一線城市房價(jià)趨勢調(diào)查：“3月暴漲論”支撐不足

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 尚希 徐學(xué)成 胡廷鴻 楊羚強(qiáng) 發(fā)自北京 廣州 深圳 上海    

深圳：

樓市庫存處高位 業(yè)界預(yù)計(jì)房價(jià)平穩(wěn)增長

每經(jīng)記者 胡廷鴻 發(fā)自深圳

2013年初，深圳樓市延續(xù)去年火爆行情，繼續(xù)呈現(xiàn)供銷兩旺的局面。

1月，深圳樓市新房成交套數(shù)創(chuàng)下3年來的新高，成交面積達(dá)56.85萬平方米，環(huán)比上升32.1%，同比上升188.8%；成交均價(jià)為19694元/平方米，環(huán)比上漲8.4%，同比上漲15.1%。

但是，由于去年底新盤供應(yīng)集中入市，深圳庫存量仍在高位運(yùn)行。2月上旬末，深圳新商品住房可售套數(shù)為31469套，可售面積為290.97萬平方米，仍處于2010年4月份以來的高位，按照近兩個(gè)月的去化速度，預(yù)計(jì)需要8至9個(gè)月時(shí)間消化存量。

今年，深圳市將迎來新房供應(yīng)高峰。對此，世聯(lián)地產(chǎn)研究報(bào)告分析指出，目前市場整體供應(yīng)量處于高位，開發(fā)商仍需以跑量為主。

上述報(bào)告指出，截至2013年2月17日，深圳全市一手房可售面積為290.97萬平方米，可售套數(shù)為31469套，為2010年以來的最高點(diǎn)。若按近8周深圳全市新房周平均939套的銷售速度，目前的新房可售量消化時(shí)間為34周。

雖然1月深圳樓市成交放量使得新房庫存量從300多萬平方米下降至290萬平方米左右，但受春節(jié)長假影響，2月新房成交量大幅減少。2月11日~2月17日，深圳一手住房市場共成交6套，但成交均價(jià)為20394元/平方米，環(huán)比上漲7.86%。

但目前開發(fā)商加快周轉(zhuǎn)速度，積極推貨，新增供應(yīng)量持續(xù)爆發(fā)。1月，深圳有11個(gè)項(xiàng)目入市，新增供應(yīng)面積達(dá)34萬平方米，其中光龍崗地區(qū)新增供應(yīng)量就達(dá)30.84萬平方米，預(yù)計(jì)2013年深圳新盤供應(yīng)量將迎來高峰。

目前，市場對后市房價(jià)普遍看漲。2012年四季度，世聯(lián)購房者信心指數(shù)為57.0，較上季度提升0.4，表明購房者對未來半年房地產(chǎn)總體走勢的樂觀程度持續(xù)提高。

多位深圳房地產(chǎn)界人士在展望2013年房價(jià)變化情況時(shí)，都表示房價(jià)不會暴漲，將表現(xiàn)為整體平穩(wěn)。

世聯(lián)地產(chǎn)研究部分析員曹取分析認(rèn)為，由于新盤項(xiàng)目去年底集中入市，深圳新房庫存回升至高位。2013年，較受關(guān)注的龍華片區(qū)預(yù)計(jì)將有超過100萬平方米的新盤入市，供應(yīng)增加將使得房價(jià)走勢表現(xiàn)平穩(wěn)。

上周，深圳新房成交均價(jià)從1月底的19694元/平方米增加至20394元/平方米，環(huán)比上漲7.86%。

廣州：

3月成交量將回升房價(jià)難大幅反彈

每經(jīng)記者 徐學(xué)成 發(fā)自廣州

與去年12月以及今年1月連續(xù)兩個(gè)月的“瘋狂”相比，廣州樓市度過了一個(gè)稍顯冷清的春節(jié)。

對于3月份的市場走勢，相關(guān)研究機(jī)構(gòu)認(rèn)為，開發(fā)商推貨的熱情會高漲，同時(shí)剛需買家和改善型客戶也會積極出手，導(dǎo)致成交量出現(xiàn)回升。但由于供應(yīng)量依舊處于高位，而剛需買家仍舊占據(jù)了市場主流，如果定價(jià)過高，會影響開發(fā)商去化速度，從這個(gè)角度來看，房價(jià)并不存在大幅反彈的基礎(chǔ)。

