項(xiàng)崢：抑制房?jī)r(jià)上漲需尊重市場(chǎng)規(guī)律

每經(jīng)編輯 項(xiàng)崢    

◎項(xiàng)崢（中央財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)博士）

近日，北京第一宗 “限房?jī)r(jià)地塊”推出后乏人問(wèn)津。由于限定的商品房?jī)r(jià)格要比周邊樓盤均價(jià)低6000元左右，未來(lái)該地塊能否順利成交仍有待跟蹤調(diào)查。筆者認(rèn)為，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)主體追求利益最大化，若完全指望房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)社會(huì)責(zé)任，降低利潤(rùn)追求目標(biāo)，可能并不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律，或難起到為房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫的效果。

一線城市房?jī)r(jià)上漲，有其堅(jiān)實(shí)的物質(zhì)基礎(chǔ)和社會(huì)人文優(yōu)勢(shì)。北京、上海等一線城市，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)較為完備，歷史厚重，富于人文關(guān)懷，吸引了龐大的就業(yè)人群。就北京而言，2012年末常住人口規(guī)模已經(jīng)達(dá)到2069.3萬(wàn)人。如此規(guī)模的常住人口將形成持續(xù)強(qiáng)勁的住房需求。同時(shí)，一線城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)趨向優(yōu)化，第三產(chǎn)業(yè)比重接近發(fā)達(dá)國(guó)家水平，人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值也明顯高于其他省份，對(duì)相對(duì)較高的房?jī)r(jià)形成了有效支撐。特別是周邊省份大量富裕人群的資金流入，抬高了一線城市的住房?jī)r(jià)格，為存量住房的盤活與改善性住房需求的增加創(chuàng)造了現(xiàn)實(shí)條件。

考慮到一線城市房?jī)r(jià)具有堅(jiān)實(shí)支撐，雖然在土地出讓環(huán)節(jié)限定商品房售價(jià)，對(duì)商品房市場(chǎng)有明顯的調(diào)整作用，但可能并不符合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利潤(rùn)最大化的追求。在生活中，我們有一個(gè)經(jīng)驗(yàn)規(guī)律，“便宜沒(méi)好貨”，明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的商品，或多或少會(huì)存在一些缺陷。目前看，一線城市住房?jī)r(jià)格并不是沒(méi)有調(diào)整的空間。從住房租金折算，持有商品房的投資收益率不到2%，明顯低于銀行存款利率。這表明一線城市住房?jī)r(jià)格與住房租金形成了明顯偏離，房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲存在較大風(fēng)險(xiǎn)；同時(shí)，住房租金將自發(fā)形成拉動(dòng)房?jī)r(jià)向下的力量。

抑制一線城市房?jī)r(jià)上漲，也有一些符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的治理手段。首先，要嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)交易個(gè)人所得稅政策。雖然20%的個(gè)稅率有可能會(huì)轉(zhuǎn)嫁給買方，但同時(shí)也會(huì)抑制一部分投資投機(jī)性住房需求。當(dāng)前需要重新檢討免征的條件。同時(shí)也需要加大對(duì)陰陽(yáng)合同的打擊力度。其次，要加快實(shí)施房產(chǎn)稅，大幅提高二套房以上商品房的持有成本，推動(dòng)二手房大量入市。第三，要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)交易資金合法性的審查和監(jiān)管。通過(guò)個(gè)人所得稅繳納證明作為輔助審查手段，綜合判斷房地產(chǎn)交易資金的合法性，并作為過(guò)戶的前置條件。這一政策對(duì)腐敗資金、漏稅資金有較大威懾力。第四，要擴(kuò)大房地產(chǎn)信貸政策差別化程度。以房?jī)r(jià)為標(biāo)準(zhǔn)，劃分不同房?jī)r(jià)的首付比、貸款利率，有利于形成理性的住房消費(fèi)理念。

一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)治理，很難把握好一個(gè)度。一方面是住房需求成為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要增長(zhǎng)動(dòng)力。以第三產(chǎn)業(yè)為絕對(duì)主導(dǎo)的城市經(jīng)濟(jì)，商品房必不可少。很多來(lái)一線城市打工的人群，蝸居成為無(wú)奈選擇，默默支撐了城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，政府需要?jiǎng)?chuàng)造條件滿足這些人的住房需求。另一方面，如果外來(lái)務(wù)工人員住房需求較容易滿足，可能會(huì)增加一線城市人口資源壓力，維持一個(gè)相對(duì)較高的房?jī)r(jià)。因此，大力發(fā)展保障性住房，滿足中低收入人群住房需求；將商品房市場(chǎng)完全交給市場(chǎng)，通過(guò)稅收、金融政策進(jìn)行調(diào)整，避免形成并擴(kuò)大房?jī)r(jià)泡沫。