溫州樓市“解凍”冷熱不均 限購微調(diào)禍福難料

溫州近日微調(diào)樓市限購政策。中國證券報(bào)記者實(shí)地探訪發(fā)現(xiàn)，目前溫州樓市兩極分化嚴(yán)重，位置較好的中檔樓盤熱銷，高檔樓盤仍然乏人問津。一些投資客躍躍欲試。專家表示，如果房地產(chǎn)受限購政策微調(diào)刺激一躍而起，則溫州的實(shí)業(yè)和金融可能“失血”，不利于民營經(jīng)濟(jì)和民間金融發(fā)展。

樓盤銷售兩極分化

在限購政策微調(diào)之后，距離溫州市區(qū)較近的“中梁外灘首府”項(xiàng)目異常火爆，登記首日就被購房者圍得水泄不通。該樓盤的開盤價(jià)為2萬元/平方米至2.3萬元/平方米，與兩年前同區(qū)域房價(jià)相比低近40%，并且有較大的贈(zèng)送面積。甌海大道上的“萬科金域中央”項(xiàng)目單價(jià)在2.2萬元/平方米左右，而附近的“鉑金家園”售價(jià)最高時(shí)一度超過4萬元/平方米。“萬科金域中央”開盤僅15天就售出大半。“置信廣場”項(xiàng)目單價(jià)不超過2.5萬元/平方米，同樣受到購房者追捧。

中國證券報(bào)記者在“中梁外灘首府”售樓部現(xiàn)場了解到，前來購房的絕大多數(shù)是改善型，還有少量是首次置業(yè)的年輕人，也不乏投資客。不少購房者表示，溫州房價(jià)跌幅已很大，目前感覺不會(huì)再跌了，同時(shí)也擔(dān)心房價(jià)再度上漲。

與之形成鮮明對(duì)比的是高端樓盤仍賣不動(dòng)。中國證券報(bào)記者在高端樓盤“甌江公館”看到，整個(gè)售樓部沒有一個(gè)客戶，只有兩名銷售人員留守，沙盤上已落滿灰塵。該樓盤都是面積在325平方米以上的大戶型，總價(jià)均超過千萬元，此前單價(jià)6萬元/平方米，目前價(jià)格為4.4萬元/平方米。雖然開盤已有一年，但大部分房源仍然在售。豪宅“首湖景園”單價(jià)超過6萬元/平方米，開盤也已超過一年，雖曾推出降價(jià)活動(dòng)，但目前依然滯銷。

“作為溫州‘地標(biāo)’的‘鹿城廣場’售價(jià)一度近9萬元/平方米，目前售價(jià)幾乎腰斬。”溫州21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的一位經(jīng)理表示，目前“鹿城廣場”、“中瑞曼哈頓”等高端樓盤仍有大量房源在售。“香緹半島”、“京都城”等曾因爆炒而一度大漲的樓盤如今價(jià)格均接近腰斬。

溫州大學(xué)房地產(chǎn)研究所研究員陳鴻表示，去年溫州樓市泡沫被擠掉35%至40%，今年上半年又?jǐn)D掉10%左右。溫州天浩置業(yè)有限公司總經(jīng)理王珍楠表示，溫州此前的限購政策抑制了改善型需求。目前溫州房價(jià)已較高峰時(shí)跌去30%至40%，此時(shí)微調(diào)限購政策，釋放改善型需求，有利于樓市復(fù)蘇。目前熱銷的大多是性價(jià)比較高的樓盤，購房者主要是改善型和首次置業(yè)者，他們認(rèn)為泡沫已經(jīng)擠掉了。

