南京上半年土地市場(chǎng)吸金307億 開發(fā)商利潤(rùn)空間被壓縮

每經(jīng)記者 查道坤 發(fā)自南京

連夜排隊(duì)搶房，開發(fā)商搶地，這都是南京樓市上半年的真實(shí)寫照，而土地市場(chǎng)則尤為瘋狂。

據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，南京樓市上半年商品房累計(jì)的銷售金額為578億元，土地出讓金總額307億，以此計(jì)算，上半年南京開發(fā)商的土地購(gòu)置金額占銷售業(yè)績(jī)的五成以上。

對(duì)此，南京房地產(chǎn)行業(yè)一位業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者說，“開發(fā)商瘋狂搶的同時(shí)，也在一定程度上體現(xiàn)了目前土地成本的高企，相應(yīng)的房企的利潤(rùn)壓縮現(xiàn)象也會(huì)日趨嚴(yán)重。”

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截止到今年上半年，南京樓市成交量達(dá)到40909套房源，開發(fā)商完成577.9億元的銷售業(yè)績(jī)，而土地市場(chǎng)共成交47幅地塊，吸金量達(dá)到307億元。

如果按照土地出讓金與銷售總額對(duì)比來看，兩者比例為0.531，也就是開發(fā)商在土地上的付出占到其物業(yè)收益的53.1%的份額。

對(duì)此，南京房地產(chǎn)行業(yè)一位業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者介紹說，從2010年以來，土地購(gòu)置金額與銷售額的比值就一直維持在0.2至0.3的水平，而到了去年上半年，土地市場(chǎng)供應(yīng)冷清，導(dǎo)致比值超過了0.3，“此次超過0.5在南京還是第一次，這說明了土地金額已占據(jù)房地產(chǎn)銷售的一般以上，開發(fā)商的利潤(rùn)也在縮水。”

此外，南京本地一家房企的負(fù)責(zé)人對(duì)記者介紹說，地價(jià)的上漲，使得開發(fā)商的開發(fā)成本逐年提高，“ 578億的收入減去土地出讓金307億，剩下的271億中還包括了各項(xiàng)稅費(fèi)、建安成本、人力成本、后續(xù)的推廣費(fèi)用及各種計(jì)劃外支出和在開發(fā)周期中的必要花費(fèi)，實(shí)際的利潤(rùn)已被打了幾次折扣。”

其實(shí)在業(yè)內(nèi)人士看來，土地購(gòu)置金額與銷售額的比值可以反映出一段時(shí)期以來，開發(fā)商在土地市場(chǎng)的表現(xiàn)、企業(yè)自身的資金情況及業(yè)績(jī)漲跌的態(tài)勢(shì)。

一般兩者比例在0.36是業(yè)內(nèi)認(rèn)可的合理水平，其中統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，諸如保利 、中海、華潤(rùn)、恒大、招商、碧桂園、富力、萬(wàn)達(dá)這8家開發(fā)商均低于均值，而萬(wàn)科、龍湖、雅居樂、世茂這四家在均值附近，“這表明這些開發(fā)商拿地價(jià)格較為合理，并不激進(jìn)，這樣開發(fā)商的利潤(rùn)空間相對(duì)來說較大。”江蘇房地產(chǎn)協(xié)會(huì)一位業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者說。

當(dāng)時(shí)值得注意的是，也有開發(fā)商的數(shù)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于0.36，比如金地、融創(chuàng)、綠城、佳兆業(yè)四家，其中最高的要屬于佳兆業(yè)，其土地購(gòu)置金額是銷售額的1.13倍，“數(shù)據(jù)過高，說明開發(fā)商的利潤(rùn)空間會(huì)越小，那么利潤(rùn)率就會(huì)隨著數(shù)據(jù)越高縮水越嚴(yán)重。”上述業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者說，“大型開發(fā)商高價(jià)拿地，那么就意味著其樓面地價(jià)成本就越高，但是房地產(chǎn)市場(chǎng)總體價(jià)格還是保持平衡，所以就會(huì)出現(xiàn)開發(fā)商高價(jià)拿地之后，卻遲遲不開盤，原因就是開發(fā)商拿地太高，沒有賺頭自然就不會(huì)開發(fā)動(dòng)工。”