北京“準(zhǔn)地王”遭叫停“國五條”細(xì)則難抑搶地潮？

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京

昨日（5月27日），在距離北京豐臺區(qū)花鄉(xiāng)夏家胡同居住用地競拍不到30個(gè)小時(shí)，北京市國土資源局突然發(fā)布公告稱，現(xiàn)因故暫停北京市豐臺區(qū)花鄉(xiāng)夏家胡同R2二類居住用地項(xiàng)目 （配建“公共租賃住房”）掛牌出讓活動。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從相關(guān)渠道了解到，就在該地塊暫停出讓之前，萬科剛提交了報(bào)價(jià)。“這次參與的房企都是重量級的，如果開拍一定會是一場惡戰(zhàn)。”一位參與該地塊報(bào)價(jià)的開發(fā)商代表透露，包括李嘉誠旗下的和記黃埔、九龍倉、中糧、懋源在內(nèi)的數(shù)十家大型房企交納了保證金。

“該地塊如果出讓，必然高價(jià)，在目前整體市場土地價(jià)格敏感的情況下，對市場有促漲的影響。”中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉告訴記者，廣州、上海、北京等地次第出現(xiàn)高價(jià)地，明顯影響“國五條”地方細(xì)則落地后的樓市，整體市場有明顯上漲的趨勢。

標(biāo)桿房企齊搶稀缺地塊/

在如今限購限價(jià)的大背景之下，“地王”的出現(xiàn)有些不合時(shí)宜。“還是價(jià)格太敏感。去年9月份的來廣營地塊，還有年底的團(tuán)結(jié)湖地塊，都是因擔(dān)心價(jià)格過高影響市場穩(wěn)定情緒被臨時(shí)叫停。”上述開發(fā)商代表人士說。

根據(jù)北京市土地整理儲備中心的出讓計(jì)劃，5月14日，位于北京西南三環(huán)內(nèi)的豐臺區(qū)花鄉(xiāng)夏家胡同地塊將于5月28日掛牌競價(jià)。出讓公告顯示，該地塊出讓面積為14.4萬平方米，規(guī)劃建筑面積7.66萬平方米，為二類居住用地；地塊掛牌出讓起始總價(jià)為13.1億元，競拍保證金為4億元。

根據(jù)上述出讓要求，該地塊將配建建筑面積不少于1萬平方米的“公共租賃住房”，具體配建要求嚴(yán)格按照掛牌文件及政府出臺的相關(guān)文件執(zhí)行。在剔除配建面積后，該地塊的起始樓面地價(jià)約為1.97萬元/平方米。

作為三環(huán)以內(nèi)的宅地，夏家胡同地塊的稀缺性自不必說。根據(jù)去年3月公布的北京《2011~2015年國有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》，三環(huán)路以內(nèi)原則上不再新增供應(yīng)住宅用地和大型公建用地，四環(huán)路以內(nèi)原則上不再新增供應(yīng)集中建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房用地以及大型公共設(shè)施建設(shè)用地。

顯然，這樣稀缺的地塊激發(fā)了房企拿地的熱情。“我們當(dāng)時(shí)的報(bào)價(jià)應(yīng)該是在13.38億元，后來陸續(xù)又有多家給出了報(bào)價(jià)。”上述參與競拍的房企人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。其表示，這次參與報(bào)價(jià)更多的是抱著試一試的心態(tài)，“對手都太強(qiáng)了，我們也沒信心可以拿到這塊地。”

根據(jù)此前媒體報(bào)道，由于該地塊位置稀缺，成交樓面地價(jià)有望達(dá)到3.5萬元/平方米，再加上建安等開發(fā)成本，該地塊上所建樓盤的銷售價(jià)格或?qū)⑦_(dá)到7萬元/平方米。據(jù)了解，目前該地塊周邊的萬年花城項(xiàng)目的二手房已賣到4萬元/平方米，夏家胡同地塊比該項(xiàng)目更靠近市中心。

據(jù)上述開發(fā)商代表透露，目前包括李嘉誠旗下的和記黃埔、九龍倉、萬科、中糧、懋源在內(nèi)的數(shù)十家大型房企已經(jīng)繳納了保證金。

