葉檀：兩招截?cái)喾康禺a(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)

每經(jīng)評(píng)論員 葉檀

新的房地產(chǎn)政策逐漸浮出水面，這些政策著眼于以真實(shí)民間財(cái)富做實(shí)房地產(chǎn)資產(chǎn)，截?cái)喾康禺a(chǎn)的金融風(fēng)險(xiǎn)傳染鏈條。

第一個(gè)表現(xiàn)是提高房貸門(mén)檻與利率。《成都商報(bào)》報(bào)道，近日，成都各大商業(yè)銀行幾乎都不約而同地提高了個(gè)人房貸的門(mén)檻，首套房貸款利率普遍上浮了5%~15%，二套房貸款利率的上浮幅度，最高幅度達(dá)到了25%。上浮房貸利率、提高房貸門(mén)檻幾乎成為銀行的共同選擇，筆者在三亞等地調(diào)查的結(jié)果是，這些地方雖然不對(duì)外地客限購(gòu)，但是早在兩年前，無(wú)法提供一年納稅證明與社保繳納證明的人無(wú)法貸款，只能以現(xiàn)金購(gòu)買(mǎi)，開(kāi)發(fā)商為全現(xiàn)金購(gòu)買(mǎi)者提供9.5折左右的優(yōu)惠。

房地產(chǎn)泡沫的金融風(fēng)險(xiǎn)主要是金融杠桿運(yùn)用過(guò)量，負(fù)債率過(guò)高，上世紀(jì)90年代初所有人在海南借錢(qián)炒房，房?jī)r(jià)稍有下挫，從開(kāi)發(fā)商到銀行炒地炒成地王、貸款變成房東，一堆爛賬與爛尾樓堆積在銀行角落里，只能破產(chǎn)、剝離了事。而現(xiàn)在，三亞房?jī)r(jià)依然高企，與當(dāng)?shù)鼐用竦钠骄杖胪耆黄ヅ?，但三亞卻沒(méi)有房地產(chǎn)泡沫崩潰之憂，主要原因就是占當(dāng)?shù)?0％購(gòu)房量的外地購(gòu)房者很大一部分現(xiàn)金購(gòu)房，不管房?jī)r(jià)高低，這些富裕的持有人“我自巋然不動(dòng)”，不會(huì)進(jìn)行大規(guī)模拋售，把房子丟給銀行。這是典型的用現(xiàn)金做實(shí)旅游地產(chǎn)的好辦法。

第二個(gè)表現(xiàn)是開(kāi)發(fā)商的融資渠道發(fā)生變化，以往銀行的開(kāi)發(fā)貸是主要來(lái)源，而后支撐高地價(jià)的是購(gòu)房者的現(xiàn)金，理財(cái)者購(gòu)買(mǎi)的用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的信托等理財(cái)產(chǎn)品，最終，要過(guò)渡到房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）。

9月17日，《中國(guó)證券報(bào)》披露，隨著房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的建立，房地產(chǎn)融資政策有可能放寬。其中，有關(guān)機(jī)構(gòu)已將房地產(chǎn)投資信托基金相關(guān)政策方案提交至主管部門(mén)，開(kāi)閘預(yù)期強(qiáng)烈。該政策可能伴隨著房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制而推出。

REITs作為房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、收益共享的信托基金，由專(zhuān)門(mén)投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，投資者擁有發(fā)行收益憑證，該基金可以匯聚民間資金進(jìn)行房地產(chǎn)投資或者管理，較為規(guī)范且有穩(wěn)定利潤(rùn)來(lái)源的REITs也可以上市，是一種可進(jìn)可退的民間資金投資方式，其中最重要的是，房地產(chǎn)的一級(jí)開(kāi)發(fā)、二級(jí)開(kāi)發(fā)、保障房建設(shè)管理都可以通過(guò)REITs的方式進(jìn)行，將銀行從房地產(chǎn)貸款的絞索上再解救一次。目前銀行所擁有的房地產(chǎn)貸款，有一部分質(zhì)量并不差，因此，可以通過(guò)資產(chǎn)證券化的方式推向投資市場(chǎng)，如此一來(lái)，銀行真的可以前程無(wú)憂了。

不僅銀行對(duì)房產(chǎn)商的開(kāi)發(fā)貸較為謹(jǐn)慎，更謹(jǐn)慎的是股票市場(chǎng)，涉房再融資證監(jiān)會(huì)未批一單。按照此前國(guó)務(wù)院有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)上市申請(qǐng)、再融資、涉房資產(chǎn)注入等行為，必須以“無(wú)囤地”“無(wú)囤房”“無(wú)違規(guī)銷(xiāo)售”為前置條件。按照三部門(mén)從2009年商定的工作程序，在提交再融資申請(qǐng)后，“無(wú)囤地”審核和證明材料由國(guó)土資源部開(kāi)具，“無(wú)囤房和違規(guī)銷(xiāo)售”的審核及證明材料由住建部開(kāi)具，如此高的門(mén)檻進(jìn)行股市再融資，幾乎是不可想象的。

民間擁有的巨量房產(chǎn)，最終有部分通過(guò)養(yǎng)老由金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行回購(gòu)，定價(jià)主要由金融機(jī)構(gòu)參照市場(chǎng)價(jià)制訂。國(guó)務(wù)院印發(fā) 《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》，提出了加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的總體要求、主要任務(wù)和政策措施。發(fā)改委和民政部官員就《意見(jiàn)》進(jìn)行了積極的正面解讀，指出一方面意見(jiàn)明確提出要充分發(fā)揮社會(huì)力量的主體作用，對(duì)民間資本進(jìn)入養(yǎng)老服務(wù)業(yè)釋放了利好消息；另一方面也明確了政府的兜底責(zé)任。如果試點(diǎn)成功的話，對(duì)于解決老年人的養(yǎng)老資金問(wèn)題，盤(pán)活已有房屋資源，擴(kuò)大保險(xiǎn)公司業(yè)務(wù)都有積極意義。事實(shí)上，以房養(yǎng)老倒按揭的風(fēng)險(xiǎn)就在于人均預(yù)期壽命與房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、返租定價(jià)，稍有不適，就會(huì)衍變?yōu)榱畠r(jià)奪取房屋產(chǎn)權(quán)的行為。

房地產(chǎn)政策最難改變的就是分稅制后的中央與地方稅收責(zé)權(quán)利清理，以及土地政策，如果以目前的市場(chǎng)思路，事實(shí)上是財(cái)富轉(zhuǎn)移、真金白銀大騰挪的思路，最困難的土地、稅收清理暫且靠后。誰(shuí)說(shuō)只有李嘉誠(chéng)懂得資產(chǎn)大挪移，內(nèi)地的金融機(jī)構(gòu)、決策部門(mén)不差分毫。