成交量將環(huán)比回升

根據(jù)搜房網(wǎng)監(jiān)控到的數(shù)據(jù)，春節(jié)假期期間（2月9日至15日），廣州10區(qū)兩市7天總成交量僅為82套，同時(shí)成交均價(jià)也回落到萬元以內(nèi)，此前兩個(gè)月成交量連續(xù)破萬套的紀(jì)錄就此戛然而止。

根據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心此前統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，春節(jié)前一周，廣州全市共派出8張住宅預(yù)售證，7個(gè)項(xiàng)目合計(jì)新增供應(yīng)2420套。

由此不難預(yù)測，由于春節(jié)期間成交不理想，這些貨量將到節(jié)后才能得以消化。

“春節(jié)假期是傳統(tǒng)的淡季，受長假影響，這些數(shù)據(jù)并不能反映真實(shí)的市場情況。”經(jīng)緯行研究中心總監(jiān)朱欣苑對 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。

她同時(shí)指出，相比2月份，3月份在成交量上的增幅將會十分明顯。

經(jīng)緯行研究中心曾在一篇對2013年的展望報(bào)告中指出，從3月開始，發(fā)展商或逐步加快推貨節(jié)奏。目前來看，由于買家懼漲心理的存在，若政策無加碼的話，無論是剛需客戶還是改善型客戶，入市的積極性仍會比較高，且隨著樓市的向好，部分投資型客戶也有可能通過其他途徑曲線進(jìn)入樓市，客戶構(gòu)成有望得到進(jìn)一步豐富。

同時(shí)，與2012年相比，今年的成交量中有很大一部分是之前積累一年多的需求的集中釋放，而明年更多的將是新增需求，再加上客戶結(jié)構(gòu)的擴(kuò)大化，從這個(gè)角度看，成交量也會處于相對高位。

房價(jià)無暴漲基礎(chǔ)

對于3月份房價(jià)將出現(xiàn)大幅反彈的說法，朱欣苑并不認(rèn)同：“今年整個(gè)廣州市場的供應(yīng)相對來說是十分充足的，但由于市區(qū)價(jià)格相對較高的樓盤不會太多，所以市場將維持基本的穩(wěn)定。”

目前尚無機(jī)構(gòu)披露3月份廣州市場供應(yīng)量的預(yù)測數(shù)據(jù)，由于全年供應(yīng)量將保持在高位，開發(fā)商去庫存的壓力也并不小。

據(jù)經(jīng)緯行研究中心對廣州樓盤的不完全調(diào)研統(tǒng)計(jì)，預(yù)計(jì)2013年廣州10區(qū)新推貨量將近7.07萬套，合計(jì)面積約792萬平方米，加上截至2012年底的余貨3.73萬套，2013年10區(qū)合計(jì)貨量將達(dá)10.8萬套，合計(jì)面積約1209萬㎡。若保持今年的消化速度，預(yù)計(jì)一年半左右才能消化完畢。

該機(jī)構(gòu)分析認(rèn)為，進(jìn)入2013年，多數(shù)發(fā)展商資金回籠理想，降價(jià)讓利動力普遍不足，而個(gè)別功能板塊和區(qū)域因有規(guī)劃利好支撐，房價(jià)也將不斷攀升，在此背景下，房價(jià)總體或?qū)⒏呶晃q，但大幅反彈的基礎(chǔ)并不具備。究其原因在于，一方面，今年的新增供應(yīng)量處于高位，只有合理的定價(jià)才能保證較快的消化率；另一方面，市場買家依然主要是對價(jià)格敏感的剛需客戶，投資、投機(jī)型客戶仍被政策明顯打壓。