蘇泊爾臺(tái)州項(xiàng)目現(xiàn)“一地兩證”權(quán)屬重疊或影響房產(chǎn)銷售

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 徐超 發(fā)自浙江臺(tái)州    

每經(jīng)記者 徐超 發(fā)自浙江臺(tái)州

一塊地“兩個(gè)主人”，且都對(duì)其擁有合法權(quán)益，如此怪象出現(xiàn)在浙江蘇泊爾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱蘇泊爾房產(chǎn)）正在浙江臺(tái)州市玉環(huán)縣開發(fā)的高端樓盤 “蘇泊爾·碧桂苑”上。

蘇泊爾集團(tuán)下屬的蘇泊爾房產(chǎn)早在2009年底通過(guò)招拍掛途徑取得對(duì)該地塊的合法所有權(quán)，并進(jìn)行開發(fā)，目前銷售已經(jīng)過(guò)半。然而，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者日前獲悉，位于出讓地塊內(nèi)的玉環(huán)縣楚門鎮(zhèn)三聯(lián)村的部分村民，手上至今仍持有該地塊的 “浙江省農(nóng)村集體土地承包權(quán)證”，且在有效期內(nèi)。

對(duì)此現(xiàn)象，村民與當(dāng)?shù)卣鲌?zhí)一辭，村民表示原因是至今未拿到征地補(bǔ)償款，而當(dāng)?shù)卣畡t澄清是村民抵制征地，拒絕領(lǐng)取補(bǔ)償款致土地承包證無(wú)法收回。

法律界人士認(rèn)為，從法律角度看，村民和開發(fā)商都對(duì)地塊享有相應(yīng)權(quán)益，權(quán)屬重疊的怪象對(duì)房子銷售是有影響的，而且后續(xù)可能會(huì)導(dǎo)致很多問(wèn)題暴露。不過(guò)，蘇泊爾房產(chǎn)副總經(jīng)理吳衛(wèi)忠表示，此事不會(huì)影響到樓盤的開發(fā)和銷售，但也承認(rèn)項(xiàng)目曾遭到村民的阻撓。

土地出讓4年現(xiàn)“兩個(gè)主人”/

來(lái)自蘇泊爾房產(chǎn)的網(wǎng)站信息顯示，其正在開發(fā)的項(xiàng)目碧桂苑，位于臺(tái)州市玉環(huán)縣楚門鎮(zhèn)的中心區(qū)域，由4幢高層和43幢低層住宅組成，屬于玉環(huán)的高端居住區(qū)。另?yè)?jù)玉環(huán)當(dāng)?shù)厝朔Q，玉環(huán)目前的房?jī)r(jià)平均在1萬(wàn)元/平方米以上。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從國(guó)土部網(wǎng)站查詢獲知，2009年11月10日，楚門鎮(zhèn)5號(hào)B和5號(hào)A地塊（即蘇泊爾·碧桂苑項(xiàng)目）共7公頃掛牌出讓，起拍價(jià)1.22億元，保證金3000萬(wàn)元。2009年12月7日，玉環(huán)縣國(guó)土局網(wǎng)站掛出地塊出讓結(jié)果，兩塊地以總價(jià)2.78億元被蘇泊爾房產(chǎn)競(jìng)得。另?yè)?jù)浙江省國(guó)土廳網(wǎng)站信息顯示，合同約定該地塊于2010年1月4日交付，2010年7月4日開工。

事實(shí)上，整個(gè)出讓過(guò)程并沒有問(wèn)題，蘇泊爾房產(chǎn)拿地后也按照合同約定進(jìn)入了開發(fā)程序。然而，三聯(lián)村部分村民稱，他們對(duì)土地也擁有合法權(quán)益，并且出示了浙江省農(nóng)村集體土地承包權(quán)證。

記者看到，一葉姓村民于1999年11月8日發(fā)到手的浙農(nóng)包（玉）字第0335***號(hào)土地承包證，上面填寫，“全家共有5口人，承包水田壹畝捌分陸厘”，發(fā)包方為玉環(huán)縣楚門鎮(zhèn)三聯(lián)村經(jīng)濟(jì)合作社，承包權(quán)為30年，起止日期是1999年9月26日至2029年9月25日，并蓋有玉環(huán)縣人民政府的公章。

為何土地出讓至今4年，村民仍有土地承包證？

三聯(lián)村村民告訴記者，政府最開始征地時(shí)，土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是4.5萬(wàn)元/畝，后因價(jià)格太低遭到村民抵制。2009年再次征地，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)漲到10萬(wàn)元/畝，部分村民還是認(rèn)為標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低而表示不滿。地塊掛牌出讓后，村里至今未全部付清土地補(bǔ)償款、安置補(bǔ)助款，所以，沒領(lǐng)到補(bǔ)償款的村民的土地承包證沒有收回去。