資金環(huán)境尚待改善

受此前民間金融危機(jī)的影響，溫州不少企業(yè)深陷債務(wù)危機(jī)，金融市場急劇收縮，市場資金面緊張，目仍未恢復(fù)元?dú)狻?/p>

“溫州現(xiàn)在仍有小企業(yè)主跑路。民間借貸市場已冰凍了，沒人敢借錢，有點(diǎn)錢的人都把錢存銀行。”溫州方興擔(dān)保有限公司董事長方培林表示，擔(dān)保公司和典當(dāng)行的業(yè)務(wù)萎縮，有抵押物也很難融到錢。由于房價(jià)大幅下跌，房產(chǎn)抵押沒人敢接。

“整個(gè)市場都缺錢，去哪里都借不到錢。以前我們可以做百萬元以上的擔(dān)保貸款，現(xiàn)在最多只能貸10萬元。”溫州市鹿城區(qū)某小額貸款公司陳經(jīng)理表示，公司業(yè)務(wù)基本停滯，員工大部分在放假，偶爾做做10萬元以內(nèi)的貸款業(yè)務(wù)。

申誠典當(dāng)行一位客戶經(jīng)理表示，今年以來資金十分緊張，典當(dāng)融資月利率達(dá)3%至3.5%。以一輛市場價(jià)40萬元的轎車做抵押，最多可以融到20萬元，且時(shí)間最好不超過3個(gè)月。東開典當(dāng)行表示，現(xiàn)在民間融資非常困難，即使用房產(chǎn)做抵押融資也很少接受。

限購微調(diào)效果難測

溫州限購政策微調(diào)后，樓市成交量明顯回升。溫州市房管局網(wǎng)上銷售系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，在政策微調(diào)前一周，即7月31日至8月6日，溫州樓市成交量為657套，日均成交不足百套。在政策微調(diào)后一周，即8月7日至13日，成交量達(dá)1629套，日均成交232套。

溫州天浩置業(yè)有限公司總經(jīng)理王珍楠表示，溫州房價(jià)已深跌，泡沫基本被擠掉了。溫州民間金融危機(jī)的影響還未消退，市場資金面依然緊張，房價(jià)不會(huì)明顯上漲。加上限購政策并未退出，投資客現(xiàn)在不會(huì)入市。

溫州當(dāng)?shù)貙＜曳治?，溫州調(diào)整樓市限購政策的出發(fā)點(diǎn)是拯救實(shí)體經(jīng)濟(jì)。目前溫州有大量的民營企業(yè)主深陷房地產(chǎn)項(xiàng)目，而房價(jià)已較最高峰時(shí)下跌30%-40%，直接影響企業(yè)現(xiàn)金流。據(jù)溫州企業(yè)家聯(lián)合會(huì)統(tǒng)計(jì)，2011年溫州民間金融危機(jī)全面爆發(fā)前，全市100家明星企業(yè)半數(shù)以上涉足樓市。

溫州中小企業(yè)促進(jìn)會(huì)會(huì)長周德文認(rèn)為，溫州房價(jià)的持續(xù)下跌已對(duì)溫州經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生破壞作用。只有讓房地產(chǎn)市場恢復(fù)，企業(yè)家手里的房產(chǎn)才能脫手，然后使資金回歸實(shí)體經(jīng)濟(jì)。

“溫州大部分民營企業(yè)還在延續(xù)以前的發(fā)展模式。”溫州鞋都某鞋企老板表示，民間金融危機(jī)影響還未消除，還債是很多企業(yè)必須面對(duì)的現(xiàn)實(shí)。即使企業(yè)要技術(shù)升級(jí)、更新生產(chǎn)線、需求轉(zhuǎn)型，也根本拿不出錢來。現(xiàn)在很多鞋企還在為填補(bǔ)債務(wù)窟窿而開工。

深圳市房地產(chǎn)研究中心分析師李宇嘉表示，溫州民營經(jīng)濟(jì)生存環(huán)境和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型并無實(shí)質(zhì)性改善，此時(shí)樓市限購政策調(diào)整，不僅不會(huì)使盤活的資金重回實(shí)體經(jīng)濟(jì)，反而會(huì)誘使更多民營資本進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域。(萬晶)

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