樓價、土地抵押率雙高 新華信托一項目被指存還款風(fēng)險

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 沙斐 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 沙斐 發(fā)自上海

數(shù)據(jù)顯示，4月共50款房地產(chǎn)信托產(chǎn)品成立，占4月信托產(chǎn)品規(guī)模比例為28.09%。

但很少有人注意到，其中一些信托計劃蘊藏著風(fēng)險。新華信托近期發(fā)行的“華錦92號·世博首岸項目貸款集合資金信托計劃”（以下簡稱華錦92號）規(guī)定，樓盤銷售超過一半才能把銷售收入?yún)R入用于還款給信托投資者的指定賬戶。但該樓盤的預(yù)期銷售均價卻遠超周邊樓盤，給銷售帶來壓力。

“肯定是賣得掉的！”新華信托一位銷售經(jīng)理對《每日經(jīng)濟新聞》記者稱，開發(fā)商在這個項目中其實有很多利潤空間。

但國際金融投資家聯(lián)合會執(zhí)行主席孫飛教授認(rèn)為，該項目可能有風(fēng)險，因項目的主要還款來源是銷售收入，如果賣不出去就還不了款。

項目預(yù)售均價遠超周邊樓盤/

據(jù)了解，新華信托近期發(fā)行華錦92號，信托資金用于云南萬方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱云南萬方地產(chǎn)）旗下“世博·首岸”項目建設(shè)。

華錦92號項目說明書 （以下簡稱說明書）顯示，項目運作期限2年，分兩期募集，總募集金額3億元，首期募集金額2億元，剩余1億元由二期完成募集。華錦92號的本息由“世博·首岸”項目的銷售收入作為還款來源。

說明書顯示，華錦92號的資金還款方式是按照“世博·首岸”的銷售進度來安排的。即項目公司在“世博·首岸”項目住宅面積銷售了31597平方米后，將后續(xù)銷售回款存入還款準(zhǔn)備金賬戶，其中在銷售31598~38264平方米的過程中，提取20%的銷售回款至還款準(zhǔn)備金賬戶，在銷售38265~48264平方米的過程中，提取30%的銷售回款至還款準(zhǔn)備金賬戶，在銷售剩余的48265~64933平方米的過程中，提取100%的銷售回款至還款準(zhǔn)備金賬戶。在項目公司實現(xiàn)銷售收入并實際收到全部購房款后的15個工作日內(nèi)劃入還款準(zhǔn)備金賬戶，直至項目公司歸還全部信托資金本金及收益。

世博·首岸項目位于昆明市盤龍區(qū)小壩片區(qū)劉家營龍慶路上，負責(zé)華錦92號的項目經(jīng)理祝先生告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，他去當(dāng)?shù)乜疾鞎r，該項目還在建設(shè)中。

據(jù)說明書介紹，世博·首岸項目由5棟小高層和高層建筑組成，項目總建筑面積92909.16平方米，其中地上建筑面積68629.16平方米。所有建筑一樓均為7米架空樓層，總投資金額88297.41萬元。

說明書指出，通過項目收益測算，該項目預(yù)計能實現(xiàn)銷售收入127274萬元，扣除相關(guān)成本費用及稅金，能取得26115.92萬元的銷售凈利潤。

但記者計算得出，如要完成說明書中提到的銷售收入，世博·首岸每平方米的售價不能低于18000元。對此計算結(jié)果，祝先生表示無異議。

而搜狐焦點網(wǎng)昆明站及昆明搜房網(wǎng)的房源信息顯示，該樓盤的銷售均價是16500元/㎡，戶型面積265~290㎡，總價500~700萬。但即便如此，仍然比周邊樓盤要貴一些。

昆明中原地產(chǎn)策略中心總監(jiān)林嵐告訴記者，上述項目處于昆明二環(huán)外的東城區(qū)，目前周邊的樓盤大概在8000多元/平方米。與一些核心位置的樓盤相比，上述項目所在的地理位置略顯遜色。

在項目房價顯著高于周邊的情況下，信托的還款計劃能兌現(xiàn)嗎？

“肯定是賣得掉的！”新華信托一位銷售經(jīng)理對《每日經(jīng)濟新聞》記者稱，“開發(fā)商在本項目當(dāng)中有很多利潤空間，如樓板價有一部分利潤，建筑上又有一部分利潤，營銷上還有一部分利潤。”

