最低5元/平方米的“安居夢(mèng)” 鄭州保障房“三房并軌”機(jī)制浮現(xiàn)

每經(jīng)記者 戴高城 發(fā)自鄭州

在房?jī)r(jià)逐年上漲，收入房?jī)r(jià)比越來(lái)越低的今天，“住有所居”成為越來(lái)越多人的夢(mèng)想——安居，才能樂(lè)業(yè)。

中國(guó)政府自上世紀(jì)90年代起，就致力于保障低收入家庭的居住問(wèn)題，20年來(lái)，越來(lái)越多的人圓了“安居夢(mèng)”。在通往夢(mèng)想的路上，有著崎嶇與坎坷，也不乏探索與堅(jiān)持。請(qǐng)看《每日經(jīng)濟(jì)新聞》今天為您帶來(lái)的鄭州“三房并軌”調(diào)查。

回望之安居夢(mèng)

經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)適用房（以下簡(jiǎn)稱經(jīng)適房）作為一種社會(huì)保障性質(zhì)的房產(chǎn)，解決了千千萬(wàn)萬(wàn)中低收入家庭的住房問(wèn)題，但由于與商品房的差價(jià)越拉越大，亦在實(shí)施過(guò)程中出現(xiàn)了諸多問(wèn)題。

對(duì)此，有多名政協(xié)委員曾呼吁停建經(jīng)適房，而在地方層面，2012年，福州市、北京市、廣東、江西、河南等地先后提出“以租為主”的保障房方式或直言將停建經(jīng)適房。

其中，為解決公益性和經(jīng)濟(jì)性的分離問(wèn)題，鄭州市2013年1月1日起，全面推行實(shí)施了廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、公共租賃住房 “三房合一”住房保障管理新機(jī)制。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在河南鄭州經(jīng)過(guò)近一個(gè)星期的實(shí)地調(diào)查，通過(guò)接觸多位行業(yè)人士、房地產(chǎn)商，以及房地產(chǎn)相關(guān)部門人士，對(duì) “經(jīng)適房、公租房、廉租房”三房并軌機(jī)制的前世今生進(jìn)行了調(diào)查。

多數(shù)經(jīng)適房已售罄/

為獲得第一手資料，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實(shí)地走訪了在鄭州市中原區(qū)、二七區(qū)、金水區(qū)等的十幾個(gè)經(jīng)適房小區(qū)。

從走訪的情況看，這十幾個(gè)經(jīng)適房項(xiàng)目幾乎售罄，除了紫東河二期等還有少量房源外，大多數(shù)售樓處工作人員的大致表述都是：“房子在開(kāi)盤時(shí)就基本已經(jīng)賣完，現(xiàn)在只有一些商鋪仍在銷售”。

在這十幾個(gè)項(xiàng)目當(dāng)中，開(kāi)盤較早的經(jīng)適房小區(qū)已基本住滿，如位于西區(qū)的“鴻基西湖春天”，在2006年就取得預(yù)售證開(kāi)始銷售，其一期、二期已少有空置房，情況類似的還有附近的紅河小區(qū)。

一些新開(kāi)盤的經(jīng)適房小區(qū)，盡管房子銷售一空，但入住率暫時(shí)并不高，小區(qū)的物業(yè)公司工作人員解釋稱，“因?yàn)榉慨a(chǎn)公司還在辦手續(xù)，所以很多住戶沒(méi)有拿到鑰匙”。比如位于中原區(qū)的凱田花園，于2012年8月開(kāi)盤，即便最早開(kāi)始交房的一號(hào)樓，已入住的加上正在裝修的住戶僅占到一半左右，而序號(hào)靠后的樓盤幾乎沒(méi)人住，售樓處的一位工作人員稱，“公司在陸續(xù)交房當(dāng)中，空置的樓房主要為定向銷售給單位或公司的”。

鄭州市一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部人士對(duì)記者表示，現(xiàn)在只要建成的經(jīng)適房，全部投入了市場(chǎng)用于搖號(hào)或輪候，此前市場(chǎng)上流傳的房源“消失”現(xiàn)象，更多是經(jīng)適房政策過(guò)渡期產(chǎn)生的現(xiàn)象。

1995年年初，國(guó)家提出實(shí)施“安居工程”，同年2月，鄭州市政府下發(fā)關(guān)于建設(shè)安居工程小區(qū)有關(guān)問(wèn)題的通知，初步計(jì)劃籌建15個(gè)小區(qū)。