國(guó)土局稱使用權(quán)隨所有權(quán)轉(zhuǎn)讓變化/

然而，對(duì)于三聯(lián)村村民的說(shuō)法，楚門鎮(zhèn)李姓副書記和分管城建的吳姓副鎮(zhèn)長(zhǎng)予以否認(rèn)，他們告訴記者，并不存在征地補(bǔ)償款沒有下發(fā)的情況，事實(shí)是部分村民有其他訴求，不去村里領(lǐng)錢，鎮(zhèn)里也很無(wú)奈。三聯(lián)村吳書記說(shuō)，村民和村里的矛盾，是因?yàn)檎鞯貙?dǎo)致一些村民的宅基地需要置換，但是這些村民對(duì)置換結(jié)果不滿意，于是拒絕領(lǐng)取補(bǔ)償款，事情就這樣一直僵持著。

“實(shí)際上，這件事情和我們無(wú)關(guān)，我們拿地的手續(xù)都是合法的，哪里知道這塊地背后還有這些事情。”吳衛(wèi)忠表示，以前就有村民提到過(guò)承包證的事，后來(lái)當(dāng)?shù)卣Q這個(gè)問(wèn)題已經(jīng)解決。

對(duì)于一塊出讓4年的地塊，村民和開發(fā)商都聲稱擁有合法權(quán)益，記者找到玉環(huán)縣國(guó)土局副局長(zhǎng)蔡其方，他表示對(duì)這件事不了解，建議向征地辦公室咨詢。而玉環(huán)縣國(guó)土局征地辦主任林建平說(shuō)，所有權(quán)沒了，使用權(quán)自然不存在了，但也不能簡(jiǎn)單認(rèn)為土地承包證雖然還在村民手上，實(shí)際上已經(jīng)沒用了。

林建平給記者打了個(gè)比方，原房東把房子賣了，要和租房的人解除尚在合同期內(nèi)的租賃合同，就得給予適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償，政府征地也是一樣。

“政府在征地的時(shí)候是有相應(yīng)補(bǔ)償?shù)?，但下面（被補(bǔ)償方）拿不拿錢是村委會(huì)和村民的事情。”林建平強(qiáng)調(diào)，土地承包權(quán)證還在手上，不能簡(jiǎn)單說(shuō)有效無(wú)效。現(xiàn)在包括三聯(lián)村在內(nèi)的楚門5號(hào)地塊的土地所有權(quán)已經(jīng)收歸國(guó)有，所有權(quán)變化了，相應(yīng)的一些東西就不存在了。

蘇泊爾銷售正常/

對(duì)于蘇泊爾房產(chǎn)所購(gòu)地塊的“一地兩證”問(wèn)題，浙江元祐律師事務(wù)所邵斌律師說(shuō)，我國(guó)《合同法》有明確規(guī)定：租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力，也就是通常說(shuō)的買賣不破租賃。如果按照這一理論，無(wú)論土地所有權(quán)發(fā)生了怎樣的變化，村民對(duì)土地使用權(quán)始終享有主動(dòng)權(quán)，而且因土地使用權(quán)而享有的權(quán)益也不會(huì)受任何影響。

邵斌說(shuō)，該塊土地存在多種權(quán)益的沖突，國(guó)土局和開發(fā)商認(rèn)為已經(jīng)將補(bǔ)償款落實(shí)到位，而村民卻自稱對(duì)這些補(bǔ)償款的具體情況并不知曉，對(duì)這塊土地仍舊享有用益權(quán)。在這種情況下，如果開發(fā)商是按照法定程序取得了該地塊的使用權(quán)，國(guó)土部門可以對(duì)該塊土地使用權(quán)的情況進(jìn)行一個(gè)公告，公告期滿后，原有土地上的相關(guān)權(quán)利自行廢止。而對(duì)村民來(lái)講，如果認(rèn)為國(guó)土部門對(duì)該地塊使用權(quán)的審批程序存在瑕疵，可以提起行政訴訟維護(hù)自身權(quán)利。

北京尚公律師事務(wù)所陳海陽(yáng)律師認(rèn)為，一塊地權(quán)屬重疊這種情況，對(duì)房子銷售是有影響的。陳海陽(yáng)認(rèn)為，土地是一個(gè)物權(quán)，是排他性的。目前來(lái)看，責(zé)任不在開發(fā)商，而在政府。蘇泊爾房產(chǎn)在整個(gè)招拍掛過(guò)程中沒有問(wèn)題的話，現(xiàn)在銷售是合理的。但是政府要盡快把現(xiàn)在的問(wèn)題解決，才不會(huì)有連鎖反應(yīng)，而且按照平等原則，如果對(duì)開發(fā)商造成了損失的話還要給予賠償。

對(duì)于蘇泊爾房產(chǎn)，陳海陽(yáng)認(rèn)為，開發(fā)商要跟政府溝通，以保障購(gòu)房者的利益，如果明知問(wèn)題存在卻放任，萬(wàn)一出現(xiàn)問(wèn)題給購(gòu)房者造成損失的話，也要承擔(dān)責(zé)任。陳海陽(yáng)猜測(cè)，村民有可能會(huì)采取行動(dòng)主張對(duì)土地的權(quán)益。

吳衛(wèi)忠也承認(rèn)，2010年剛開工的時(shí)候，村民就來(lái)阻撓過(guò)，認(rèn)為他們也享有土地的權(quán)益。不過(guò)其向記者表示，銷售沒有受到影響，高層項(xiàng)目去化率已達(dá)8成。