上半年盤點(diǎn)：樓市盛宴下的地產(chǎn)商眾生相

已經(jīng)公布前5月銷售情況的19家上市房企中，除了恒盛與首創(chuàng)之外，其余房企均比去年同期有了一定幅度的增長(zhǎng)，其中開(kāi)發(fā)中高端住宅的房企增長(zhǎng)幅度尤為可觀，瑞房、綠城、融創(chuàng)等增長(zhǎng)幅度均超過(guò)100%。繼去年的樓市回暖后，地產(chǎn)商們又一次迎來(lái)了“盛宴”，分別從銷售市場(chǎng)和資本市場(chǎng)回籠了大量的資金。但在品嘗美味的“午餐”時(shí)，賺得盆滿缽滿的房企亦有隱憂。一邊是土地市場(chǎng)不斷升溫，地價(jià)一步步走高；另一邊則是樓市二次調(diào)控的達(dá)摩克利斯劍，提醒房企不能瘋狂。不同的判斷，引發(fā)了不同的策略，最終也將會(huì)產(chǎn)生迥異的結(jié)果。

近半上市房企銷售達(dá)標(biāo) 四開(kāi)發(fā)商增長(zhǎng)翻倍

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 顧晟昱 發(fā)自上海

6月4日晚，萬(wàn)科公布了其今年前5月的業(yè)績(jī)，銷售金額為701.8億元，同比增幅達(dá)到42.6%。隨后，今年目標(biāo)在千億以上的保利、恒大也陸續(xù)公布了其前5月的銷售數(shù)據(jù)，分別為513.37億元、341.9億元，均同比大幅增長(zhǎng)。綠城、世茂、龍湖、金地等房企也相繼公布了前五月的銷售業(yè)績(jī)?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者對(duì)近20家上市房企前5月的銷售業(yè)績(jī)做了統(tǒng)計(jì)，除了恒盛與首創(chuàng)之外，其余房企均比去年同期銷售情況有了一定幅度的增長(zhǎng)。

9房企完成銷售目標(biāo)/

在這19家上市房企中，有四家房企同比增長(zhǎng)幅度超過(guò)100%，其中除旭輝外，綠城、融創(chuàng)、瑞安房地產(chǎn)均為國(guó)內(nèi)知名的中高端住宅開(kāi)發(fā)商。綠城集團(tuán)前5月累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積約112萬(wàn)平方米，合同銷售金額約236億元，較去年同期增長(zhǎng)119%。瑞安房地產(chǎn)前5月合約物業(yè)累計(jì)銷售額更是達(dá)到55.16億元，與去年同期比較增長(zhǎng)達(dá)340%。

融創(chuàng)前5月銷售額也同比增長(zhǎng)了111%，華潤(rùn)置地的增長(zhǎng)率雖然未突破100%，但也高達(dá)79%。在此前幾年頻頻受困于調(diào)控的中高端開(kāi)發(fā)商，今年緣何咸魚(yú)翻身？

中原地產(chǎn)上海研究總監(jiān)宋會(huì)雍認(rèn)為，除北京外，今年高端市場(chǎng)并沒(méi)有受到直接調(diào)控。調(diào)控效應(yīng)減弱，必定是市場(chǎng)自我釋放效應(yīng)增強(qiáng)，高端市場(chǎng)銷售的同比走高，是因?yàn)樵谇皟赡暾{(diào)控期內(nèi)，中高端住宅市場(chǎng)持續(xù)收縮。如果按照正常年份計(jì)算，可能今年的銷售還處于正常偏下的狀態(tài)。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)指出，出于控制房?jī)r(jià)的目的，部分城市對(duì)高端樓盤采取了限售等配額供給措施。這改變了供需雙方的心理預(yù)期。購(gòu)房者需求一步到位的傾向比較明顯，高端住宅供給者盡快推盤也成為趨勢(shì)。只要價(jià)格合適，就能以相當(dāng)快的速度成交。

在《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者統(tǒng)計(jì)的19家上市房企中，已有9家開(kāi)發(fā)商的銷售指標(biāo)完成率達(dá)標(biāo)，完成率最高的為瑞安房地產(chǎn)，其前5月已完成全年指標(biāo)的61.29%。

萬(wàn)科此前為2013年定下了1600億元的銷售目標(biāo)，5個(gè)月過(guò)去，萬(wàn)科已完成全年目標(biāo)的43.86%。以5個(gè)月41.67%的完成率作為參照悉數(shù)，萬(wàn)科已達(dá)標(biāo)。

而在年度目標(biāo)為500億元以上的房企中，僅有恒大一家未達(dá)標(biāo)，大型開(kāi)發(fā)商仍然保持著強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì)頭。

僅首創(chuàng)、恒盛業(yè)績(jī)下滑/

嚴(yán)躍進(jìn)指出，今年市場(chǎng)需求依然旺盛，尤其對(duì)于一、二線城市，房企推盤的市場(chǎng)接受程度較樂(lè)觀。而目前大型房企均有大量項(xiàng)目集中于一、二線城市，因此旺盛的需求支撐了房企獲得較好的銷售業(yè)績(jī)。另外，大型房企品牌溢價(jià)效應(yīng)釋放。盡管部分房企曝出質(zhì)量等問(wèn)題，但總體上大型房企更受購(gòu)房者的青睞。

即便部分房企前五月銷售未達(dá)標(biāo)，但從其表態(tài)和后續(xù)推盤計(jì)劃來(lái)看，多數(shù)房企完成全年任務(wù)并不困難。宋會(huì)雍指出，目前銷售任務(wù)是否能完成，跟企業(yè)自身的策略很有關(guān)系，產(chǎn)品供應(yīng)和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)如果跟得上的話，完成銷售任務(wù)一般沒(méi)有問(wèn)題。

不過(guò)，確實(shí)也有幾家房企要完成全年任務(wù)有一定的難度。

去年未完成年度指標(biāo)的恒盛地產(chǎn)，近日公布其前五月的銷售業(yè)績(jī)顯示，累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售額35.1億元，同比減少13.6%；累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售面積為28.7萬(wàn)平方米，同比減少39.6%。而恒盛地產(chǎn)2013年的目標(biāo)銷量為110億元，目前僅完成31.91%。首創(chuàng)置業(yè)前五月共實(shí)現(xiàn)簽約金額43.6億元，與去年同期44.2億元基本持平，僅完成全年目標(biāo)200億元的21.8%。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，恒盛、首創(chuàng)的業(yè)績(jī)同比下滑，與其企業(yè)規(guī)模和城市布局有關(guān)。規(guī)模較小，使得此類房企往往專注于幾個(gè)有限的大城市，持續(xù)的限購(gòu)政策對(duì)這類地產(chǎn)公司產(chǎn)生影響較大。這從另一方面反映出此類房企在當(dāng)前新政下，營(yíng)銷等經(jīng)營(yíng)策略存在明顯偏差。若要實(shí)現(xiàn)年度目標(biāo)，則必須改善相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)策略。