中駿置業(yè)兩月發(fā)債3.5億美元 財務(wù)風(fēng)險加劇獲標(biāo)普警示評級

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 胡廷鴻 發(fā)自深圳    

每經(jīng)記者 胡廷鴻 發(fā)自深圳

2012年下半年以來，中駿置業(yè)（01966，HK）加強了在環(huán)渤海地區(qū)新增項目的擴張步伐。為項目拓展籌集資金，中駿置業(yè)已經(jīng)在兩個月內(nèi)連續(xù)發(fā)債融資，總發(fā)行規(guī)模高達3.5億美元。

對此，國際著名評級機構(gòu)標(biāo)普先后兩次給予中駿置業(yè)違約風(fēng)險較高的B和B1評級，認為該公司對外項目擴張已經(jīng)變得激進，未來財務(wù)風(fēng)險將加劇。

負債率或進一步上升/

2012年11月14日，總部位于福建廈門的中駿置業(yè)曾發(fā)行了5年期2億美元的優(yōu)先票據(jù)，年利率為11.5%。

1月21日，中駿置業(yè)公告稱，將進一步發(fā)行5年期額外優(yōu)先票據(jù)1.5億美元，年利率為11.5%，發(fā)行價為票面金額的108%，最終募得資金凈額為1.59億美元。公告稱，先后兩次票據(jù)將合并及構(gòu)成單一類別票據(jù)，從而使得中駿置業(yè)優(yōu)先票據(jù)發(fā)行規(guī)模達到3.5億美元。中駿置業(yè)表示，所籌集資金將為新增和現(xiàn)有項目提供資金及一般營運資金。

此前，中駿置業(yè)一直深耕福建市場，實施穩(wěn)健的財務(wù)政策。公司于2010年2月在香港上市之后，開始積極擴張至福建省外其他區(qū)域城市。

受樓市調(diào)控影響，2012年中駿置業(yè)的流動性較為緊張。2012年半年報顯示，公司現(xiàn)金及銀行存款為14.96億元人民幣。上市募集的15億港元（約13.18億元人民幣）用作拿地開發(fā)項目和一般營運資金，目前已經(jīng)用完。此外，2012年上半年，中駿置業(yè)經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為-2.54億元，投資活動現(xiàn)金流凈額為-6.92億元，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物由年初的18.21億元下降為10.46億元。

2010年上市之初，中駿置業(yè)的凈負債率僅為20%多，然而到2012年上半年末，中駿置業(yè)銀行計息貸款及優(yōu)先票據(jù)余額為33.88億元人民幣，凈負債比例由年初的50.7%上升至年中的62.5%。

負債率節(jié)節(jié)攀升，與中駿置業(yè)連續(xù)利用高杠桿發(fā)債融資有關(guān)。

公開信息顯示，2011年1月7日，中駿置業(yè)在香港發(fā)售20億元5年期“人民幣計價美元結(jié)算”的合成債券，利率為10.5%，期限為5年；2012年7月，為了擴充項目發(fā)展流動性資金，中駿置業(yè)從香港銀行財團融資4億港元。

在此次發(fā)行3.5億美元的優(yōu)先票據(jù)之后，預(yù)計中駿置業(yè)的負債率將進一步提升。

去年下半年加大擴張/

2010年2月，中駿置業(yè)在香港成功上市后，開始利用上市募集資金拿地擴張。

中駿置業(yè)的項目主要集中在廈門、漳州、泉州等海西經(jīng)濟區(qū)區(qū)域內(nèi)，項目占比超過60%。在“立足海西，布局全國，拓展環(huán)渤海和珠三角區(qū)域”的發(fā)展策略下，公司已將業(yè)務(wù)拓展到了北京、山西、唐山、鞍山、深圳等地。

雖然上市后中駿置業(yè)高杠桿擴張的發(fā)展模式帶來了負債率上升，但也為其在全國的擴張帶來益處。數(shù)據(jù)顯示，2009年，中駿置業(yè)的銷售收入在20億元左右，2010年增加至36億元，2011年銷售額增長至45.7億元。2012年，中駿置業(yè)累計實現(xiàn)合同銷售金額約60億元，比上年增長超過30%。中駿置業(yè)稱，此次發(fā)行的1.5億美元優(yōu)先票據(jù)將用于環(huán)渤海區(qū)域項目擴張。

實際上，2012年上半年中駿置業(yè)拿地比較謹慎，但在下半年樓市成交回暖后，中駿置業(yè)開始在全國其他城市大量拿地，項目擴張變得激進起來。

中駿置業(yè)執(zhí)行董事兼常務(wù)副總裁李維曾在去年上半年公開透露，公司計劃在下半年大力增加土地儲備，預(yù)計2012年全年用于土地的開支為20億~25億元人民幣。

2012年8月17日下午，中駿置業(yè)以人民幣6.23億元的總價，競得兩幅福建石獅市中心核心商住地塊；同年11月6日，福建龍巖市位于新羅區(qū)蓮莊路東側(cè)、天星路北側(cè)的2012拍44地塊（東山收儲A3地塊）出讓，中駿置業(yè)以4.3億元價格成功競得。

中駿置業(yè)目前擁有土地儲備合計總規(guī)劃建筑面積約880萬平方米，其中超過六成位于海西經(jīng)濟區(qū)。

財務(wù)風(fēng)險將加劇/

雖然去年下半年拿地規(guī)模在增加，但目前中駿置業(yè)開發(fā)項目仍較少。2012年上半年，公司在全國僅擁有11個在建項目，總建筑面積約177萬平方米，其中超過60%集中在福建省內(nèi)，土地儲備處于風(fēng)險較高的二、三線城市，未來銷售業(yè)績波動的可能性較大。

目前，中駿置業(yè)的負債率在上升，再加上項目布局的因素，未來面臨的財務(wù)風(fēng)險或?qū)⒅饾u增加。

從近期中駿置業(yè)發(fā)債的評級來看，1月21日標(biāo)普給其的信用債券評級已經(jīng)達到高度違約風(fēng)險的B級。標(biāo)普表示，中駿置業(yè)的評級反映了其較小的業(yè)務(wù)規(guī)模和與類似評級競爭對手相比較高的集中度風(fēng)險、在福建省之外的執(zhí)行風(fēng)險、財務(wù)歷史疲弱且具有波動性。

中駿置業(yè)的融資成本一直高居不下：2011年發(fā)行的20億元債券年利率超過10%，近兩次優(yōu)先票據(jù)的年利率更是高達11.5%。為此，標(biāo)普評級報告認為，中駿置業(yè)以發(fā)債支持的擴張步伐已經(jīng)變得激進，財務(wù)風(fēng)險將在未來6至12個月內(nèi)加劇，這是因為中駿置業(yè)的總借款將顯著增加，但房地產(chǎn)銷售的改善可能需要一段時間才能顯現(xiàn)。

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