上半年盤點：樓市盛宴下的地產(chǎn)商眾生相

房企增投商業(yè)地產(chǎn)海外開發(fā)成新熱點

每經(jīng)記者 楊羚強 發(fā)自上海

雖然排名前二十的大部分房企今年前五月銷售業(yè)績再創(chuàng)新高，但是，樓市宏觀調(diào)控卻像懸在開發(fā)商頭上的達摩克利斯之劍。因此積極拓展新的業(yè)務(wù)，成為很多房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注的事，即使地產(chǎn)開發(fā)的龍頭萬科也不例外。這從萬科在商業(yè)地產(chǎn)和海外房地產(chǎn)領(lǐng)域的動作，能看出一些端倪。

商業(yè)地產(chǎn)租金回報偏低/

從2010年開始，萬科在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的投資就大幅增長。2010年年末投資性房地產(chǎn)總賬面價值僅1.21億元，到了今年一季末已經(jīng)增長至近24.72億元。雖然截至目前，萬科自持的商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模尚比不上保利、金地等同行，但若以增長速度而論，萬科無疑是房地產(chǎn)企業(yè)中商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模增長較快的一家。

自從2010年限購令頒布后，包括萬科在內(nèi)的眾多地產(chǎn)公司，便開始紛紛涉足商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。除萬科之外，此前從未涉足商業(yè)地產(chǎn)的中海地產(chǎn)，也開始持有一部分商業(yè)物業(yè)。而華潤、龍湖、中糧這些在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域已有一些成績的地產(chǎn)企業(yè)，在最近幾年更是加大了投入。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，今年前4月商業(yè)營業(yè)用房的投資金額，已占到房地產(chǎn)總投資的13%以上。

一些地產(chǎn)研究人士說，與傳統(tǒng)的住宅開發(fā)業(yè)務(wù)相比，租賃持有的商業(yè)地產(chǎn)租金收入穩(wěn)定，可以在銷售市場發(fā)生波動時，有效地補充房地產(chǎn)企業(yè)的收入，使公司順利度過調(diào)控。

部分房企因此投入了巨量資金，有些甚至占到了公司凈資產(chǎn)相當大一部分。以首創(chuàng)置地為例，其自持的投資性房地產(chǎn) （主要是商業(yè)地產(chǎn)）賬面價值已經(jīng)超過了凈資產(chǎn)五成以上。同樣，今年剛被綠地收購的盛高置地所持有的投資物業(yè)的賬面價值，也接近公司凈資產(chǎn)四成。

但是，目前商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域較低的租金回報水平，很快給地產(chǎn)公司的熱情潑了一盆冷水。蘭德咨詢總裁宋延慶說，大部分開發(fā)商的商業(yè)地產(chǎn)租金回報率，都要低于銀行同期的貸款利息。

與此同時，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)、持有，又占用了企業(yè)大量的投資資金。事實上，此前盛高置地之所以在出售了多個項目公司后，仍然被綠地收購，或多或少與前者前期投入商業(yè)地產(chǎn)過多有關(guān)。

在這樣的背景下，房企為持有商業(yè)物業(yè)所投入的資金比重，以及開發(fā)的商業(yè)物業(yè)類型，一定程度上對公司的整體經(jīng)營業(yè)績將產(chǎn)生重大的影響。

不過，對于萬科而言，其在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的投資如果與公司的總體規(guī)模相比，其實比例并不高，僅占凈資產(chǎn)的2.92%。根據(jù)萬科方面透露，公司開發(fā)、持有的商業(yè)地產(chǎn)，主要服務(wù)自己開發(fā)的住宅小區(qū)。以上海萬科五街坊2049為例，其配備的兒童農(nóng)莊、兒童烘培課堂、早教中心、餐飲、健身、社區(qū)講堂等商業(yè)業(yè)態(tài)更多服務(wù)五街坊的住戶。

對此，中房信研究總監(jiān)薛建雄說，萬科投入持有的社區(qū)商業(yè)，一方面占用的資金不高，另一方面又有租金收入持續(xù)穩(wěn)定增長的特性。同時，還能提升萬科住宅項目的銷售附加值。事實上，其他房企也采用類似的策略，來提升住宅物業(yè)的價值。只是像萬科這樣主要持有自己開發(fā)的社區(qū)商業(yè)的公司，還不多見。

開發(fā)商海外投資掀熱潮/

除了增加對商業(yè)地產(chǎn)投入，以分散房地產(chǎn)開發(fā)的投資風險外，上半年房企還積極參與海外項目的開發(fā)，以分散房地產(chǎn)開發(fā)投資的風險。

今年5月，萬科置業(yè)表示，將以現(xiàn)金代價7.22億港元，向母公司萬科置業(yè)（香港）收購荃灣西站六區(qū)項目（TW6）20%項目權(quán)益連同所有股東貸款。資料顯示，TW6項目涉及一幅鄰近香港新界西港鐵荃灣西站非工業(yè)發(fā)展用地，可提供不少于894套住房。

此前的4月，萬科還宣布與吉寶置業(yè)有限公司簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，共同在中國和新加坡開發(fā)房地產(chǎn)項目。雙方的首個合作項目位于新加坡成熟住宅區(qū)，為新樟宜路上段項目，計劃建造一座有726套公寓的住宅樓。萬科置業(yè)以現(xiàn)金約1.355億新加坡元（約6.6億元人民幣）向吉寶置業(yè)收購該項目30%的股份。

今年2月，萬科與美國房產(chǎn)巨頭鐵獅門簽署協(xié)議，雙方共同投資開發(fā)位于舊金山富升街的201地塊。項目位于美國舊金山市東北部的灣區(qū)，總建筑面積約為7.5萬平方米，由兩棟分別為107米、122米高的塔樓和兩棟多層建筑組成，共655套公寓。據(jù)了解，在合作中，鐵獅門將作為項目的主要操作者，負責整個項目的設(shè)計、開發(fā)、銷售和運營，萬科將以管理合伙人及財務(wù)投資者的角色參與項目。

積極謀求在海外拓展業(yè)務(wù)的，并非只有萬科一家。中國香港地政總署6月5日公布，兩幅實施“港人港地”措施的住宅用地，各以22.7億港元批予中海旗下的高龍發(fā)展有限公司。兩幅用地的批租期為50年，地價總計為45.4億港元，發(fā)展項目的住宅單位總數(shù)不得少于1145個。公告顯示，兩幅地塊分別為位于九龍啟德地盤1H1上的新九龍內(nèi)地段第6516號，及地盤1H2上的新九龍內(nèi)地段第6517號的土地。且兩幅用地均按規(guī)定批予出價最高的投標者。中海表示，兩幅地塊位置便利，加上擁有海景景觀，屬優(yōu)質(zhì)地皮，預期連地價合共總投資額達90億港元。

此前，早就在馬來西亞和韓國獲取了海外開發(fā)項目的碧桂園和綠地，也積極推進在當?shù)氐捻椖俊?月28日，瑞信集團發(fā)表研究報告指出，碧桂園位于馬來西亞的三個項目銷售表現(xiàn)強勁。馬來西亞項目銷售，將會占到碧桂園下半年合約銷售的20%。而為了提升銷售率，碧桂園還在上海、北京等多個城市設(shè)立銷售點，銷售包括馬來西亞項目在內(nèi)的旅游地產(chǎn)。