葉檀：鄭州限購沒有意義海南土地改革才有意義

每經(jīng)評論員 葉檀

鄭州限購沒有意義，只是上漲過快城市的一場秀。房地產(chǎn)價格大幅上漲之時，正是基礎(chǔ)制度改革之時，以扭轉(zhuǎn)錯誤的激勵機制。

在經(jīng)歷了房價一年多的大幅上漲后，鄭州房價漲幅在中部城市位居第一，連續(xù)4個月新房環(huán)比漲幅領(lǐng)先于中部六個省會城市。

最近一系列的微調(diào)，助長了地方政府對房地產(chǎn)市場的權(quán)威。規(guī)定哪些人能買房，不能買房，除了戶籍之外，甚至把成年人的年齡都做了限制，憑什么地方政府認(rèn)為20歲就可以購房？是鄭州目前20歲以下購房占比過高？還是鄭州民俗20歲成年就可以成親？天知道。

與其他房價上漲過快的城市一樣，鄭州啟動“商品住房限價系統(tǒng)”，利用信息化技術(shù)加強市場監(jiān)測，對不按照申報價格銷售或者銷售價格月環(huán)比上漲的，暫停該項目商品房買賣合同網(wǎng)簽。5月份起，先后有60余個樓盤因漲價被鄭州市房管局暫停網(wǎng)簽，整改不到位的一律不準(zhǔn)入市銷售。鄭州房價下降了嗎？6月下降，7月反彈，無礙鄭州房地產(chǎn)熱土的形象。

再看另一個城市廣州。廣州市國土房管局副局長黃文波曾表示，廣州從去年底就開始對高端樓盤進行限售，但未規(guī)定具體的面積和單價。但是限購沒有改變廣州房價飛速上升的態(tài)勢，今年7月商品房均價高達每平方米18569元，2009年7月為9591元，幾乎上漲一倍。

限購在短期內(nèi)可以抑制房價過快上升，卻沒有辦法解決土地收益分配不公平、地方財政過度依賴房地產(chǎn)等根本問題。一旦房地產(chǎn)價格下行，政府將用解除限購等辦法推升房地產(chǎn)價格，溫州就是如此，限價與提價是地方政府尋求房地產(chǎn)收益最大化、最長化的辦法。

相比沸沸揚揚的鄭州限購，海南悄無聲息的土地改革更值得關(guān)注。2013年6月，國土資源部完成了“關(guān)于改革完善土地管理制度的政策建議”的起草工作，并上報國務(wù)院討論。9月3日，據(jù)媒體報道，一份事關(guān)農(nóng)村土地改革的重要文件已下發(fā)至河北、遼寧、吉林等18個省市；而早在一個多月前，習(xí)近平總書記就到武漢農(nóng)村綜合產(chǎn)權(quán)交易所了解涉農(nóng)產(chǎn)權(quán)交易尤其是土地流轉(zhuǎn)交易情況。海南在涉農(nóng)土地改革上已經(jīng)走在了前列，據(jù)報道，海南省國土環(huán)境資源廳研究制定了 《海南省農(nóng)民集體建設(shè)用地管理辦法》，現(xiàn)已上報海南省政府審議。該辦法對經(jīng)批準(zhǔn)納入流轉(zhuǎn)試點的農(nóng)村集體建設(shè)用地，允許農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者村民自主開發(fā)經(jīng)營，并用于旅游、農(nóng)貿(mào)市場、標(biāo)準(zhǔn)廠房等非農(nóng)業(yè)建設(shè)。

土地改革的核心是農(nóng)民土地的自由流轉(zhuǎn)，目前緊鑼密鼓進行的土地確權(quán)是關(guān)鍵步驟，海南2009年開始用三年時間完成土地確權(quán)為海南土地改革打下基礎(chǔ)。一旦農(nóng)村集體用地可以用作非農(nóng)業(yè)用途，可以想象兩個結(jié)果，農(nóng)地會大量減少，土地租售交易大量增加，大農(nóng)場的生產(chǎn)方式將成為主流。海南土地改革是試驗田，為中國未來土地的市場化流轉(zhuǎn)打下根基，海南允許農(nóng)村集體組織與村民將土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，鐵板一塊的中國農(nóng)地性質(zhì)變更被撕開了一個裂口。

另一個悄無聲息的重要經(jīng)濟現(xiàn)象是房貸利率上升。銀行貸款走向發(fā)生了微妙的變化，他們更愿意轉(zhuǎn)向企業(yè)的高息短期貸款，而不愿意發(fā)放長期的、風(fēng)險難以預(yù)測的房貸，何況房貸的收益不如企業(yè)貸。

房貸發(fā)生變化、實際利率上升，是房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的去杠桿化。長期結(jié)果顯而易見，中低收入群體被逼出商品房市場，轉(zhuǎn)而尋求保障房的援助，商品房被手握現(xiàn)金的中高收入群體購得，房地產(chǎn)泡沫由虛做實，房地產(chǎn)市場的底部由家庭現(xiàn)金筑成。這就是海南目前的情況，80%的房地產(chǎn)被外地人購得，70%的空置率，但房貸風(fēng)險、房價崩潰風(fēng)險卻未因此上升。

關(guān)注地方政府的小作為沒有意義，他們無法左右全局，房地產(chǎn)市場的大改革就在眼前，一場滔天巨浪將淘盡缺乏現(xiàn)金的開發(fā)商與購房者，將使大城市圈更大，將使中小城市失去開發(fā)新區(qū)的熱情，而讓強者愈強，讓現(xiàn)金持有者為房地產(chǎn)市場奠定根基。