資料顯示，當(dāng)時(shí)銷售情況不甚理想，安居房的均價(jià)在600元/平方米左右，而商品房均價(jià)在700元/平方米左右，兩者差價(jià)僅100元，而且個(gè)人購(gòu)買者很少，絕大部分是單位購(gòu)買。

這一情況一直延續(xù)到1998年，隨著商品房越來(lái)越多，價(jià)格也不斷上升，政府對(duì)經(jīng)適房購(gòu)房者的要求越來(lái)越嚴(yán)格。2001年，鄭州市政府下發(fā)通知，限定銷售對(duì)象應(yīng)具備如下條件：市區(qū)城鎮(zhèn)常住戶口，家庭人均收入屬于中低水平，未參加過(guò)房改或房改面積未達(dá)到應(yīng)享受標(biāo)準(zhǔn)80%的家庭，限購(gòu)一套。

2005年4月，鄭州市實(shí)行《經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)管理辦法》，對(duì)經(jīng)適房購(gòu)買者提出更多的要求。彼時(shí)，鄭州市商品房均價(jià)已經(jīng)達(dá)到2600元/平方米，經(jīng)適房的價(jià)格也達(dá)到了1600元/平方米，兩者之間差價(jià)1000元，經(jīng)適房開(kāi)始供不應(yīng)求，幾乎所有的經(jīng)濟(jì)適用房都是開(kāi)盤即銷售一空。

該辦法還取消了 “補(bǔ)差房”政策，并明確提出：禁止改變經(jīng)適房建設(shè)用地的用途，禁止利用經(jīng)適房建設(shè)用地變相進(jìn)行商品房開(kāi)發(fā)，禁止違反規(guī)定利用經(jīng)適房建設(shè)用地建設(shè)其他商業(yè)用房。

早前政府允許開(kāi)發(fā)商在經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)建補(bǔ)差房，開(kāi)發(fā)商出售補(bǔ)差房獲利，來(lái)彌補(bǔ)為建設(shè)經(jīng)適房小區(qū)的各種配套設(shè)施造成的虧損。新政策施行后，經(jīng)適房的相關(guān)配套設(shè)施建設(shè)，所需的資金由政府來(lái)出。

鄭州市房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人解釋道，“鄭州經(jīng)適房在2006年前還沒(méi)有商品房好銷，因?yàn)閱蝺r(jià)相差不過(guò)兩百塊，好多企業(yè)都還需要宣傳才能賣出去，為了資源合理配置，政府是允許企業(yè)自行銷售的。從2006年開(kāi)始，鄭州市商品房和經(jīng)適房的房?jī)r(jià)逐步拉大，并且地理位置也開(kāi)始有了差異等，在這個(gè)時(shí)候供求矛盾一出來(lái)，鄭州市就對(duì)經(jīng)適房采取搖號(hào)銷售。

前述房管局負(fù)責(zé)人還對(duì)記者表示，“2006年前就已經(jīng)立項(xiàng)建設(shè)的經(jīng)適房小區(qū)，因?yàn)轫?xiàng)目建設(shè)的周期比較長(zhǎng)，從項(xiàng)目的獲得到手續(xù)的辦理、再到建設(shè)，尤其現(xiàn)在的高層小區(qū)，一個(gè)項(xiàng)目運(yùn)作下來(lái)要花四五年，但企業(yè)之前在自己銷售時(shí)收過(guò)人家定金了，從我們的角度來(lái)說(shuō)，這是政策遺留的問(wèn)題，在項(xiàng)目建成后，只要經(jīng)過(guò)我們核查，這部分人群是交過(guò)定金且符合條件的，這部分房源可能也沒(méi)有通過(guò)搖號(hào)或輪候銷售，這是政策允許的。”

鄭州市房管局提供的一份數(shù)據(jù)顯示，目前鄭州取得經(jīng)適房資格證的有4萬(wàn)戶，已輪候到13463戶，仍有8545戶新申請(qǐng)家庭待審核。

鄭州市保障性住房辦公室一位負(fù)責(zé)人對(duì)此稱，“自鄭州市建立經(jīng)適房制度已近20年，每一次大的制度變遷都帶來(lái)了一些遺留問(wèn)題，而國(guó)家對(duì)于保障性住房的頂層制度設(shè)計(jì)也應(yīng)繼續(xù)完善。因此，鄭州市歷年來(lái)出臺(tái)的諸多住房保障政策，往往是隨著一些問(wèn)題的出現(xiàn)而逐步完善。”

