房地產(chǎn)直接融資持續(xù)攀升 8年間劇增6.5倍

本報(bào)記者 王 崢

不斷收緊的地產(chǎn)調(diào)控，極大改變了房地產(chǎn)企業(yè)的融資環(huán)境與資金來源，房地產(chǎn)直接融資的比重正在不斷攀升之中。住建部政策研究中心與高和資本聯(lián)合展開民間資本調(diào)研發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)正悄然變化，直接融資已成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重要的資金來源之一，其所占比重由2004年的30%上升至2012年的40.5%，資金總額在8年間增長(zhǎng)高達(dá)6.5倍。

高和資本董事長(zhǎng)蘇鑫介紹，房地產(chǎn)直接融資的具體方式主要有：房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)基金和券商資管。受地產(chǎn)信貸緊縮政策影響，2012年房地產(chǎn)直接融資的占比快速上升，去年房地產(chǎn)信托余額為6800億元，發(fā)展非常迅速，投資額比較大，但股權(quán)融資有一定的局限性；房地產(chǎn)基金剛剛發(fā)展起來三五年時(shí)間，其認(rèn)為去年有1000億元到2000億元，好處是專業(yè)的機(jī)構(gòu)占比55%；另外，券商資管也發(fā)展迅速。

“關(guān)注直接融資，關(guān)注新的金融行業(yè)的細(xì)分領(lǐng)域的市場(chǎng)變化和投資需求。”蘇鑫稱，未來要做大房地產(chǎn)就必須關(guān)注直接融資方式。

住建部政策研究中心主任秦虹分析指出，一方面，房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集的行業(yè)，離不開資金的支持，另一方面，不斷加碼的地產(chǎn)調(diào)控讓寬松的、低成本的、易于獲得的銀行貸款間接融資的環(huán)境很難再現(xiàn)。因此秦虹認(rèn)為，下一個(gè)維持房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的支撐點(diǎn)是直接融資。

“如果拿開發(fā)企業(yè)的投資額和融資額兩個(gè)數(shù)字進(jìn)行比較，整體來看，目前是近10年來最高的水平。”秦虹表示，這表明目前房地產(chǎn)企業(yè)并不缺錢，所以有能力拿地，甚至拿“高價(jià)地”，顯示目前的企業(yè)資金狀況比較好，目前開發(fā)企業(yè)的資本金、開發(fā)企業(yè)到位資金的增長(zhǎng)速度，都是比較高的增速。

盡管目前流動(dòng)性較為寬松，秦虹仍然強(qiáng)調(diào)，今年社會(huì)流動(dòng)性相當(dāng)充裕，但未來除了貸款外，房企一定要多關(guān)注直接融資，因?yàn)檫@一定會(huì)成為改善房地產(chǎn)企業(yè)資金需求的重要工具。“直接融資一定是下一步金融改革其中的一個(gè)的大方向，需要開發(fā)企業(yè)的高度支持，是未來房地產(chǎn)發(fā)展新趨勢(shì)里面的一個(gè)重要特點(diǎn)。”秦虹表示。

進(jìn)入2013年，房地產(chǎn)直接融資占比增加的趨勢(shì)還在擴(kuò)大，房地產(chǎn)信托一改前幾年新增規(guī)模占比信托總量的下降趨勢(shì)，出現(xiàn)明顯增長(zhǎng)，房地產(chǎn)領(lǐng)域成為信托資金主要投資方向。數(shù)據(jù)顯示，2013年1月，地產(chǎn)信托產(chǎn)品共發(fā)行76款，發(fā)行規(guī)模達(dá)到224億元，位居發(fā)行規(guī)模首位。4月，房地產(chǎn)信托占比達(dá)33%，超過金融和基礎(chǔ)設(shè)施。在多個(gè)投資領(lǐng)域受到限制的背景下，房地產(chǎn)信托有望再次成為信托業(yè)務(wù)重點(diǎn)。

此外，房地產(chǎn)調(diào)控常態(tài)化，寬松貨幣政策一去不復(fù)返，反而令房地產(chǎn)基金加速發(fā)展。數(shù)據(jù)顯示，自2008年到2010年之前，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)私募基金發(fā)展比較緩慢，僅有20多支基金，100億左右的市場(chǎng)規(guī)模。2010年房地產(chǎn)基金開始蓬勃發(fā)展，新募基金數(shù)41支，募集規(guī)模164億元。2011年新募基金數(shù)97支，募集規(guī)模712億元。2012年進(jìn)入市場(chǎng)調(diào)整，新募基金63支，涉及金額370億元。

今年年初，來自山西的晉商資本以基金形式買下北京麗澤商務(wù)區(qū)拍出的第一塊土地，則預(yù)示著房地產(chǎn)基金正在加速吸引更多民間資本的參與。雖然，該地塊的成交金額不到10億元，但這一事件或許正是晉商資本加速基金化的牛刀小試。

據(jù)新近在山西完成連續(xù)第三年度民間資本調(diào)研的蘇鑫介紹說，今年5月山西省對(duì)外宣布?xì)v時(shí)兩年的煤炭整合已宣告完成，70%煤炭已實(shí)現(xiàn)規(guī)模化和國(guó)有控股，而在缺乏更好出口的情況下，煤炭整合后的山西民間資本正在向基金等資本證券化的形式進(jìn)化，盡管，進(jìn)化的速度也許仍舊有些緩慢。但是，與鄂爾多斯等新興民間資本不同，山西民間資本顯然更易于接受資本證券化的概念，將錢交給更專業(yè)的人士進(jìn)行投資。山西是中國(guó)最早形成金融雛形的地區(qū)，在文化上，有豐厚的商業(yè)文明底蘊(yùn)。“也許未來，基金真將成為山西民間資本的一個(gè)發(fā)展趨勢(shì)。”

住建部政策研究中心主任秦虹稱，未來除了貸款外，房企一定要多關(guān)注直接融資，因?yàn)檫@一定會(huì)成為改善房地產(chǎn)企業(yè)資金需求的重要工具。

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