祝先生告訴記者，這個樓盤在銷售過程中開發(fā)商會額外贈送面積，會對銷售有幫助。他說，一套房源會有20%~30%的贈送面積。

但在房地產(chǎn)行業(yè)專業(yè)人士看來，祝先生的看法也許太過樂觀。

林嵐說，目前昆明超過15000元/平方米的，主要是別墅類產(chǎn)品，售價達到15000元~20000元/平方米的公寓在昆明還沒有出現(xiàn)過，500萬元~700萬元總價區(qū)位段的樓盤競爭非常激烈。這一價位段住宅產(chǎn)品可選擇面比較多，大多數(shù)是別墅產(chǎn)品。而銷售速度依然不快，多數(shù)一個月只能賣幾套。

按照林嵐介紹的昆明房地產(chǎn)市場銷售速度，上述世博·首岸項目如何能保證在兩年內(nèi)賣出6萬多平米的住宅，是一個迷。

專家稱土地抵押率偏高/

據(jù)祝先生介紹，除了項目銷售還款來源作為回款保障，云南萬方地產(chǎn)另外以編號為盤國用（2013）第00021號地塊向新華信托設(shè)定抵押。據(jù)介紹，該地塊面積為20244.85㎡，土地性質(zhì)為商務(wù)金融用地。依據(jù)重慶金友資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價有限公司出具的評估資料顯示，評估價格約為41603.17萬元人民幣。

此外，云南萬方地產(chǎn)還以編號為昆國用（2012）第00501、00502、00503、00504號的地上在建工程竣工驗收后辦理的房地產(chǎn)權(quán)證向新華信托設(shè)定抵押。根據(jù) 《信托貸款合同》約定，如果世博·首岸的銷售回款條件未達到，新華信托將有權(quán)啟動資產(chǎn)處置程序以實現(xiàn)信托本息的退出。

新華信托銷售經(jīng)理告訴 《每日經(jīng)濟新聞》記者，世博·首岸信托項目的土地抵押采用分段抵押模式，如果項目銷售的回款情況良好，則只用盤國用（2013）第00021號地塊作為抵押，如果項目銷售回款情況不理想，開發(fā)商還需要繼續(xù)融資，則會考慮增加昆國用（2012）第00501、00502、00503、00504號的地上在建工程竣工驗收后辦理的房地產(chǎn)權(quán)證作為新增的抵押物。

孫飛教授對記者表示，該項目可能有風(fēng)險，該項目的主要還款來源是銷售收入，如果賣不出去就還不了款。雖然這個項目還有價值4億元的土地做信用增級措施，相對于融資總額只打了七折，通常情況下，至少在5折以上風(fēng)控才算比較到位。

孫飛稱，根據(jù)金融信托專業(yè)人士的判斷，這個項目的風(fēng)險控制措施做得非常不好，設(shè)計也很不合理，蘊含著較大的風(fēng)險。

但上述新華信托銷售經(jīng)理卻表示：“這個產(chǎn)品的風(fēng)控做得非常好，我們新華的項目都是英國巴克萊銀行做的風(fēng)控。”

孫飛對此表示，這個項目必須賣到比周邊同類物業(yè)高出近八成的售價才能實現(xiàn)預(yù)計銷售收入，說明信托公司提前沒有做好凈值調(diào)查，周邊物業(yè)價格也沒有摸清楚，這樣的價格怎么可能賣得出去？如果賣不出去就會引出一系列的風(fēng)險。

事實上，說明書也明確指出，受托人（信托公司）承諾以受益人的最大利益為宗旨處理本資金信托的信托事務(wù)，并謹(jǐn)慎管理信托財產(chǎn)，但不承諾信托資金不受損失，亦不承諾信托資金的最低收益。

新華信托銷售經(jīng)理告訴記者，新華信托之前也有幾個項目到期不能償還本息，但新華信托還是趕在兌付期到來之前先把資金墊付了，所以華錦92號不存在到期不能償付本息的情況。該銷售經(jīng)理甚至表示，很多客戶現(xiàn)在已經(jīng)不看項目到底是什么，只認(rèn)新華信托的牌子。

孫飛表示，監(jiān)管條例是不允許信托公司提前墊資的，當(dāng)然也不排除私下里有人這么去操作。另外，就算最后進入土地拍賣，抵押的土地在拍賣時并不一定能賣到預(yù)計的價格，也就是說，華錦92號的抵押土地打折拍賣，也不一定能覆蓋融資金額，風(fēng)險仍不容忽視。