偉業(yè)我愛我家市場研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，該地塊掛牌競價(jià)起始于5月14日，競價(jià)起始價(jià)為13.1億元，掛牌競價(jià)截止時(shí)間為5月28日，截至27日上午被暫停出讓之前，一共有7次報(bào)價(jià)，最后一次報(bào)價(jià)時(shí)間為5月24日16:07時(shí)，報(bào)價(jià)為13.52億元。倘若該土地順利成交，樓面地價(jià)將突破2萬元/平方米，將成為今年北京的住宅單價(jià)“地王”。

一線城市5月頻現(xiàn)“地王”/

“2013年以來，北京土地出讓金合計(jì)達(dá)到了617.8882億元。相比2012年上半年的135.6547億元，上漲了3.5倍。”張大偉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，2012年全年的土地出讓金為647.9183億元，2013年全年土地出讓金有望再次回到千億元以上。截至5月23日，今年北京經(jīng)營性用地出讓金總額約為2012年全年的101%，約為前4年平均水平的60%。

據(jù)記者了解，不僅是北京土地市場，一線城市土地市場新一輪的白熱化正愈演愈烈。中原監(jiān)測13個(gè)重點(diǎn)城市，5月前26天供應(yīng)經(jīng)營性用地約665公頃，較4月全月供應(yīng)量增加約54%，預(yù)計(jì)5月土地市場供需均相對活躍。

日前，廣州同寶路地塊經(jīng)過近200輪的競拍后，佳兆業(yè)以超過18億元的價(jià)格力壓中海，一舉刷新該區(qū)域的“地王”。無獨(dú)有偶，5月10日，上海青浦一塊地在中止出讓4個(gè)月后重新掛牌，地價(jià)居然從此前的13億元飆升至44億元；同樣，上海世博區(qū)連續(xù)推出6宗地塊，兩天內(nèi)上海樓面價(jià)成交紀(jì)錄被連續(xù)刷新三次；5月20日北京通州臺湖鎮(zhèn)兩宗土地出讓，吸引了23家房企競相舉牌，最終溢價(jià)率高達(dá)230%。

“一輪接一輪的政策調(diào)控增加了開發(fā)商的投資風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)上升的結(jié)果勢必是防御策略。于是，‘哪些城市更安全’成為各大房企最為關(guān)心的問題。”高和投資董事長蘇鑫表示，面對房調(diào)沖擊，一線城市房價(jià)堅(jiān)挺的表現(xiàn)更加堅(jiān)定了房企在一線城市拿地的動力，位置越好安全系數(shù)越高。

張大偉表示，“國五條”地方細(xì)則落地后，雖然北京細(xì)則最嚴(yán)格，成交量下滑最多，但從全國市場看，絕大部分市場細(xì)則落地力度有限，導(dǎo)致了整體市場依然處于高位。特別是在一季度房企的銷售業(yè)績良好，資金情況處于最近幾年最寬裕時(shí)機(jī)，這使得房企拿地的積極性明顯上漲。土地價(jià)格高位運(yùn)行很可能成為常態(tài)。

偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉認(rèn)為，從去年以來成交量價(jià)開始反彈中可以窺見，只要有類似“地王”頻現(xiàn)或者樓盤“搶購”的事件發(fā)生，就會擾亂正常的市場格局。因此，對于房地產(chǎn)市場而言，管理市場預(yù)期與控制需求釋放同等重要。胡景暉預(yù)計(jì)，后續(xù)各項(xiàng)政策還將把調(diào)控市場預(yù)期作為另一重要目標(biāo)來落實(shí)。

一線城市5月部分“地王”成交情況

●5月6日，廣州同寶路地塊佳兆業(yè)超18億元刷新該區(qū)域“地王”

●5月10日，上海青浦區(qū)一商用地以總價(jià)超44億元?jiǎng)?chuàng)下該區(qū)新“地王”

●5月10日，上海世博區(qū)以9.78億元出讓A09B-02商辦地塊成新單價(jià)“地王”

●5月20日，北京通州區(qū)臺湖鎮(zhèn)兩宗土地出讓溢價(jià)率高達(dá)230%