風(fēng)險(xiǎn)事件頻現(xiàn) 單一房地產(chǎn)信托轉(zhuǎn)讓漸多

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 胡群 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 胡群 發(fā)自北京

中國銀監(jiān)會(huì)授權(quán)中國信托業(yè)協(xié)會(huì)5月8日發(fā)布的信托公司主要業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，截至今年一季度末，信托公司全行業(yè)信托資產(chǎn)規(guī)模達(dá)8.73萬億元，同比增長64.72%，環(huán)比增長16.87%，其中單一資金信托余額6.09萬億元，占比69.81%。

與此同時(shí)，單一信托中房地產(chǎn)信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓案例也明顯增多?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者根據(jù)北京金融資產(chǎn)交易所（以下簡稱北金所）網(wǎng)站信息計(jì)算，近期單一信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓有7筆共計(jì)34.75億元，其中房地產(chǎn)信托有4筆共計(jì)30億元。

業(yè)內(nèi)人士稱，房地產(chǎn)信托最近屢屢曝出的兌付危機(jī)或是此類信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓逐漸增多的主要原因之一。

30億元受益權(quán)轉(zhuǎn)讓/

7款正在北金所掛牌受益權(quán)轉(zhuǎn)讓的單一信托分別為：萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)貸款單一資金信托計(jì)劃、哈爾濱寶宇地產(chǎn)單一資金信托計(jì)劃、大連安達(dá)單一資金信托計(jì)劃、無錫城投信托貸款單一資金信托、南通恒盛煒達(dá)單一資金信托計(jì)劃、同大股份股票收益權(quán)投資單一資金信托及創(chuàng)興資源股票質(zhì)押單一資金信托計(jì)劃。

其中4款投向房地產(chǎn)，分別是萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)貸款單一資金信托計(jì)劃、哈爾濱寶宇地產(chǎn)單一資金信托計(jì)劃、大連安達(dá)單一資金信托計(jì)劃、南通恒盛煒達(dá)單一資金信托計(jì)劃。產(chǎn)品規(guī)模分別為7.5億元、5億元、4億元和13.5億元，預(yù)期收益率分別為9.5%、8%、8%和8%。

其他3款產(chǎn)品中2款投向股票收益權(quán)、1款投向基礎(chǔ)設(shè)施，預(yù)期收益率均為9%。

從以上數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)信托的預(yù)期收益率并不比其他信托高，為何房地產(chǎn)信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓卻占據(jù)絕大多數(shù)？業(yè)內(nèi)人士稱，房地產(chǎn)信托最近屢屢曝出的兌付危機(jī)或是此類信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓逐漸增多的主要原因之一。

“有些機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)市場不看好，近期市場對信托頻頻曝出的危機(jī)存在擔(dān)憂，有些機(jī)構(gòu)可能以犧牲部分收益來盡快將信托資金變現(xiàn)。”一位信托研究人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者稱。

“另外房地產(chǎn)信托在整個(gè)信托產(chǎn)品中占比較高，基數(shù)較大，也是原因之一”，該人士表示。

自2012年開始，房產(chǎn)信托就已隱現(xiàn)兌付危機(jī)，不過部分項(xiàng)目通過接盤、拍賣、借新還舊等方法化解了風(fēng)險(xiǎn)。而到了2013年，房地產(chǎn)信托兌付風(fēng)險(xiǎn)已逐漸成為“熱詞”。

今年1月29日，中信信托發(fā)布公告稱，因三峽全通公司違約，相關(guān)信托計(jì)劃優(yōu)先級信托受益權(quán)無法于預(yù)定到期日屆滿時(shí)獲得足額兌付，并決定將其到期日延期3個(gè)月。雖然4月底中信信托與三峽全通債權(quán)受讓人達(dá)成協(xié)議，中止該項(xiàng)目并公開拍賣，兌付風(fēng)險(xiǎn)得以排除，但此事對房產(chǎn)信托市場的負(fù)面影響不可忽視。另外，近日在中信信托舒斯貝爾項(xiàng)目上，房地產(chǎn)信托再次上演兌付危機(jī)。

