48.7億！萬科拿下上海稀缺地塊

每經編輯 每經記者 沙斐 發(fā)自上海    

每經記者 沙斐 發(fā)自上海

6月份，銀行間的流動性雖然比較吃緊，但對房地產行業(yè)的影響似乎并沒想象中那樣厲害。昨日（7月3日），經過多次加價，萬科以總價48.7億元競得浦東新區(qū)張江高科技園區(qū)商住用地，樓板價21415元/平方米，溢價率88.6%，再次刷新年內上海土地出讓總價紀錄。

萬科解釋拿地原因稱，張江高科技園區(qū)作為 “中國的硅谷和藥谷”，該區(qū)域人均收入高，是上海的2.5倍。同時，該地塊是園區(qū)的第一塊住宅用地。

中房信研究總監(jiān)薛建雄對 《每日經濟新聞》記者表示，上海土地出讓最高總價僅隔一周就被刷新，其實屬于正?，F(xiàn)象。此后，只要有優(yōu)質的地塊出讓，上海的土地總價紀錄還會被刷新。

戴德梁行華東區(qū)投資及顧問服務部董事盧強也表示，“錢荒”對地產行業(yè)的影響，僅限于大量使用銀行理財產品融資的中小地產公司，對于多數(shù)房企來說，不會有什么影響。

園區(qū)首塊住宅用地/

昨日下午，經過323次加價后，萬科盈江投資聯(lián)合張江集團以48.7億元擊敗其他6位競拍對手，拿下浦東新區(qū)張江高科技園區(qū)中區(qū)C-11-3、C-11-4、C-12-2、C-12-3商住地塊，樓板價約21415元/平方米，刷新上海年內土地出讓總價紀錄。

就在此前，6月27日，青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)會展中心3號地塊出讓時，綠地集團及福建泰坤貿易有限公司經過148輪的激烈競爭，以47.21億元競得，刷新今年上海土地出讓總價紀錄。

掛牌信息顯示，上述張江高科技園區(qū)出讓面積為7.95萬平方米，規(guī)劃建筑面積22.74萬平方米，起拍價25.82億元。據(jù)出讓要求，該地塊住宅為裝配整體式住宅，其中90%為全裝修住宅，項目必須采用張江高科技園區(qū)中實施的集中供暖方案。據(jù)悉，目前國內掌握這項技術的房企并不多，故此次萬科對這幅地塊可謂是志在必得。

21世紀不動產上海區(qū)域分析師黃河滔表示，除了該地塊本身的內在價值預期外，所在區(qū)域住宅地塊的稀缺及較低的起拍價都是其刷新年內總價紀錄的構成因素。“另外，該地塊住宅用地占比高達七成，在如今土地市場的激烈競爭下，其地塊用途的限制往往會被弱化。”

21世紀不動產上海區(qū)域市場研究部統(tǒng)計顯示，2009年至今，張江區(qū)域內共計出讓過11幅各類地塊，其中多以科研設計、商辦用地為主，未涉及住宅用地出讓。同時該地塊不足1.2萬元/平方米的起拍樓板價對有意拿地的開發(fā)商來說，具有較強的吸引力。

萬科解釋拿下該地塊的原因稱，張江高科技園區(qū)作為“中國的硅谷和藥谷”，現(xiàn)有企業(yè)3000多家，從業(yè)人員20萬，是中國最大的科技園區(qū)之一。福布斯全球軟件企業(yè)前30強中11家在此設立研發(fā)中心；全球制藥企業(yè)12強已有7家在此設立研發(fā)中心。同時，該區(qū)域人群也是“高收入，高學歷”人群集中的典型片區(qū)，人均月收入約為上海的2.5倍。該地塊是張江高科技園區(qū)中區(qū)出讓的第一塊住宅用地。

一線城市稀缺地塊將持續(xù)受捧/

就在昨日，上海保利盛冠投資有限公司以總價23.56億元摘得松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)泗鳳路一號A地塊，溢價率131.89%，折合樓板價12567元/平方米。

據(jù)了解，該地塊屬商住用地，其四至為東至住宅小區(qū)，南至泗鳳公路，西至祥匯路，北至泗寶路。地塊總出讓面積為84089.7平方米，25-01地塊 （北塊）容積率為2.5，25-02地塊（南塊）容積率為2，起始出讓價為10.16億元，折合樓板價為5419元/平方米。

事實上，該地塊在出讓前就吸引了眾多開發(fā)商的關注，共有79家申領了競拍申請書。有消息稱，金地、綠地、三湘、保利置業(yè)、招商等品牌房企都參與了現(xiàn)場競拍。

21世紀不動產上海區(qū)域市場研究部統(tǒng)計顯示，2011年至今，上海松江區(qū)域內出讓的經營性用地 （剔除動遷安置房用地）共計28幅，出讓總面積為124.4萬平方米，累計出讓總金額約為111.6億元。

據(jù)悉，目前，松江區(qū)內經營性用地平均樓板價僅為5136元/平米，最高為10211元/平方米的千新公路二號，且該地塊屬純宅地；同時在出讓總價方面，近3年最高的地塊為松江區(qū)北場1號宅地，但當時14.5億元的價格較今日的23.56億元遜色不少。此次泗涇鎮(zhèn)地塊無疑再次刷新了松江區(qū)土地出讓總價新高。

知名房地產專家陳晟認為，昨日土地成交行情之所以這么好，主要是開發(fā)商對一線城市土地的認可，在保證項目利潤方面具有共識。無論錢荒與否，稀缺資源的土地仍受追捧。

陳晟認為，未來樓市無論是行業(yè)，還是項目都將出現(xiàn)明顯分化。大開發(fā)商在拿地過程中仍會表現(xiàn)得比較積極，因為打通了海外融資渠道受國內銀行調控政策影響較小。但是一些基于影子銀行的融資，高價拿地，并且沒有海外融資渠道的中小房企可能需要小心謹慎。此外，未來開發(fā)項目也將出現(xiàn)高溢價和低價拿地的分化。