地產(chǎn)股重挫顯示樓市調(diào)控威力

◎余豐慧

受樓市調(diào)控“國五條”實(shí)施細(xì)則利空政策影響，3月4日，滬深兩市房地產(chǎn)及相關(guān)板塊遭受重挫暴跌近8%，上證指數(shù)下跌3.65%，創(chuàng)2010年11月12日以來最大單日跌幅。

筆者以為，“國五條”實(shí)施細(xì)則劍指投資投機(jī)性購房，投下四枚“重磅炸彈”。一是限購政策升級加力；二是個(gè)人出售自有住房擬按房產(chǎn)增值額20%繳納個(gè)稅；三是房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)大；四是提高二套房首付款比例和利率。這四枚重磅炸彈都是從增大住房交易成本和保有環(huán)節(jié)成本以及增大購買二套以上住房難度上來抑制投機(jī)投資性需求?？芍^招招重拳、刀刀見血，直擊高房價(jià)的軟肋，只要落實(shí)上不掉鏈子，效果將立竿見影。不可否認(rèn)的是，“個(gè)人出售自有住房擬按房產(chǎn)增值額20%繳納個(gè)稅”可能發(fā)生誤傷無辜的狀況，這一點(diǎn)需要進(jìn)一步完善。

然而，重磅炸彈一出臺(tái)，立即引發(fā)社會(huì)一片熱議。有業(yè)內(nèi)人士提出此舉將推高二手房和新建住房房價(jià)。20%的個(gè)人所得稅將被加到二手房出售房價(jià)里。同時(shí)，造成購買力涌到新建住房市場，使得新建住房價(jià)格暴漲。甚至有預(yù)測，對開發(fā)商的新建住房是大利好。筆者認(rèn)為，將20%個(gè)稅加到房價(jià)里從而推高房價(jià)的可能性不大。因?yàn)椋@個(gè)稅種是對住房買賣溢價(jià)所得征收的，如果不由交易中介機(jī)構(gòu)代扣的話，應(yīng)該是出售后計(jì)算出凈所得而開始征稅的。加到已經(jīng)在事前的房價(jià)里的可能性不大。造成二手房價(jià)格上漲的原因可能是，20%個(gè)稅推出后，使得二手房出售減少，供給下降，從而造成其價(jià)格上漲。無論如何，“國五條”實(shí)施細(xì)則都絕對是重拳出擊，高房價(jià)以及房企應(yīng)該會(huì)感到“痛”，不可能對開發(fā)商是利好。

俗話說，打在誰的屁股上誰會(huì)感覺到痛。先知先覺的股市最能反映宏觀調(diào)控政策的威力和效果，股市是提前檢驗(yàn)這項(xiàng)政策是否對路、是否精準(zhǔn)、是否有效的試金石。3月4日股市大跌，特別是地產(chǎn)股暴跌，說明“國五條”實(shí)施細(xì)則是精準(zhǔn)的，擊中了高房價(jià)的軟肋，摸準(zhǔn)了樓市亂象的病灶，不差分毫地打在了開發(fā)商的屁股上。開發(fā)商越痛，地產(chǎn)股越跌，說明“國五條”實(shí)施細(xì)則越正確、越管用、越有效。

從股市上檢驗(yàn)“國五條”實(shí)施細(xì)則的有效性，或者說小試合格后，接下來關(guān)鍵在于抓好落實(shí)。在強(qiáng)化地方政府責(zé)任上，對于房價(jià)上漲過快的城市，一定要問責(zé)和約談。對于出售自有住房的個(gè)人所得征收20%稅收要盡快執(zhí)行；房地產(chǎn)稅應(yīng)該盡快推廣到北京、廣州和深圳等一線城市。所有一線城市二套房首付比例應(yīng)該提高到七成，利率提高到1.5倍，北京可以停止二套房貸款。“國五條”實(shí)施細(xì)則要求2013年底地級以上城市都要將外來務(wù)工人員納入到保障房分配范圍以內(nèi)，這項(xiàng)惠及外來務(wù)工人員的政策一定要按期落實(shí)好。對于利用虛假信息或者話語權(quán)地位影響市場預(yù)期的機(jī)構(gòu)、企業(yè)和個(gè)人要按照“國五條”實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，嚴(yán)肅查處。

總之，從此次股市大跌可以窺視“國五條”實(shí)施細(xì)則的威力。只要執(zhí)行中不掉鏈子，“國五條”實(shí)施細(xì)則應(yīng)該能夠遏制住包括一線城市在內(nèi)的房價(jià)，使得房價(jià)回歸到合理水平。