鄭州市保障性住房辦公室提供的數(shù)據(jù)顯示，近年來(lái)鄭州市政府為規(guī)范經(jīng)適房的秩序，連續(xù)出臺(tái)了1個(gè)政府令和13個(gè)規(guī)范性文件。

經(jīng)適房機(jī)制趨嚴(yán)/

“目前鄭州市經(jīng)適房的機(jī)制已越來(lái)越嚴(yán)，從鄭州市經(jīng)適房發(fā)展的歷史和近年出臺(tái)的多個(gè)文件可以看出這一點(diǎn)。”一位當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)商對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。

從2006年前后這一過(guò)渡時(shí)期的面向“中低收入家庭”到面向“低收入住房困難家庭”，再到2010年后，鄭州市政府對(duì)購(gòu)房者采取的 “三級(jí)審核、兩次公示”到“四級(jí)審核，兩次公示”，再到逐步引入家庭凈資產(chǎn)聯(lián)合核查機(jī)制。

上述負(fù)責(zé)人介紹稱，“鄭州市保障性住房申請(qǐng)家庭凈資產(chǎn)聯(lián)合核查機(jī)制已經(jīng)初步建立，市住房保障、民政、公安、社保、地稅、金融、工商、證券、公積金等9個(gè)部門將對(duì)自2012年10月1日之后申請(qǐng)經(jīng)適房的家庭資產(chǎn)信息，根據(jù)各自職責(zé)進(jìn)行聯(lián)合核查。”

此外，鄭州市相關(guān)部門還對(duì)新建的經(jīng)適房項(xiàng)目建立了電子樓盤表，對(duì)房源進(jìn)行了嚴(yán)格控制，經(jīng)適房的保障性質(zhì)得以進(jìn)一步明確。

鄭州市房管局公布的數(shù)據(jù)顯示，2011年和2012年，鄭州市共有2404戶家庭被取消經(jīng)適房購(gòu)買資格，5462戶家庭被取消了廉租房保障資格。

另外在經(jīng)適房的交易上，2012年8月鄭州市政府頒布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)保障性住房準(zhǔn)入退出管理的通知》，建立了收益調(diào)節(jié)機(jī)制，經(jīng)適房交易時(shí)，按照評(píng)估價(jià)與原購(gòu)房?jī)r(jià)價(jià)差的70%繳納土地收益等價(jià)款取得完全產(chǎn)權(quán)，減少了投機(jī)鉆營(yíng)的逐利空間。

為進(jìn)一步明確經(jīng)適房的交易細(xì)節(jié)，2011年9月28日，鄭州市房管局公布了 《鄭州市人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房管理的通知》的實(shí)施細(xì)則，明確了經(jīng)適房政府回購(gòu)、補(bǔ)繳差價(jià)具體標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)定所購(gòu)買的經(jīng)適房滿5年上市交易的，購(gòu)房人應(yīng)繳差價(jià)款。

對(duì)于經(jīng)適房的違規(guī)轉(zhuǎn)讓問(wèn)題，上述房管局負(fù)責(zé)人對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者解釋道，“2006年政策變化前確實(shí)存在這種狀況，當(dāng)時(shí)只要手續(xù)沒(méi)辦，購(gòu)房合同什么都沒(méi)簽，買賣雙方可以換，自從出現(xiàn)搖號(hào)情況后，名字不讓換了，轉(zhuǎn)讓情況就不存在了，現(xiàn)在新的項(xiàng)目全部做了電子樓盤表和合同聯(lián)機(jī)備案，新上市的房源全部在我們控制范圍內(nèi)，企業(yè)一套房都銷售不了。”

鄭州市保障性住房辦公室副主任李保憲向記者表示，“（如果有倒賣經(jīng)適房的情況）會(huì)交給房管局的監(jiān)察部門，一經(jīng)查實(shí)后會(huì)從嚴(yán)從重處理”。

“三房并軌”機(jī)制浮現(xiàn)/

去年，多個(gè)省份宣布將停建經(jīng)適房，河南省也是其中之一。全國(guó)政協(xié)委員、中國(guó)保利集團(tuán)公司董事長(zhǎng)賀平就認(rèn)為，“就經(jīng)適房……來(lái)說(shuō)，也不是很完善，比如誰(shuí)能入圍購(gòu)買，公布了以后，往往是搞不清楚哪些人可以住進(jìn)經(jīng)適房里面去。經(jīng)濟(jì)適用房以后還能不能在市場(chǎng)上繼續(xù)周轉(zhuǎn)，也不好說(shuō)。”

