SOHO中國轉型包租公 物業(yè)評估增值96億

去年營收僅155.44億元，凈利潤卻高達105.85億元，在房企中，SOHO中國(00410.HK)高達68.1%凈利潤率似乎高得出奇。

記者從SOHO中國日前披露的年報中發(fā)現(xiàn)，該公司凈利潤中“水分”頗高。在公司年報損益表中，“投資物業(yè)評估增值”高達96.05億元。這也意味著，刨去物業(yè)評估增值，其凈利潤不足10億元。

投資物業(yè)調節(jié)利潤

“SOHO中國近兩年來才向持有型商業(yè)地產(chǎn)轉型，能收租的物業(yè)恐怕并不多，靠租金收入很難讓其凈利潤短期破百億。”一位在港上市的標桿房企高層人士感到疑惑。

去年8月，SOHO中國正式宣布結束散售模式，轉向“開發(fā)-自持”模式，公司董事長潘石屹笑言，從此要做“包租公”了。去年，SOHO中國營收155.44億元，凈利潤105.85億元，凈利潤率高達68.1%。單從這張成績單看，SOHO中國去年報表極為亮麗。即便是龍頭房企萬科A(000002)，去年凈利潤也僅較其略高，為125.5億元。而如此高的凈利潤率，在房企中極為少見。

然而，記者發(fā)現(xiàn)，真正拉動SOHO中國凈利潤的是損益表中“投資物業(yè)評估增值”一項數(shù)據(jù)。去年，該數(shù)據(jù)高達96.05億元。“投資物業(yè)評估增值是港股市場比較特殊的一種會計制度，受益于此，一些在港上市的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的凈利潤都非常高。”一家在港上市房企財務總監(jiān)告訴記者。

根據(jù)香港會計準則，投資物業(yè)重估的公允價值與原賬面價值之間的差額，將會計入損益表中，同時將不計提折舊和攤銷。“由于在香港投資物業(yè)評估限制較內地少很多，所以很多上市房企普遍通過該項數(shù)據(jù)調節(jié)利潤。”上述人士坦言。

去年SOHO中國105.85億元的凈利潤中，96.05億元的“投資物業(yè)評估增值”貢獻率竟高達90.74%。如果刨去這塊賬面收益，SOHO中國凈利潤僅為9.8億元，凈利潤率僅為6.3%。

評估增值主宰利潤

在更早的3年中，“投資物業(yè)評估增值”主宰了SOHO中國的凈利潤的高低。從2009年至2011年，SOHO中國凈利潤分別為38.92億元、36.36億元、33億元。而“投資物業(yè)評估增值”在這3年中，分別為40.27億元、1.65億元、21.44億元。其中，2010年，如非毛利增長139.99%，凈利潤將會受到“投資物業(yè)評估增值”減少的拖累。

前述房企財務總監(jiān)告訴記者，將“投資物業(yè)評估增值”計入損益中，會降低利潤的穩(wěn)定性。“利潤會隨著投資物業(yè)增值而波動，投資物業(yè)這可以說是一把雙刃劍。”他說。

另一方面，投資物業(yè)增值意味著，會產(chǎn)生增值稅等稅費，房企需要在報表中扣除所得稅負債，這也會回沖一部分利潤。從報表上可以看出，SOHO中國去年所得稅從2011年的23.75億元激增至75.48億元。

事實上，SOHO中國近年來一直將注意力放在“物業(yè)重估”上。在此前發(fā)布的業(yè)績材料(行情 專區(qū))中，SOHO中國方面稱，由于處于轉型初期，SOHO價值被嚴重低估。該公司同時表示，在北京和上海的繁華地段持有最有價值的商業(yè)，物業(yè)超過170萬平方米，成為北京和上海最大的甲級寫字樓開發(fā)商。