轉(zhuǎn)讓或呈遞增趨勢/

由于以上7款產(chǎn)品皆為單一信托，記者及信托業(yè)分析師無法查詢轉(zhuǎn)讓方是哪家機(jī)構(gòu)。格上理財(cái)分析師王燕娛在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)稱，“每個(gè)機(jī)構(gòu)都有不同的原因，比如有的機(jī)構(gòu)為了周轉(zhuǎn)，有的對購買的信托有擔(dān)憂，還有的當(dāng)初購買大額、期限長的信托，但其實(shí)他們并不想持有那么長時(shí)間，現(xiàn)在通過轉(zhuǎn)讓可以很快變現(xiàn)。”

用益信托工作室分析師廖鶴凱則認(rèn)為，由于單一信托規(guī)模大，轉(zhuǎn)讓受益權(quán)無非兩個(gè)原因，即回收現(xiàn)金或覺得持有到期有風(fēng)險(xiǎn)。由于單一信托本來就不在市場上流通，而且信息也僅向融資方和少數(shù)一個(gè)或幾個(gè)投資人披露，因此受讓方只要通過北金所就可了解項(xiàng)目的具體信息，所以交易難度降低。

格上理財(cái)分析師肖偉向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“單一信托本來就占大多數(shù)，且資金額較高，缺乏流動(dòng)性。目前不僅北金所，其他機(jī)構(gòu)也在探索受益權(quán)轉(zhuǎn)讓模式，估計(jì)以后將成增長趨勢。北金所開展相關(guān)業(yè)務(wù)的時(shí)間并不長，但業(yè)務(wù)量已不可忽視，以后信托轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)量將會(huì)逐步增長。”

隱蔽的融資模式/

“收益低的單一信托，說明當(dāng)時(shí)投資方很看好這個(gè)項(xiàng)目，愿意接受這樣的價(jià)格。”廖鶴凱向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說道。

一位上海的信托業(yè)人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，在信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓中，一般超過1億元的交易，資金來自銀行理財(cái)?shù)目赡苄暂^大。融資企業(yè)與信托公司合作設(shè)立一個(gè)單一信托計(jì)劃，由另一企業(yè)投資該信托計(jì)劃，從而向融資企業(yè)提供資金，投資信托的企業(yè)再將信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓給銀行理財(cái)計(jì)劃。

單一信托受益權(quán)經(jīng)此轉(zhuǎn)讓，貸款受限的企業(yè)便可以實(shí)現(xiàn)融資需求。

北京市未名律師事務(wù)所合伙人、北京市律師協(xié)會(huì)信托法專業(yè)委員會(huì)委員杜慶春律師向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者稱，與申請銀行貸款相比，利用信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓進(jìn)行融資，對受益人沒有特別的要求。

根據(jù)《貸款通則》和銀監(jiān)會(huì)對銀行的要求，企業(yè)要取得貸款需要具備很多條件，如資產(chǎn)規(guī)模、財(cái)務(wù)狀況、用款項(xiàng)目、還款來源、擔(dān)保要求等都應(yīng)符合銀行的貸款條件，一般的企業(yè)尤其是中小企業(yè)很難從銀行拿到貸款。企業(yè)通過轉(zhuǎn)讓其持有的信托受益權(quán)則沒有上述要求，只要合法享有受益權(quán)并有權(quán)對受益權(quán)進(jìn)行任意處置、信托文件沒有限制即可。

“更重要的是利用信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓進(jìn)行融資，不增加企業(yè)的負(fù)債，對企業(yè)繼續(xù)向銀行貸款不產(chǎn)生重大影響。而向銀行申請貸款，一旦貸款成功，則構(gòu)成企業(yè)對銀行的負(fù)債，提高了企業(yè)的負(fù)債率，對企業(yè)再次向銀行申請貸款將產(chǎn)生不利影響。”杜慶春稱。