他認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)適當(dāng)修改投資建設(shè)經(jīng)適房的決策，而擴(kuò)大廉租房建設(shè)、棚戶區(qū)改造和災(zāi)區(qū)的保障性住房建設(shè)，則應(yīng)由政府去投資。

賀平提到的保障房政策，正是鄭州經(jīng)適房下一步發(fā)展的方向。鄭州市房管局一個(gè)內(nèi)部報(bào)告指出，“由于社會(huì)誠(chéng)信體系尚未完全建立，保障房申請(qǐng)、審批、監(jiān)督、后續(xù)管理困難多多，尤其是經(jīng)適房分配不公平現(xiàn)象頻發(fā)，究其原因是福利性與經(jīng)濟(jì)利益未完全分離，加上退出機(jī)制無(wú)法從根本上做到及時(shí)和公平公正，甚至部分人群將申請(qǐng)到的保障房轉(zhuǎn)手出租、出售，謀取經(jīng)濟(jì)利益，沒(méi)有起到真正的住房保障作用。河南省政府提出了重點(diǎn)發(fā)展公租房，大力推進(jìn)棚改房，限時(shí)退出經(jīng)適房，有序推進(jìn)廉租房與公租房并軌運(yùn)行管理的總體構(gòu)想。為穩(wěn)步擴(kuò)大住房保障覆蓋面，簡(jiǎn)化住房保障品種，滿足更多住房困難群體的住房需求，實(shí)現(xiàn)保障房的可持續(xù)發(fā)展，鄭州市于2013年1月1日起，全面推行實(shí)施了廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、公共租賃住房‘三房合一’住房保障管理新機(jī)制。”

上述鄭州市保障性住房辦公室負(fù)責(zé)人稱，“‘三房合一’住房保障新機(jī)制的內(nèi)涵就是全面停止新的項(xiàng)目選址建設(shè)廉租房、經(jīng)適房，新建保障房統(tǒng)稱為公租房。符合公租房保障條件的廉租房、經(jīng)適房與公租房對(duì)象統(tǒng)一納入公租房保障范圍，經(jīng)適房、廉租房資格申請(qǐng)并入公租房資格申請(qǐng)。”

數(shù)據(jù)顯示，截至2012年底，鄭州市已建設(shè)（含在建）公租房項(xiàng)目53個(gè)63126套，已實(shí)現(xiàn)入住近30萬(wàn)人，極大地緩解了來(lái)鄭務(wù)工人員住房困難。

按照鄭州市擬定的 “三步走”發(fā)展戰(zhàn)略，目前已面向入住園區(qū)的來(lái)鄭務(wù)工人員建設(shè)公租房項(xiàng)目27個(gè)50709套，其中21個(gè)項(xiàng)目39081套已形成實(shí)際供應(yīng)；面向社會(huì)公開(kāi)供應(yīng)建設(shè)的公租房項(xiàng)目26個(gè)12417套。

相對(duì)于仍然居高不下的房?jī)r(jià)和人們的“安居夢(mèng)”，2012年12月，鄭州市物價(jià)局、房管局、財(cái)政局聯(lián)合下發(fā)了 《關(guān)于公布鄭州市區(qū)公共租賃住房租金標(biāo)準(zhǔn)的通知（試行）》，其中將鄭州市按地段分為五類區(qū)域，公租房市場(chǎng)租金每月最高為15元/平方米（一類區(qū)域電梯房），最低為5元/平方米（五類區(qū)域非電梯房）。同時(shí)規(guī)定經(jīng)鄭州市住房保障部門批準(zhǔn)納入政府統(tǒng)一管理并面向社會(huì)供應(yīng)的公共租賃住房，承租人按照通知規(guī)定繳納公共租賃住房租金，實(shí)施分級(jí)補(bǔ)貼。

“加上政府補(bǔ)貼，一個(gè)家庭只需要付幾十元到最高五六百元的價(jià)格就可租到一套房，更大范圍地實(shí)現(xiàn)了民眾的安居夢(mèng)”，房管局上述負(fù)責(zé)人表示。