塊，這些分析比較到位。而開(kāi)出的“藥方”也會(huì)有一定作用，比如說(shuō)國(guó)土部提出，出現(xiàn)地王的城市必須把加快供地進(jìn)度作為四季度工作的重中之重，這樣，就能緩解供需緊張，避免開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)搶個(gè)別地塊。

盡管穩(wěn)定地價(jià)要打“組合拳”，既控制地王、打擊囤地，又發(fā)動(dòng)社會(huì)監(jiān)督，但坦率說(shuō)，還是沒(méi)有擊中高價(jià)地的 “七寸”。在筆者看來(lái)，穩(wěn)定地價(jià)必須動(dòng)用“改革”這把刀，包括改革土地財(cái)政、改革政府融資、改革土地制度、改革住房制度等。如果不通過(guò)改革來(lái)解決土地市場(chǎng)問(wèn)題，其他手段只能起到止疼的作用，無(wú)法從根本上讓土地市場(chǎng)走向合理。

改革土地財(cái)政是一個(gè)老話題了，但并沒(méi)有引起足夠重視。改革土地財(cái)政，實(shí)質(zhì)就是為土地“減負(fù)”，畢竟，土地承擔(dān)了太多地方財(cái)政增收重任。正因如此，地方政府長(zhǎng)期依賴于土地，難以自拔。

同時(shí)，還要加快改革地方政府融資制度。地方政府依賴土地還有一個(gè)原因是，既能通過(guò)土地來(lái)抵押融資，還能通過(guò)土地出讓來(lái)還政府債務(wù)。只有改革政府融資渠道，才能減少土地依賴。目前，只有江蘇出臺(tái)《關(guān)于核定土地儲(chǔ)備融資規(guī)模有關(guān)問(wèn)題的意見(jiàn)》，以控制土地融資，其他地方政府還沒(méi)有動(dòng)靜。

最重要的是改革土地制度。我們的城市化發(fā)展速度很快，對(duì)土地的需求很大，但土地制度還停留在過(guò)去，致使土地供需矛盾突出。我們的土地供應(yīng)被政府壟斷，而地方政府又對(duì)土地財(cái)政高度依賴，那么，地方政府就會(huì)利用壟斷，通過(guò)控制供地節(jié)奏和供應(yīng)量來(lái)推高地價(jià)以增加財(cái)政收入。由于我們的土地出讓主要看價(jià)格，即 “價(jià)高者得”，必然推高地價(jià)。

改革土地制度既能平衡土地供需關(guān)系，也能改變市場(chǎng)預(yù)期。盡管部分地方正在進(jìn)行土改試點(diǎn)，但步伐太小，不能適應(yīng)發(fā)展需要。在筆者看來(lái)，如果不能按照時(shí)代發(fā)展要求和民間呼聲改革土地管理法，地價(jià)、房?jī)r(jià)很難穩(wěn)定、合理。

由于房屋與土地的特殊關(guān)系，商品房市場(chǎng)過(guò)于瘋狂，而保障房市場(chǎng)的溫度還不夠，只有把保障房與商品房提到同樣的高度，才能為商品房市場(chǎng)降溫；只有對(duì)市場(chǎng)權(quán)力與政府權(quán)力進(jìn)行清晰界定，地方政府才不會(huì)既當(dāng)“裁判”又當(dāng)“運(yùn)動(dòng)員”。