購房者承擔(dān)個稅折射樓市扭曲

◎馮海寧

近日，有媒體報道北京已有第一批二手房交易繳納了獲利部分20%個稅的案例出現(xiàn)，28萬元個稅由買房者承擔(dān)。值得關(guān)注的是，按照政策規(guī)定，本應(yīng)由賣房者承擔(dān)個稅。顯然，買房者承擔(dān)28萬個稅，不是個案，將是普遍現(xiàn)象。

在地方版“國五條”中，北京版本不僅嚴(yán)厲而且詳細(xì)。以個稅為例，其他地方細(xì)則要么不涉及20%個稅，要么個稅規(guī)定不具有可操作性，而且“國五條”落地后據(jù)說多個地方個稅仍按老辦法執(zhí)行。反觀北京市，不僅“20%個稅”征收規(guī)定相對明確，而且已經(jīng)正式實施了新規(guī)定。這表明北京市的調(diào)控決心。

不過，從北京個稅政策實施情況來看，并沒有嚴(yán)格按相關(guān)規(guī)定執(zhí)行——按規(guī)定，賣房者獲利了，個人所得稅應(yīng)該由賣房者來承擔(dān)，但結(jié)果卻是由買房者承擔(dān)了20%個稅。如此一來，“賣房征收20%個稅”政策就演變成了“買房繳納20%個稅”，完全變味了，非但沒有讓獲利者繳稅，反而增加了買房者負(fù)擔(dān)。

一般來說，二手房購買者大多數(shù)是剛性需求者，而部分賣房者則是投資投機(jī)者。如果“20%個稅”由買房者來承擔(dān)，等于誤傷了剛需。盡管征收“20%個稅”有利于遏制二手房價格瘋狂上漲，但買房者承擔(dān)個稅的現(xiàn)象并不是我們希望看到的。能否糾正這種現(xiàn)象，或者如何糾正這種現(xiàn)象，需要深刻反思。

事實上，“國五條”剛出臺時輿論就普遍擔(dān)心“20%個稅”會轉(zhuǎn)嫁給買房人。對此，住建部負(fù)責(zé)人在全國“兩會”期間表示，將交易所得稅轉(zhuǎn)嫁給購房者的行為嚴(yán)重違規(guī)，國家將會出臺保護(hù)購房者利益的措施。然而，至今并沒有出臺實質(zhì)性的保護(hù)措施。

既然“20%個稅”轉(zhuǎn)嫁給購房者屬于嚴(yán)重違規(guī)，按理說，嚴(yán)重違規(guī)就應(yīng)該受到嚴(yán)厲處罰，以“殺一儆百”。但應(yīng)該處罰誰呢，是具體經(jīng)辦部門還是賣房者？而且，既然承諾出臺保護(hù)購房者利益的措施，為何又遲遲不見行動——究竟是嘴上說說而已，還是因為這種保護(hù)性措施根本無法實施而不出臺呢？

在筆者看來，購房者承擔(dān)個稅是樓市扭曲的一種折射，涉及三個方面：其一，供需關(guān)系不平衡導(dǎo)致個稅轉(zhuǎn)嫁。由于一線樓市目前還是賣方市場，即賣房者說了算，買房者只能來承擔(dān)個稅。如果不改變供需失衡，不僅“20%個稅”會被轉(zhuǎn)嫁，房產(chǎn)稅“擴(kuò)圍”后也會被轉(zhuǎn)嫁。而稅收被轉(zhuǎn)嫁之后，就達(dá)不到調(diào)控、調(diào)節(jié)應(yīng)有的目的。

其二，政策設(shè)計似乎存在漏洞。房價之所以瘋狂上漲，主要原因在于供小于需，這個問題早就很明顯了。但在設(shè)計“20%個稅”政策時，似乎沒有充分考慮到供需失衡、個稅容易被轉(zhuǎn)嫁這個現(xiàn)實。如果充分考慮到這些現(xiàn)實問題，應(yīng)該在“國五條”中就有預(yù)防政策走樣的相關(guān)措施，以避免轉(zhuǎn)嫁個稅。

其三，房屋中介扮演不好角色。盡管供需失衡是個稅被轉(zhuǎn)嫁的主因，雖然由買賣雙方協(xié)商誰繳個稅，但由于二手房交易大多通過中介機(jī)構(gòu)，中介機(jī)構(gòu)為了促進(jìn)交易獲得利益，往往就會扮演不太光彩的角色，譬如，忽悠買房者承擔(dān)個稅。據(jù)悉，中介行業(yè)協(xié)會打算引導(dǎo)買賣雙方各承擔(dān)一半的個稅，筆者認(rèn)為恐怕沒有多少實際效果。

毫無疑問，樓市供需失衡不僅導(dǎo)致房價上漲等問題，而且給宏觀政策調(diào)控樓市制造了不少麻煩。所以，宏觀調(diào)控必須圍繞供需失衡做 “文章”，既要讓土地供需平衡，也要讓房屋供需平衡。然而，“國五條”細(xì)則落地首周，十大房企半月拿地開支高達(dá)190億元，購地?zé)崆榻z毫不減——這至少說明宏觀調(diào)控還沒有讓開發(fā)商心態(tài)平衡。